厦门长城-盛世家园管理处运作管理(doc45)-地产综合(编辑修改稿)

厦门长城-盛世家园管理处运作管理(doc45)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

家园有效的服务价值链 围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们中标后将在盛世家园全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升长城物业管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示长城物业管理公司风采的团队。 管理处经理 配合销售 设备、设施 行政主管 房管员 客户主管 经理助理 保洁园艺 保卫 设备值班 维修保养 消防值班 食堂 分包方 食堂 收费员 客户助理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、盛世家园 管理处外部沟通导向图 外部沟通导向图说明： 在长城盛世家园业主委员会成立之前，长城地产（集团）通过招投标选聘物业管理人，并与之签订物业管理合同。 如长城物业管理公司中标，我们将设立长城盛世家园管理处，负责大厦物业管理工作。 长城盛世家园在业务上接受深圳市住宅区及福田区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督和指导。 在大厦入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。 管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。 第二部分前期 介入计划 第一章 工作计划 长城物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、入伙接管工作计划；并依据开发商制订的盛世家园远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。 我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。 服务价值链 服务价值供应基本要素 内部满意度机制 互动服 务链 日常管理 员工档案 与业主、住户 企业文化导入 满意度调查 社区文化 合理化建议 业余活动 自我评价 有效激励 政府主管部门 与周边单位 与居委会 与辖区办事处 培训 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、前期介入工作计划 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 签定物业管理合同 商定物业促销协助计划 与长城地产商定 管理服务费、停车费、会所协商 签定物业管理合同 2 成立盛世家园物业管理处 协商确定管理处办公 场所 签订合同后十日内 二次装修管理处办公场所 办理管理处有关运作手续 人员配置、培训 管理处办公设备配置 3 前期介入 收集各类工程资料 实施促销协助计划 熟悉各类设施、设备 4 导入长城物业管理公司模式 导入 IS09002（ 2020 版） 至 导入公司各项规章制度 导入公司物业管理理念 5 物业接管准备 验收物业软硬件 至 移交资料 问题备忘 二、入伙接管工作计划 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 入伙准备及实施 准备、完善入伙所需资料和设备 至 入伙仪式策划及举行 办理入伙手续 2 二次装修的 建立二次装修程序及档案 至 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 管理 模拟二次装修动态表 进行有效监督 3 首次征求业主意见 征求大厦合理化建议 至 （集中 在装修期间） 上门调查和回访 分析调查结果，提出改进方案 4 建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 至 制作各类设备、设施标识 制作各类路牌等公共标识系统 制作办公室标识系统 三、正常居住期工作计划 管理策划 内容描述 备注 完善体系 定期内部评审 ISO9002（ 2020 版）质量管理体系： 完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法： 完善各类壁挂文件，Ⅴ I系统。 物业招租程序： 完 善三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评体系； 展开业主委员会的筹备工作。 服务持续改进 定期对员工进行服务意识、技能培训； 定期上门回访及开展 TCS 调查： 全面开展盛世家园的文化活动建设（一年不少于 10 次）： 开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作小区办事指南： 助开发商做好楼盘的销售工作。 