厦门中闽大厦营销推广方案(doc35)-营销策划(编辑修改稿)

厦门中闽大厦营销推广方案(doc35)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城市的地位将日益凸显，加之人居环境的改善和城 市品牌的提升，综合竞争能力不断增强。 许多闽南金三角地区实力雄厚的企业也开始注意树立公司品牌和企业形象，办公楼便是他们展示经济实力和地位的极佳场所。 因此我们相信厦门写字楼市场未来是道路曲折，但前途光明的。 （六）写字楼开发方向分析 一位未来学家曾经预言：在将来，企业的发展机会将属于两个极端，一就是“巨无霸”型的企业，二就是专业型的小企业，他们都拥有不可替代的社会功能。 规模小、投入少的企业都希望能在繁华的市中心找到适合自己的办公空间，与一些知名的大公司比肩为邻，寻找进一步发展的成长空间。 但事实是，由于不少写 字楼用房面积过大、费用高，市场上可供选择的经济型写字楼较少，一定程度上使众多的中小型公司只能寄居于居民小区。 有专业人士从目前厦门房地产市场的供求关系分析，供求双方存在一个矛盾，即过剩的大面积、功能分散的高档写字楼，与短缺的、集合各种社会功能的经济型写字楼之间的矛盾。 产生这种矛盾的很大一部分原因就是，不少开发企业为了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市场形势大好的情形下去开发写字楼，更不愿意在一些经济型写字楼项目上动脑筋，从而忽略了业已存在的巨大需求。 事实上，不少公司表示其实他们也不愿意“蜗居”居民小 区。 要 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 堵更要疏，有业界人士建议相关政府部门应加强引导，从规划到建设进行把关，如果市场上可供选择的写字楼多，那么一些小公司不仅不会把住所选在住宅楼里，就连已经开在小区里的公司自己都会慢慢搬离。 写字楼事实上目前也并不是到了稀缺的地步，根据市建设与管理局的统计，截至今年 5 月，全市办公写字楼空置 万平方米，商业营业用房空置面积 万平方米。 市建设与管理局的房地产开发与物业管理处同时表示，下一步将调整供应结构，引导开发企业多建设经济型写字楼。 （七）个案调查 见俯表 （八）厦门未来写字楼市场变动 趋势分析 随着城市大规划方案的实施，整个厦门正在向东部发展已成不争的事实，东部吸引 大量的创业型 、科技型等新兴行业的客户进入。 今后两年商务楼宇将会放量供应。 ，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。 与其他省城市相比，厦门写字楼租金水平偏 低 ，厦门 核心商务区 写字楼平均租金在 元 / m2 日，比广州、深圳等发达城市低 3050%，由此凸现出厦门写字楼的投资价值。 投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。 新规划的项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型 等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型，个性化，小户型写字楼 将持续 热销。 （九）总结 厦门写字楼市场经历上世纪 90 年代最初的短暂辉煌后，迅速萎靡不振，一度成为房地产市场的“鸡肋”。 在住宅市场狂飙突进的映衬下，愈加显得苍白无光。 一些写字楼项目不得不改作住宅用途出售。 同时，由于厦门第三产业相对于第二产业比重较小，商务需求也略显不足。 再加上厦门整体经济规模偏小，民营经济也不及泉州地区发达，自身需求也明显不足。 另外，“长三角”和“ 珠三角”对国际商务的吸引力远大于“闽三角”，两岸三通遥遥无期，厦门乃至福建都有被边缘化的危机。 可见，厦门发展商务经济的条件不足，这是厦门写字楼开发不景气的根本原因。 二、项目分析 ： （一）项目介绍（略） （二）项目周边配套（略） （三）项目 SWOT 简要分析 优势： （ 1）、位于湖滨北地段，黄金地段，配套优越 （ 2）、紧靠员当湖、白鹭洲，环境优美 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 3）、区域第一高楼，标志建筑 （ 4）、 3A 智能大厦，建设部第一栋智能示范工程 劣势： （ 1）、开发商资质较低、知名度不高，开发项目极少。 （ 2）、工程建设 周期较长，社会已有不良口碑。 （ 3）、项目体量大，整层销售较难消化。 （ 4）、 3A 智能配套已落伍，竞争力大为减弱。 