南昌市半山枫景商品住宅项目可行性研究报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)

南昌市半山枫景商品住宅项目可行性研究报告(45页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

料 来自 易面积 万方，同比增长 %，环比下降 % 2 月城投康泽园备案销售套数排在第一位，该项目于 2020 年 1 月 23 日开盘。 现房现售， 2 月份备案的 300 余套房源为 1 月开盘推出房源，均价 4000元 /平方米，后续未有大的推盘活动。 三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 （一）、湾里市场 现状分析 湾里区域介绍 （ 1） 现状 湾里系京九线上唯一的省会城市 —— 南昌“一江两岸”重点工程中的新兴城区，国土面积 250 平方公里，辖一乡三镇两街办，人口近 75696 人。 区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全 ，工厂林立，环境优良，是兴办高效工业、生态农业、旅游休闲业的理想场所。 有着独特的区位优势：湾里位于南昌市近郊、距市中心 18 公里。 境内交通经纬如织，四通八达，其干道东接南昌全线，南连 320 国道、北通昌九 105 高速公路；京九铁路支线－湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。 随着红湾公路的即将全线贯通以及西外环环城高速的通车，湾里的经济将再次腾飞，湾里到红谷滩也只需 8 分钟的车程。 有着完善的基础设施：城市建设初具规模、基本设施配套。 已建面积 15 平方公里； 有 4 条输电专线纵贯全区；有独立的自来供水系统、并与南昌市供水系统联网；有现代化的通讯装备，程控电话连接国内国际；有健全的文化、娱 本资料 来自 乐、教育、卫生、商业、有线电视及其他社会服务设施。 有着良好的经济基础：工业是湾里国民经济的支柱产业。 全区现有工业企业 180 多家，固定资产 3 亿多元，占地 300 万平方米，职工 2 万佘人，形成了机械、化工、轻工、建材、电子、食品、纺织、交通运输、造纸、橡塑等门类较为齐全的工业体系，区内有 30 万平方米的现有厂房和各类设备可供利用；农林业已建立起了瘦肉型猪、笋用竹、鲜果、养殖、银杏、药材、 茗茶、花卉、杂交制种、反季节蔬菜等 10 大生产基地。 区域经济已有相当实力。 有着丰富的旅游资源：境内的梅岭清秀静幽，满目积翠、空气清新，气候宜人，是著名的风景名胜区、国家级森林公园。 她不仅是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉－德教的发祥地。 岳飞、王安石、欧阳修等 230 多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作 480 多篇。 洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。 海拔 841米的洗药湖，为南昌市的最高峰，夏季平均气温只有 22℃，比市区要低 3— 5℃，素有“小庐山”之称， 是理想的避暑佳处。 （ 2） 发展构想 —— 精心构建一流山水生态城 来自美国和我国香港、上海、深圳、浙江等地的 30 多位国内外客商，在南昌市政府召开的梅岭－滕王阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会上，将 15 项投资协议（共计合同外资 4450 万美元，合同内资 194000 万元人民币）带到了湾里，这些项目包括以旅游、休闲为主的太平旅游度假山庄、太平生态公园等。 在荣获国家重点风景名胜区后，省市区政府当即重新审视原定的建设大规划，并将其定位于省城的卫星城和后花园，南昌西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色 的山水生态城市。 （ 3） 湾里 2020 年的城区布局规划蓝图 本资料 来自 第一，区行政中心区搬迁至磨盘山山麓东南部。 第二，新城区按标准建设绿化用地，旧城区改造中增辟小型绿地，建设磨盘山公园、天宁湖公园、野生动物园等三个大型综合性公园；规划乌源港、铜源港等河流沿岸作为城区景观走廊；在城区东部的红湾公路入城处和昌湾大道入城处将兴建两个城区门户景观广场，规划人均绿地面积到 2020 年不少于 20平方米。 