厦门市地产报告doc27-地产综合(编辑修改稿)

厦门市地产报告doc27-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

购房者更注重使用年限。 2. 湖滨南路是一条交通要道，而禾祥西路又是商业街，项目南北都比较嘈杂。 3. 为高层建筑，缺乏一般小区住宅之环境配套。 机会（ O）： 1. 附近缺少新开工的楼盘，相近的楼盘都已进入销售尾期。 2. 泉州单身公寓投资持续升温，而厦门外地客户中泉州客户占了 70%。 3. 属于厦门最优地段，交通发达、升值潜力巨大。 威胁（ T）： 1. 厦门采取新的购房入户制度，由原先购 45平米即可入厦门户口提高到 150平米才可办理户口，如果本项目不能享 受原有入户政策将流失掉一部分客户。 2. 房价升温，二手房对市场的冲击加大。 3. 房产政策的变化，使投资客数量减少。 4. 厦门政府现在大力支持岛外开发 ,会分散客户投资岛内的注意力。 五．产品定位 根据资料显示厦门购房者中 有 %选择预支未来，按揭购买满意的房子，究其原因主要是因为目前的购房主力军的都是参加工作没几年的年轻人 ,这些人的资金积累一般不会很足 ,一次性付款有很大的难度或者说是不可能 ,但这些年轻人的购买欲望特别强烈 ,还有就是这些人手头上都握有按揭购房所需的首付款 ,而且他们的收入普遍比较高 ,按揭后还款压力不会很大 ,因此作为购房付款的一种主要方式 按揭就得到了这些人的青睐。 另有%的人选择小户型作为过渡房，因为小户型房子虽然并不能满足购房者的实际居住需求 , 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 25 页 但也能满足购房者拥有产权的重要传统观念 ,而且一但经济条件许可 ,就可以随时把它出手 ,再购买自己满意的房子 ,所以持有这种置业观点的人也不在少数 !而从目前购房者的购房目的分析，投资购房的比例正有节节上升的趋势，而在投资的选择上来看，地段好总价低的小户型正越来越受到购房者的青睐，极有超越商铺投资的苗头。 结合本案地段极佳的先天优势，若定位成 SOHO型的 酒店式公寓，既能满足家庭办公的需要，又兼顾到了投资小户型的市场需求，如此一来对本案的顺利推广会打下一个坚实的基础。 六．产品定价 鉴于本项目烂尾楼的客观存在，而独栋大楼在配套方面又无法做出规模，因此建议在大楼内部的配套方面做到精益求精，同时通过精装修的品质来淡化烂尾楼的影响，而在售价方面则应体现出高资态。 考虑到厦门买卖房产中习惯于打折的消费习性，我们可采用抬高表价而在实际销售中却给于客户一定折扣的方法，相信会给产品的去化带来不小的好处。 从本案实际情况考虑 ,由于大厦楼高 30层 ,1到 4层是商场部分 ,所以起价楼层 设定在五楼。 目前处于莲坂商圈的裕发广场的均价定在 6250 一线，装修标准在 800 左右，而即将公开的九龙城虽然定在 6800 一线，但由于它是挑高四米五的产品，所以把这个因素考虑在内其毛坯均价也在 5500 左右，这两个项目都处于繁华商圈之内，在地段上与本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，楼宇自动化等参照五星级酒店标准制定，那么在售价方面则能取得更强的支撑。 另外离本案最近的楼盘丽水华庭的价格在 5300 到5500之间 ,由于本案的产品是小户型 ,考虑到总价的因素每平方可比其高 200元 ,再加上五 星级精装修的品质 ,每平方又可加上约 1500—— 1800元 ,同时考虑到项目位置处于黄金商业地段，项目本身全钢结构的贵族气息，都在一定程度上提升了大楼本身的品质，并在售价上可获得相应的支撑。 所以我们考虑本案的均价可定在 7200—— 7800一线 ,倘若均价所在的楼层 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 25 页 设在十六层 ,每层的楼层差价为 6080元一平米的话 ,那么五层的起售价约为 6300 元一平方米。 我们认为均价若考虑在 7200元 —— 7800一线，并在销售中采用低开高走的策略，应当是符合当前的市场局势。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 25 页 肆、行销篇 一．总体策略 入市时机： 结合本案的 实际情况，推案的时间宜定在 2020年九月份，因为这个时候一方面关于房产的新政策都已明朗化，同时十一长假也在这个阶段，容易通过厦门周边客户的来访积聚人气。 分阶段的销售进度 先推住宅带动楼盘的人气，塑造湖滨南路商业中心高档次精装修楼盘的形象，为商场的推广作准备。 二．价格策略 （一）、定价策略的基本原则 订价策略关系全案的销售速度与成败； 订价与成本策略互动； 认清产品价格与效益认知不一定一致； 订价策略必须配合市场区隔与竞争； 对品牌形象的认同与信赖； 遵循循序渐进原则； （二）定 价的方法 执行“一房一价，好房优价，特房特价” 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 25 页 座向 楼层 边间 周遭环境 产品型态 广告户（广告策略的运用） 同区段竞争个案的价格 销售速度的快慢（适时加价帮助现场促销） 每户的总价感觉（产品型态相同，而面积不同） 销控的运用（利用价差促销特定产品） （三）调价策略 接受预定前不公开正式价格，利用准备期试探价格反映。 公开期间价格为 7200元 /㎡，而后视实际业务销售状况结合销售阶段调高售。