南昌红谷滩项目研究报告(doc28)-地产综合(编辑修改稿)

南昌红谷滩项目研究报告(doc28)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

却略显不足，上半年，市区新建商品房批准上市面积为 万平方米，其中商品住房批准上市面积 万平方米。 同期商品房和商品住房的预销售面积分别为 万平方米和 万平方米，同比分别上升 %和 %，商品房和商品住房供求比为 1： 1 和 ： 1。 （三）房价继续攀升。 16 月，南昌 市（含四县）商品房的预销售均价为 元 /平方米，较上年同期上涨 %，其中商品住房预销售均价为 元 /平方米，较上年同期上涨 %。 南昌市市区上班年商品房预销售均价为 元 /平方米，同比上涨 %。 其中，商品住房预销售均价达 元 /平方米， 11 同比上涨 %。 二、 红谷滩房地产市场分析 红谷滩作为新兴的城区，秀美的自然环境和科学的布局规划促使各家楼盘的档次走高，无论是在外立面的处理、环境景观的配套、生活设施的硬件方面，还是在居住理念、生活方式的层面上，红谷 滩的楼盘都走在了市场的前列，为南昌的房地产市场起到了重要的推动作用。 继 2020 年上海绿地集团在红谷滩打造红谷第一楼盘滨江豪园以来，红谷滩房地产市场楼盘已可谓风起云涌，可谓一波逐过一波。 2020 年红谷滩上市楼盘有鹿璟名居、泉水湾、江信国际花园、万达星城、红谷春天、商城世纪村， 2020年又有凤凰城、圣淘沙、博泰江滨〃威尼斯、汇龙铭都以及阳光枫情。 红谷滩自开发以来房价节节上升。 早期多数楼盘均价在 2500 元 /平方米左右，但随着该新区的进一步发展、基础建设加快和市场的火热，房价一再上浮，如今，红谷滩大部分楼盘价 格已逾越 33000 元 /平方米大关，而且继续上涨势头不减。 如博泰江滨〃威尼斯及鹿璟名居房价均突破 3400 元 /平方米。 （表一：红谷滩楼盘一览表） 案名 占地 （亩） 建筑面积 （万平米） 容积 率 楼盘形态 价格 （元 /平米） 推出时间 滨江豪园 131 25 高层 3100 泉水湾 200 14 多层、小高层 2700 鹿璟名居 200 24 高层、小高层 3500 江信 国际花园 200 高层、小高层 3200 红谷春天 173 15 多层、小高层 2900 洪城时代广场 45 10 高层 2900 万达星城 960 90 多层、高层 3300 商城世纪村 106 15 高层、小高层 2900 圣淘沙 20 6 高层 3100 博泰江滨威 48 20 高层 3450 12 尼斯 丰和都会 28 高层 未出 未开盘 阳光枫情 多层、高层、 小高层 2400 汇龙铭都 85 多层、高层 2900 天赐良园 305 25 别墅、高层、 小高层 未出 未开盘 凤凰城 479 56 多层、高层、 小高层 2500 世界贸易中心 189 34 高层 商铺 17000 未开盘 三、南昌写字楼市场分析 随着近年来南昌市房地产市场的跑火，南昌市写字楼市场也跟着走红，呈现出喜人的态势。 目前南昌市写字楼需求总体比较旺盛，但是也存在一些问题。 问题主要集中在：写字楼需求与供给出现了结构性矛盾，老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新的需求；写字楼需求很旺盛，但供应不足。 南昌市目前的老写字楼主要有江信国际大厦、汇盛大厦、金昌利大厦、龙式大厦、金源大厦、长运大厦、强威大厦、华财大厦、三星大厦、中山城（中山大厦）、银湖大厦以及奥林匹克大厦等，新写字楼主要有财富广场、地王广场、国恩宾馆、国贸广场和南方大厦等。 老写字楼由于功能上的落后已明显不能满足当前经济高速发展的南昌写字楼市场的需 求。 但尽管如此，这些写字楼的出租率还是相当的高，具体可见下表。 究其原因，主要有以下两点，一是经济的加快发展带来写字楼市场的需求加大；二是新的写字楼供应有限，难以满足需求。 在新上市写字楼方面，有一突出特点即是区域供应过于集中，倍受关注的财富广场、地王广场、国恩宾馆等这些新的项目，包括目前在建的华龙国际大厦基本集中在市中心这一区域，造成南昌市写字楼市场的区域性的不平衡。 当然这一 13 区域毫无疑问也是该地高档写字楼集中地，老写字楼中最好的江信国际大厦即位于此。 在需求方面，未来南昌写字楼区域上的需求将会有个大的转移， 不再是仅仅以市中心为限制区域，红谷滩作为新市政府所在地，未来南昌 CBD 核心，将是写字楼大需求市场无疑。 目前红谷滩已确定有写字楼项目建设的有世界贸易中心、博泰江滨〃威尼斯。 世贸中心世贸大厦写字楼为 2 栋 38 层楼高 157 米高超高楼，其体量在 万平方米，预计在 2020 年底动工。 而博泰江滨〃威尼斯项目未来也会有一 43 层 150 余米高的甲级写字楼。 未来红谷中央商务区的发展和成熟将会给这些高档写字楼带来火红业绩。 （表二：南昌部分写字楼出租情形一览表） 序号 名称 地址 属性 租金 出租率 1 江信国际大 厦 北 京西路 88号省政府对面 写字楼 68元 /平米 月 (建筑面积 ) 99% 2 金昌利大厦 福州路，人民公园 大门旁 商住 17元 /平米 月（使用面积） 98% 3 长运大厦 八一大道旁，与南昌长途汽车站毗邻 写字楼 /平米 月（建筑面积 +公摊） 96% 4 华财大厦 沿江中路 19号 写字楼 30元 /平米 月（带装修 ,建筑面积 +公摊） 95% 5 三星大厦 站前西路，与绳金 塔毗邻 写字楼 36元 /平米 月（建筑面积） 93% 6 中山大厦 中山路中段，象山 北路口 商住 30元 /平方米 月（使用面积） 100% 7 银湖大厦 南京西路口，与青 山湖毗邻 商住 20元 /平米 月（使用面积） 99% 8 奥林匹克大 厦 福州路 商住 16． 7元 /平米 月（使用面积） 90% 9 汇盛大厦 井冈山大道，老福 写字楼 29元 /平方米 月（建筑面 95% 14 山立交桥与坛子口立交桥中段 积 +公摊） 10 银源大厦 滕王阁对面 写字楼 30元 /平米 月（建筑面积） 100% 11 金阳光大厦 南京西路 写字楼 15元 /平米（建筑面积 +公摊） 90% 12 宾招大楼 省府大院北二路 104号 写字楼 26元 /平米 月（无公摊） 100% 13 南味写字楼 广场南路 写字楼 13元 /平米 月（使用面积） 85%。