双流新城星宸国际花园项目可研报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

双流新城星宸国际花园项目可研报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

从目前销售情况来看，房价 在未来数年内 仍将继续保持较快涨势和较大涨辐。 双流区域房地产业的发展中，历来注重“健康居家、自然和谐”理念，讲究共性和个性的辩证统一，经过 10 余年的精心培育，房地产开发企业达 60 余家，已形成较为健康、稳定、成熟的房地产市场。 2020 年── 2020 年，在双流城区代表性楼盘包括锦绣华都、水木华夏、纬度 1富豪时代等， 20202020 年，代表性楼盘有蜀郡，阳光华苑， 远大都市风景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。 各楼盘销售情况良好，市场需求旺盛。 目前，双流的房产开发正如火如荼。 双流 必将以其诱人的发展前景、独特的绕大都市的区位优势、方便快捷的交通网络、高品质的居住环境、完善的生活配套设施以及优良的文化教育资源吸引着来自四面八方的开发商、购房户和置业投资者。 （ 二 ）、 成都房地产行业的 SWOT 分析 和发展趋势预测 1． SWOT 分析 优势： 成都是中国西部的文化、商业、金融、经济中心， 也是重要的交通与物流枢钮，未来发展潜力巨大。 人口众多，现有人口 1060 万，人均 GDP 较高 ，购买力强劲。 气候温和，物产丰富，地势平坦，交通便捷，旅游与人文资源丰富，是整个西部最适合居住的城市。 这也吸引了西部其它省份的人口来成都购房和定居。 外来人口购房比例近几年均稳定在 51%左右。 同时，由于成都的宜居指数较高，物业增值潜力大，许多外地投资客纷纷选择来成都置业。 近几年在成都购房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明显增多。 成都汇聚了川内绝大多数的高校，每年毕业生选择留成都就业的占了大多数比例，这部分学生踏入社会几年后也加入到购房大军中，形成了一股数量不可小视的购买力量。 近年来外资 企业和国内的知名企业纷纷抢滩成都，将成都作为其西部扩张战略的重要桥头堡，成都“总部经济”的格局已初步形成并将继续得到发展。 这些企业的员工和中高层管理者的住宅消费（包括企业团购）对拉动成都房地产业经济增长的作用也不可忽视。 成都是个典型的消费城市，商业氛围浓厚，各类型的专业性商场众多，社区消费力较强，因此许多外地个体工商业者纷纷选择在成都经商和定居。 这部分人往往具有较强的经济实力，对成都商铺和住宅的发展会起到较强的推动作用。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 劣势： 成都目前城市化程度还较低，城区人口不足四百万，农业人口占了六百多万。 而后 者的购买力明显较低， 短期内对楼市增长尚不能形成较大推动力。 机会： 成都已成为国务院批准的试验区， 除可享受国家优惠政策的倾斜外，还可树立城市品牌，利于对外对内招商引资，从而为城市 发展 带来空前巨大和长期看好的机会。 成都近两 年作为统筹城乡综合配套改革试验区，大力推进城乡一体化进程，城市拆迁和旧城改造工作力度不断加大，这会产生大量的被动性住房需求，同时，由于农村、乡镇的居民收入及经济发展水平与城市及主城区之间的差距逐渐缩小，前者 对区域房地产的消费力也将大幅度 提升。 •成都实行城市经营战略，土地出让收入是其重 要资金来源，而土地公开招拍挂导致地价飞速上升。 今年成都南三环已现出每亩 1336 万元的天价地块。 同时，由于二环内的开发已基本饱和，基本已无地可供，开发方向已集中在三环内外，直接导致三环和远郊的地价也一路飙升，与主城区的地价差距逐渐缩小。 这种趋势拉动了作为成都“客厅”的双流的地价也快速攀升， 同时，成都房市旺盛的市场行情对双流也有强大的辐射作用，由于主城区房价较高，以及开发用地越来越少，房产开发的“远郊化”趋势将会逐年强化， 双流正在成为或者说将很快成为各房地产开发商的主战场，而这里相对较主城区低的房价也同时意味着 较大的升幅空间。 因而， 可以预见双流的房价在未来几年内都仍将维持较快涨势。 这对双流房产开发而言机会不言而喻。 •成都几年后将建成的地铁对经济拉动作用巨大，双流临近地铁线终点，与成都的联系将进一步加强，这也会促进双流的物业升值 ，双流房产开发向好的基本格局在未来数年内不会改变。 威胁： •近两年成都和双流新开楼盘体量不断扩大，市场供应难以在较快时间内消化，导致楼盘销售速度普遍有所放缓。 •国家房产新政使 投机炒房之风受到抑制 ，这在一定程度上会削弱楼市的购买力。 2020 年 3 月中国人民银行出台了“ 61 号”文件 ,即 《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》。 该文件调整了个人自营性住房贷款政策，上调个人住房公积金贷款率 ％，下调超额准备金存款利率。 中国人民银行 2020 年 4 月 27 日宣布， 从 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。 金融机构一年期贷款基准利率上调 个百分点，由现行的 ％提高到 ％。 其他各档次贷款利率也相应调整。 该政策很大程度上限制了投机者资金的来源，提高了对投机者自有资金的要求。 •银行系统很可能会提高按揭贷款的首付至四成甚至五成，这会抑制一部 分购房者的需求。 此外，贷款利率可能进一步提高，受加息影响，按揭月供提高后，购买者成本增加，降低不动产投资收益，这对购买需求将起到一定抑制作用。 不过，央行大幅度加息的可能性几乎为零，其累次加息的累积效应也不会很大，因受人民币升值压力影响和国际压力，及国家实施的拉动内需扩大消费的长期政策，央行不可能出台大幅度加息的措施。 •国家可能推出的其它房产新政，如传闻中的开征物业税等，将在一定程度上平抑房价涨幅，减少市场投机行为，并 可能 加重普通自住型购房者的观望心态。 2． 成都房地产业 发展趋势预测 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1)房价保持相对平稳 二○○六年五月二十四日国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。 自 2020 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。 住房供应结构调整后， 中低价位普通住房和经济实用住房供应量和市场比重的增加，使城市商品房平均价格降低。 从 2020 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年 (含 5 年 )转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年 (含 5 年 )转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因担心房价上涨的提前入市购房者，客观上降低了市场需求，缓解了供应相对不足的矛盾，一定程度上降低了房价上涨的压力。 