第三，建筑高度不得超过 24 米，以 3～ 5 层为主，局部可有小高层建筑。 第四，污染“大户”一律清出城区。 而今春开始的旧城改造预计总投资 超过 3 亿人民币，这也是当地政府目前着力要解决的最大难题。 为了拉近湾里与南昌市区的距离， 2020 年年底，南昌市唯一一条旅游快速道 ——— 红湾公路在湾里区招贤镇苗圃破土动工，该路全长 10． 6 公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西至湾里区域中心，横穿昌九高速公路，现已基本完工。 从此，湾里至红谷滩车程仅需 8～ 10 分钟；与此同时，从湾里竹山村到新建县长立交全长近 10 公里的昌湾大道也改建完成，新干道为双向 8 车道，设计时速 60 公里，是解放路、洪城路、南昌大桥引线向西的有机延伸。 此外，规划中的西环高速、南昌火车站西客站等都将 便捷这里的交通。 在远景规划中，还将把贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨„„ 湾里区房地产板块简介 （ 1）蓄势待发的购房热点 这里的楼盘分为山上山下两大块，也可称为“湾里、梅岭板块”。 山下招贤镇是湾里区的行政和商务中心，楼盘主要为多层住房与商铺；山上以太平乡和梅岭镇为中心，集中规划建设大批物美价廉的别墅群。 据悉，湾里 2020 年总体房价每平方米还在 600～ 700 元间徘徊， 2020 年跃升到 800～ 900 元； 2020 年，随着过桥收费站的撤移与红湾公路的开工，快捷交通网络指日可待，该板块楼盘开发与销售同步增 长，均价已逾每平方米 1000 元。 而那些正在开发的别墅群，顷刻成了南昌中高收入者关注的热点，现在 ,本板块均价已经直接上升至每平方米 2020 元到 6000 元，涨势迅猛。 本资料 来自 （ 2） 省城绿色大氧吧 湾里是南昌梅岭的精华所在。 这里真可谓“晨闻鸟语，夜听泉声”，诗情画意令人向往不已。 按“山上游山下住”的新规划，当地村民将陆续搬下山，这将有利于旅游基础设施与旅游环境的建设。 据介绍，山上的十几个楼盘正以其大面积、原生态的特质，共同倾力打造这块美丽的风水宝地。 狮子峰、神龙潭、洗药湖等五大景区正在引进资金以股份制形式予以重 塑„„ 在梅岭镇一带，则有碧瑶小镇、江西绿苑、恒茂森林海、南昌老年公寓等大中型楼盘虎踞龙盘。 （ 3）都市天然后花园 美好的景区规划与便捷在即的交通，唤醒了沉睡多年的房地产行业。 湾里区招贤镇周边，迅速汇集了竹林花园、九洲 画意居、东方假日广场、帝景湾洋城、维也纳森林、恒茂都市花园（森林海）、心怡家园、敏龙花园、南山逸居、桃源商住楼等众多楼盘，其中部分楼盘已基本销售告罄。 尤其是距其 200米的九洲 画意居，则打出了“营氧村”的新卖点，它既近山临水，又在山城中心生活区，设计中的小区四处流溢着文化品位，对南昌的 文化市民尤其有吸引力。 以魅力小城自居的“东方假日广场”，既临街又依山，融住宅、商城、酒店、商业街为一体，生活着实方便。 而镇上项目无不以拥有学校资源作为项目又一核心潜力磁场，众多学生生活直接产生的人气聚集、商业消费、物业租赁等为周边项目的后期升值提供了坚实的基础。 同时，作为中心区域，与大量的政府机构、金融配套融合，再次成为坚挺物业，共享大配套、大未来的卖点提炼。 （二）湾里楼盘分布图 本资料 来自 （三） 湾里在售及待售楼盘 楼盘名称 开盘时间 产品规模 产品类型 销售均价 在售楼盘 帝景湾洋城 2020． 11 占地 260 余亩 总建 21 万㎡ 多层、别墅 三期销售，多层均价 2800 元 /平米 洪恒山庄 2020． 10 占地 平米，总建 平米 多层、小高层 多层均价 2700 元 /平米 绿苑小区 占地 15938 平米，总建 25500平米 多层 销售均价 2400 元 /平方米 本资料 来自 九洲依云郡 占地 69866 平米，总建 127880平米 小高层、多层（ 14栋 46 层的多层 5 栋 1113 层的小高层 多层：均价 2900 元 /平方米 小高层 3700 元 /平方米 紫庐 6 号 占地 17808 平方米，总建 平方米 普通住宅 高层公寓、别墅、多层 目前推出高层公寓，均价 3100 元 /平方米 乾茂宫园 占地面积：约72220 平方米（ 亩 ），总建筑面积：约8 万㎡ 普通住宅多层、低层（ 