句容市华阳镇住宅房地产市场研究报告(35页)-公寓住宅(编辑修改稿)

句容市华阳镇住宅房地产市场研究报告(35页)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

出 分析： 华阳镇的叠加别墅供给量比较少，仅仅 3万平方米。 目前市场上在售的叠加别墅仅有领秀星城，总共有 1万平方米左右，目前已经去化了 70%左右。 从未来的供给量看，都市晴园与国际花园的叠加别墅尚未推出 ，预计将会在今年上半年开出。 从上可以看出，叠加别墅在华阳镇供给量非常少，虽然在未来的几个月内会有一定的放量，但是仍略显不足，本项目可以适当推出叠加别墅，填补市场上的空白。 、叠加别墅市场价格分析 楼盘名称 平均价格（元 /㎡） 主力总价（万元） 都市晴园 3200 64 领秀星城 2800 55 国际花园 2700 60 分析： 华阳镇的叠加别墅的平均价格在 2900元 /平方米，与公寓房相比仅仅相差 500元 /平方米左右，因此叠加别墅还有较大的升值空间。 从总价上看，华阳镇叠加别墅的主力总价在 60万 元左右，是一般公寓房总价的 2倍左右。 因此可以看出，目前华阳镇叠加别墅的单价相对比较低，但总价比较高，本项目在推出的时候应该适当的控制叠加别墅的面积以控制总价，在市场上确立总价上的优势。 13 、叠加别墅市场产品分析 楼盘名称 面积范围 （ ㎡） 主力面积 （ ㎡） 都是晴园 162230 200 领秀星城 160200 170 国际花园 240260 240 分析： 从各个楼盘的面积范围来看，华阳镇的叠加别墅面积在 160260平方米之间，主力面积在 200平方米左右。 根据调查华阳镇的叠加别墅以总共 5层的别墅为主，楼下 2层为一户，楼上三层为一户。 结合价格来看，叠加别墅的总价较高，面积显得略大，本项目在推出时应该适当对面积进行控制，在一定程度上降低总价，提高单价。 、叠加别墅市场客源分析 根据对华阳镇在售楼盘的调查，购买客源主要来自与以下几部分：  首先是华阳镇的本地居民，有经济条件比较好，想抬高自身的身份而选择别墅，但是购买联体或者独栋别墅有一定的负担，因此他们选择叠加别墅，以购房的主要目的是改善居住环境，他们所接受的总价通常在 65万元以内，而少量经济条件稍强的客户选择总价相对较高的叠加别墅 ；  其次是周边乡镇或者华阳镇中心周边农村的居民，经济条件比较好，对城市的生活比较向往；  而外来人口以及南京的客户选择叠加别墅的非常少。 14 、联体别墅 、联体别墅市场供需分析 楼盘名称 供应面积 （ ㎡） 去化率 领秀星城 20200 40% 玉兰家园 16200 40% 国际花园 10000 未推出 时代逸居 10000 未推出 台湾小镇 30000 90% 欧景家园 5000 70% 合计 96120 / 分析： 从上表可以看出，联体别墅 供给量相对比较多，有联体别墅总共有 6个楼盘，总供给量为。 其中以台湾小镇供给量最多，其次为领秀星城，其他楼盘供给量相对比较少。 从未来的供给量看，国际花园、时代逸居以及领秀星城还有约 3万平方米的联体别墅尚未推出，但是从整个供给量而言还略显不足。 从去化率来看，目前在售的联体别墅除玉兰家园外去化率比较高，基本在 70%以上。 玉兰家园由于地理位置比较差以及产品上的原因使得其去化率比较低。 由此来看，联体别墅在镇上有一定的市场，市场上对联体别墅有需求。 15 、联体别墅市场价格分析 楼盘名称 平均价格（元 /㎡） 主力总价 （万元） 领秀星城 3500 70 玉兰家园 3200 75 国际花园 3400 85 时代逸居 3400 75 台湾小镇 5100 120 欧景家园 3000 80 分析： 华阳镇的联体别墅的平均价格在 3400元 /平方米左右，与公寓房相差 1000元 /平方米左右。 从总价上看，联体别墅的主力总价在 75万元左右。 台湾小镇联体别墅 5100元 /平方米，明显高于其他楼盘，主要原因是该楼盘为纯别墅小区，环境相对较好，规模大。 、联体别墅市场产品分析 楼盘名称 面积范围 （ ㎡） 主力面积 （ ㎡） 领秀星城 190250 200 玉兰家园 190240 200 国际花园 240260 240 时代逸居 规划未定 规划未定 台湾小镇 170230 170 欧景家园 210270 210 分析： 从各个楼盘的面积范围来看，华阳镇的联体别墅面积在 170270平方米之间，主力面积在 200平方米左右。 根据调查华阳镇的联体别墅以 3层的别墅为主。 16 、联体别墅市场客源分析 根据对华阳镇在售楼盘的调查，购买客源主要来自与以下几部分：  主力客源来自于华阳镇的本地居民，有较强的经济实力，购 房的主要目的是改善居住环境以及体现身份，他们所接受的总价通常在 80100万元左右；  其次是南京的客户，由于华阳镇距离南京非常进，而南京的房价相对较高，因此不少南京客户前来华阳镇投资、渡假，他们有一定的经济实力，所选择的通常是镇北板块，距离南京比较近，另外所选择的面积通常在 200平方米左右，总价在 100万元左右；  周边乡镇或者华阳镇中心周边农村的居民前来购房的非常少。 