会所策划经营 定期开展业主消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容 见小区会所管理 加强对分包项目的监管 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 管理达标 －年内达到深圳市、广东省优 秀物业管理示范小区标准 二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准 智能小区 保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行 实现宽带网络社区 努力实现 IC 卡自动车辆收费系统 第二章 管理处物资装备计划 长城物业管理公司从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，配置盛世家园管理处的物资装备。 一、物质装备计划 序号 物质装备项目 内 容 描 述 备 注 1 管理处 工作场所 名称 客户物业管理服务中心 经 理办公室 办公室 技术值班室 工作操作间 仓库 员工食堂 员工宿舍 面积 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 办公用品 长城物业物料配送中心按本章二提供 3 维修工具 长城物业物料配送中心按本章三提供 4 消防装备 长城物业物料配送中心按本章四提供 5 清洁园艺工具 由分包方提供 6 护卫装备 护卫服务中心提供 7 交通工具 自行车（办公室和技工用） 8 会所装备 详见第八部分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、行政办公用品计划 序列 名 称 数 量 单价（均价） 合 计 备 注 1 办公桌椅 10 套 2 打印机 1 台 3 复印机 1 台 4 电脑设备 3 套 5 电话 2 台 6 保险柜 1 台 7 数码照相机 1 部 8 档案、资料柜 整体制作 9 空调冷气机（分体、柜式） 2 套 10 各类办公用品 11 饮水机 1 台 12 各类标识牌 整体制作 13 小区宣传栏 3 个 14 客户物业管理服务中心桌椅 整体制作 合 计 三、维修工具计划 序列 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 1 75 型室内疏通机 1 台 2 200 型室外疏通机 1 台 3 8KVA 型电焊机 1 台 4 冲击钻 1 部 5 砂轮切割机 1 台 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 手电钻 1 部 7 台钳 1 台 8 梯子 2 部 9 万用表 2 部 10 摇表 1 部 11 潜水泵 1 台 12 电动工具 7 套 13 电流表 3 块 合 计 四、护卫、消防装备计划 序列 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 1 无线对讲系统 18 台 2 护 卫服装 36 套 3 消防工具 1 套 4 干粉灭火器 50 瓶 5 自行车 3 辆 6 云梯 1 部 7 床及床上用品 26 套 合 计 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三部分 促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 第一章 销售预测及定位 一、长城盛世家园销售分析及预测 （一） . 销售优势： 1. 大社区概念：项目总规划建筑面积为 28 万平方米，首期开发面积近 10 万平方米，在市区范围内属于不可多得的大规模商品房社区，对于工薪阶层的购房者来说尤其具有吸引力； 2. 临近彩田村：项目与市政府大型微利房住宅区彩田村近在咫尺，随着彩田村的完工和入住，该片区的配套设施将日趋完善，人气亦大大增加； 3. 景观良好：项目位于彩田南路和莲花北路之交汇处，坐拥莲花山公园和笔架山公园的翠绿美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。 视野开阔，景观无限； 4. 性能比较优：项自均价大约定位在 6000 元／平 方米，与周边楼盘对比，性能价格比具有一定优势。 （二） . 销售劣势： 1. 容积率大：项目为 34 层的超高层建筑，容积率较高（超过 10 以上），可供业主休闲利活动空间较小； 2. 噪音影响：项目临近彩田南路，车流频繁，而市政的绿化隔离带较短，临街的房屋将受到一定的噪音影响： 3. 配套不足：该地段开发较迟，目前大型住宅区较少，一期工程周边配套尚不足。 （三） . 销售预测： 根据上述分析及对周边楼盘的调研，我们对长城盛世家园的销售状况作如下分析： 第一年， 销售率达到 70%左右： 第二年， 销售率达到 90%左右： 第三年， 房屋基本销售完毕。 以下章节的管理服务费用收支测算将依据 此处预算进行。 二、长城盛世家园销售对象定位 长城盛世家园位于彩田南路和莲花北路之交汇处，坐拥莲花出公园和笔架山公园的翠绿美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。 与市政府的大型微利房住宅区 —— 彩田村咫尺之遥，交 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程 度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 通便捷，正是安家置业者的良好居所。 根据楼盘本身的定位及市场预测，销售对象应定位为深圳本地白领中的首次置业者、来深圳多年的工薪阶层和周边的老居民。 这一阶层之业主消费能力不算太强，但具有较高的文化品位，注重生活方式及生活质素，置业时尤其注重物业管理服务之内涵及感受，同时亦要求多元化的家政服务，以缓解紧张的工作 压力，感受天伦之乐。 三、物业管理服务定位 秉承“服务业主、报效社会”的核心理。