机会 （ 1）、厦门写字楼市场开始升温 （ 2）、厦门开始住宅禁商，政府托市力度加大 （ 3）、厦门宏观经济发展良好，有利于企业倾向购置办公物业 威胁 （ 1）、厦门滨北总部经济办公以自建为主，严重影响大型企业入驻本项目 （ 2）、厦门总体需求小，严重制约本项目大量销售 （ 3）、九州大厦依靠低价侵蚀本项目目标客源 三、项目营销策略 （一）项目市场定位 目标客群定位 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本项目的客户定位要放开视野， 广泛定位。 通过我们对厦门地区多年的经验，在厦门发展的企业不但有国内外知名企业、厦门知名企业、还有 IT 相关行业企业。 因此，我们建议的客户定位为：  国内外知名企业  厦门知名企业  IT 相关行业，包括：金融机构，律师、会计师事务所，投资咨询，商业，娱乐，会展，物流等。  教育、科研和人力资源等行业。  投资客户，投资的客户来源广泛，从业人员多种多样。 在 IT 相关行业 中，我们建议多关注中小型公司和企业。 （二）、项目形象定位及推广主题 形象定位： 高品质、高性价比、成熟理想的高档写字楼 A) 高品质：产品设计的超前 、合理性；产品施工质量的优质性；产品新材料、新技术运用的科学性；人性化物业管理的亲和性。 B) 高性价比：合理的租售价。 C) 成熟：便利的交通；共享中心繁华商业区； 推广主题： “商务新空间 ,事业新境界。 ” 主题含义： 商务新空间 — 是对项目各项优势的概括和提炼。 表示项目是这个 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 城市现代商业不可或缺的一部分，既可方便高效的从事商务活动；又可享受城市现代商业的繁荣和发展。 事业新境界 — 是对项目各项优势的概括、描绘和提升。 表达项目拥有至尊的城市区位和跟更高、更尊荣的商务生活新品质，给人以丰富和自豪的想象空间。 同时还暗示 祝愿人们在此开启全新美好的事业前景。 （三）产品策略 品质定位 根据对区域市场的分析，并结合项目地块本身的区位优势，以及软硬件等多方面因素综合考虑，我们将本项目定位为： 写字楼市场高品质产品 功能定位 本项目物业功能定位为： 以高品质写字楼为主，兼备现代商业和服务。 （四）价格策略 销售价格（收益还原法计算） 收益还原法计算销售价格是建立在租价和售价有一定比例的基础之上，也叫租售比法，实际上是与市场比较法相结合的一种计算方式。 A) 定价边界条件 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 价格的制定与许多方面有关，如首付款方式、建筑的标准、 营销的投入、以及公司对回笼资金的计划等，此价格的制定是根据：较灵活的首付款支付方式，较高的建筑标准，营销（广告、销售费用）投入为总销售额的 ％， 12 个月的销售周期的基础上制定的。 B) 部分写字楼的价格 在售项目数据：（包括大部分有比较价值的旧项目现在的价格）。 在租项目数据：项目周边的可类比项目的日租金情况约在 12 元/建筑平方米，从本项目的实际情况来看，月租金 60 元 /建筑平方米（不含物业管理费、水电费）的租金市场接受度较好。 根据现在厦门写字楼在售写字楼平均租售比为 155 来计算（售价与月租之比）。 中闽大厦写字楼的销售均价为 =60*155=9300 元 /㎡ 上述我司提出的销售价格建议，本着以市场为基础，并考虑贵司成本原则。 价格策略 分层定价，一户一价，兼顾通风、朝向、采光、景观差异； 案名 类 别 立信广场 华骏国际大厦 建设大厦 国 贸 大厦 帝豪大厦 销售均价 9500元 /㎡ 7525 元/㎡ 6400元 /㎡ 7000元 /㎡ 6100 元 /㎡ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产 资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 楼层差价： 6 层 — 20 层为 100 元 /平方米； 21 层 — 44 层为 60 元 /平方米。 朝向、采光、景观差价： 100 元 — 300 元 /平方米。 具 体的每户价格表：（现略） 按照平开高走的策略，前期制定价格准确，并小步快升，为前期投资客户提供升值空间。 价格：人民币均价 9300 元 /平方米，总销额约人民币 7 亿元。 3．付款方式： 实施灵活付款方式，切实减轻业主的资金压力。 下面提到的付款方式为目前业内普遍采用的方式，推荐采用如下付款方式： A．一次性付款 ⑴．一次性付款 I （ 95 折） a) 每单位交定金 1 万元，签订委托书； b) 签订委托后十天内，付总楼款的 40%（含定金）签订认购书； c) 签订认购书后二十天内付清余款，并签订正式买卖合同。 ⑵．一 次性付款 II（ 96 折） a) 每单位交定金 1 万元，签订委托书； b) 签订委托后十天内，付总楼款的 40%（含定金）签订认购书； c。