、独栋别墅 、独栋别墅市场供需分析 楼盘名称 供应面积 （ ㎡） 去化率 领秀星城 10000 未推出 台湾小镇 50000 30% 欧景家园 5000 40% 分析： 独栋别墅仅有 3个楼盘有供给，总供给量为。 其中台湾小镇有 5万平方米的放量（目前推出的 10期量体），在未来的供给量上，领秀星城的独栋别墅未开出。 从去化情况上看，才开盘不久的台湾小镇 10 期约售出 30%，欧景家园销售情况比较差，开盘至今售出 40%。 由于改楼盘不是正规的别墅小区，不成规模，而且环境比较差，因此该楼盘的销售情况不理想。 总的说来独栋别墅在华阳镇有一定的需求，本项目的独栋别墅仍有可挖掘的市场。 17 、独栋别墅市场价格分析 楼盘名称 平均价格（元 /㎡） 主力总价（万元） 领秀星城 未定 未定 台湾小镇 5600 150 欧景家园 3600 88 分析： 独栋别墅的平均价格差距比较大，欧景家园由于其环境以及产品等因素，其独栋别墅平均价格在 3600元 /平方米；台湾小镇为华阳镇最大的纯别墅小区，其独栋别墅的平均价格为 5600元 /平方米。 从主力总价上看，台湾小镇的主力总价为 150万元，而欧景家园的主力总价为 88万元。 结合销售状况来看，台湾小镇的销售情况明显好于欧景家园。 因此可以看出，独栋别墅的环境因素非常重要，环境好的独栋别墅虽然价格比 较高，但是仍然能够保证销售速度，因此本项目在对独栋别墅价格定位时应着重考虑本项目的环境等因素。 、独栋别墅市场产品分析 楼盘名称 面积范围 （ ㎡） 主力面积 （ ㎡） 领秀星城 规划未定 规划未定 台湾小镇 193366 250 欧景家园 240270 240 分析： 从各个楼盘的面积范围来看，台湾小镇的面积范围比较大，从 193366平方米，户型多样，可以选择的余地非常大，其主力面积为 250平方米。 而欧景家园由于量体非常小，其面积范围也非常少，可供选择的户型比较少，其主力面积为 240平方米。 18 、独栋别墅市场客源分析 根据对华阳镇在售楼盘的调查，购买客源主要来自与以下几部分：  主力客源来自于华阳镇的本地居民，有较强的经济实力，购房的主要目的是改善居住环境以及体现身份，他们所接受的总价通常在 100万元左右；  其次是南京的客户，由于华阳镇距离南京非常近，而南京的房价相对较高，因此不少南京客户前来华阳镇投资、渡假，他们有一定的经济实力，所选择的通常是镇北板块，距离南京比较近；  周边乡镇或者华阳镇中心周边农村的居民前来购房的非常少。 19 三、各板块 房地产市场分析 城中板块 、城中板块房地产供需分析 楼盘名称 供应面积 （ ㎡） 去化率 公寓 叠加 联体 独栋 公寓 叠加 联体 独栋 天源城 80000 无 无 无 80% 无 无 无 分析： 城中板块位于华阳镇的中心地带，主要集中在华阳路附近的区域，该板块在售楼盘有 1个，为天源城。 从供给量来看，目前该板块仅有公寓房 8万平方米，作为华阳镇的镇中心，该板块的供应量明显不足。 从去化情况上看，该板块的住宅已经去化 80%，并且未推的案量比较小。 总的来看由于城中板块住房供应不足，有利于其他板块的发 展，对本项目来说是个机会之一。 、城中板块房地产价格分析 楼盘名称 平均价格（元 /㎡） 主力总价（万元） 公寓 叠加 联体 独栋 公寓 叠加 联体 独栋 天源城 2700 无 无 无 32 无 无 无 分析： 从上表可以看出，城中板块的公寓房价格在 2700元 /平方米左右，是华阳镇价格最高的板块。 20 、城中板块房地产产品分析 楼盘名称 面积范围 （ ㎡） 主力面积 （ ㎡） 公寓 叠加 联体 独栋 公寓 叠加 联体 独栋 天源城 50135 无 无 无 8 120 无 无 无 分 析： 在产品上，面积范围在 50135平方米以下，两房主力面积 89平方米，三房主力面积 120平方米。 、城中板块房地产客源分析 根据对城中板块各楼盘的调查，该板块的客源主要构成为：  主力客源来自于华阳镇的本地居民，有较强的经济实力，并且中心城区的价格与华阳镇整体价格相差不大，因此较多的本地居民选择在城中板块置业；  其次是南京的客户，由于华阳镇距离南京非常近，并且受城中板块价格所吸引，他们的购买目的主要是投资，看中的升值潜力；  另外少量周边乡镇或者华阳镇中心周边农村的居民以及外来人口。 城东板块 、城东板块房地产供需分析 楼盘名称 供应面积 （ ㎡） 去化率 公寓 叠加 联体 独栋 公寓 叠加 联体 独栋 都市晴园 190000 10000 无 无 45% 未推出 无 无 润景美邻苑 202000 无 无 无 20% 无 无 无 分析： 城东板块位于华阳镇的东部，本项目的地理位置属于城东板块。 该板块在售楼盘有 2个，分别为都市晴园和润景美邻苑。 从供给量来看，该板块的产品主要为公寓房，别墅住宅相当少，仅仅有 1万平方米的叠加别墅，并且尚未推出。 21 、城东板块房地产价格分析 楼盘名称 平均价格（元 /㎡） 主力总价（万元） 公寓 叠加 联体。