2)房地产行业又一轮的优胜劣汰 那些 缺乏对 产品和市场 的研究 ，仅仅依靠概念创新和大量广告轰炸， 希望短期套利的开发商将面临严峻的考验。 相反对于开发 经验丰富，经济实力雄厚，踏踏实实在市场中做产品的开发商，将会获得新的发展机遇和不断壮大的机会。 房地产开发公司 的 行业格局 业已 形成，市场领导者、挑战者、追随者和补缺者，各占其位。 房地产相关行业同样面临新一轮的优胜劣汰。 房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持，市场信息收集和市场分析研究将在更加激烈竞争的房地产市场中有效指导和创造性的服务于房地产项目。 可以断言，只有针对目标市场进行高度细分、对产品进行准确、恰当的定位、能够全面充分满足未满足需求的项目，才能取得较好的市场地位，获得满意 的投资回报。 3)市场更加规范和理性 住房价格上涨在当前得到抑制，炒房行为大幅度降低，以及住房市场供应结构和需求结构逐步达到均衡，供需矛盾获得相对缓和。 通过市场监管的加强，和违规违法行为惩处力度的加强，市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性。 4)品牌竞争日渐成熟，产品向个性化、精细化方向发展。 在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合，一些资金实力不雄厚、业绩不够好的中小型企业将被淘汰，房地产业的品牌 竞争更加激烈。 随着房地产市场的日趋成熟，土地获得的难度和成本加大，迫使开发企业更加重视楼盘品质、自身品牌的塑造，产品向着精细化、个性化方向发展。 预计 2020 年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈，坚持楼盘的品牌化、品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路。 5)外地企业与投资者来蓉置业持续升温。 近两年，越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业，纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景。 近年来 成都房地产吸引外来投资迅速增长，成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地，国内外知名地产商如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、菲律宾 SM、阳光 100、国建集团、深圳华侨城地产、中航集团、重庆龙湖集团、新加坡盛邦 、吉宝置业、仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目。 而先期进入的万科、中海、深长城，远大、华润置地、和记黄埔、上海绿地、融创、厦门滕王阁地产等也在扩张领地，向纵深发展，固定品牌地位。 外来企业的扩张战略，向成都本土开发商提出了挑战，加剧成都楼市争。 预计 2020 年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 后的几年中 外地企业与投资者来蓉置业会持续升温。 6)房地产市场“外移”日趋显著，二环路外区域成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着“外城市化”与房地产市场的发展逐步形成。 目前，成都二环路以内的土地资源已剩余不多，城市的未来的经济社会发展必 需向外转移。 近 年成都市区出让的国有土地中， 90％ 以上 土地面积分布在二环路以外区域，二环路以内仅占 不到 10％。 过去两年，随着向东、向南发展新规划公布，房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征。 近两年， 二环路以外的商品房 供应面积和 交易面积占市区总量的比例 已 均 上升到 70％ 以上 ，房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显，二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强。 随着成都城市圈建设的步步推进，成都房地产面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展，形成新的城市区域。 7)机遇与挑战并存 上文 中对成都房市的不利因素进行了分析，在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时， 成都房地产行业发展 也面临巨大政策面的机会。 根据规划，成都市快速轨道交通网由 1 号线 (南北方向主干线 )、 2 号线 (东西方向主干线 )、 3 号线 (东北 西南向骨干线 )、 7 号线填充线辅助线，以及 6 号线支线等 7 条线路组成，线路总长度 公里，设车站 146 座。 从近期来看，成都房地产行业发展面对“地铁效应”体现在贯穿南北的地铁 1 号线上，主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用，以及对南郊和北郊毗邻地铁区域 房地产发展有带动作用。 另外，成都成为国家新的特区，也会促进外来投资增加和外来人口涌入，这将为成都楼市注入新的强大的购买力，同时物流、商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求， 总结： 随着经济持续增长，居民收入不断提高，住宅需求趋于稳定增长状态，一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平，代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力。 住房分配的货币化，将有效引导住房消费观念的转变，使部分购房潜能转化为现实市场购买力。 旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求。 值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也 促进了一个良性发展的房地产市场健康成长。 另外随着成都市“五路一桥”全面建成通车及贯彻实施 2020 年整体规划，周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局，更给成都市周边区县的房地产开发带来了无限商机。 第三章 竞争分析 ： 2020 年 7月 12 日针对双流一些在售楼盘进行了市场调查 ，有关资料如下。 楼盘调查表（ 2020 年 7月 12 日） 楼盘名称 御苑枫景 国栋南园五星城 锦镇 信达银泰花园 位置 双流东升镇白河路 双流广都大道 双流藏卫路北一段155号 成都市临港路三段 26号 开发商 四川贵通建设集团有限公司 四川国栋建设集团有限公司 四川置都房地产开发有限公司 成都福地物业发展有限公司 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年。