27 栋 56层的多层 20 栋3 层的低层） 联排、双拼别墅 多层均价 2800 元 /平方米，联排52005300 元 /平米 恒茂森林海 近期开盘 总占地面积 亩，总建 万平方米 9 栋 23 层的低层 3栋 56层的多 层，独栋别墅 销售单价 5800 元 /平方米 ， 成交均价 5154 元 /平方米 梅岭康都 总建筑面积：约29200 ㎡ 度假公寓、别墅 公寓均价 :5500 元/平米 罗马假日 占地面积：约 135亩，总建筑面积：约 8 万㎡ 酒店公寓、独栋别墅 公寓均价 4200 元 /平方米 待售楼盘 翠谷 尚未入市 占地 约 25 亩 总建筑面积28000 余平方米 普通住宅 预计多层均价2800 元 /平米 龙泉湾 尚未入市 —— 商业、公寓、住宅 本资料 来自 （ 四）项目环境建设条件 湾里规划确定城区 发展方略是： “ 西控、东拓、南伸、北接、中秀 ”。 城区布局结构： “ 一核三心四片七脉 ”。 一核指 : 磨盘山绿核及其周边的商业服务设施，还有磨盘山南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，共同构成全区的主中心。 三心，城区北部翠岩路为中心的老城区商贸文教中心，南部新区的招贤大道两侧原交警大队东南侧的新商业体育中心，野生动物园北侧的旅游服务中心。 四片。 四块南北向的功能片区，由东至西分别为教育事业综合片区、城区生活片区、旅游休闲片区和原有产业发展片区。 七脉。 由绿核向外延伸出的七条绿线，贯穿全城区。 主要有：红湾公路 — 磨盘山南路 — 磨 盘山，招贤大道— 磨盘山南路 — 磨盘山，云湾公路 — 磨盘山，幸福南路 — 磨盘山，还有三条规划道路从磨盘山引出。 按照城区组团 —— 居住区 —— 居住小区三级结构进行新居住用地的规划建设。 重视公共设施和绿地的配套建设和符合城市居住规划设计规范的标准。 居住用地规划设计要强调效益、生态和文化三原则的统一；居住用地功能结构体现有机组合的原则；提高和改善已有居住用地的功能与环境质量，严格控制旧城改造的开发强度前提下，缓和配套设施及城区基础设施的压力，增加绿地面积，改善旧城的环境质量，控制住宅的容积率和建筑密度，满足日照、通风、绿 化、停车、消防等基本要求；普及中小学教育。 在新区开发时，按国家建设标准配置中小学，重视幼儿园、托儿所的规划与建设；居住区规划与社会发展规划接轨，适应住宅私有化趋向，推进住宅商品化建设。 湾里近期（ 2020 年）规划生活居住用地 市总建设用地的 36 人均居住用地 40 平方米。 远期（ 2020 年）规划居住用地 397 公顷，占城市总建设用地的 %，人均 平方米。 城区的居住用地主要由五大组团构成。 各组团内部分别配以相应的服务设施和中、小学。 初中部分住宿，高中全部住宿，小学生就近入校。 老城组团：北至翠岩寺 ，南到南堡路－花园路－爱民路，东西两侧均为山麓。 用地面积约 本资料 来自 123 公顷，居住容量约 万人。 规划结合大宇学院的改、扩建，改善周边地区居民居住条件，以提供基础设施和绿地广场等开放空间为主。 组团内规划中学 1 所（湾里一中）、小学 2 所（湾里一小、湾里三小），保留北部的新世纪学校。 幸福组团：位于老城组团南侧，磨盘山西侧，北至南堡路，南到坑王路，东临磨盘山麓 陈家路，西达坑王路。 用地面积约 79 公顷，规划居住容量 2－ 万人。 磨盘山周边用地、幸福路和南堡路之间用地规划为一类居住用地；其余为二类居住用地。 组团内规划中学 1 所（湾里三中）、小学 2 所（湾里五小、湾里二小）。 磨盘组团：位于磨盘山东，北起花园路－爱民路，南达内环路，东至竹山路－昌湾大道，西到磨盘山北路－云湾大道。 用地面积约 61 公顷，规划居住容量 － 2 万人。 建设多层为主的二类居住区。 沿帝景路和昌湾大道局部可规划建设小高层。 组团内规划中学 1 所（湾里二中）、小学 1 所（湾里四小）。 天宁组团：北起磨盘山南路，南至天宁路，东达云湾大道，西到陈家路。 居住用地面积约 51 公顷，规划居住容量 － 万人。 西部和西南部山麓建设一类居住用地；其余为二类居住用地，以多层为主，沿帝景 路和云湾大道局部建设小高层。 组团内规划中学 1 所（湾里四中）、小学 2 所（雅戈尔希望小学、湾里六小）。 贤甫组团：位于磨盘山组团南侧，北起内环路，南至江中制药厂，东达商贸路，西到云湾大道。 用地面积约 83 公顷，规划居住容量 2－ 万人。 该片区作为湾里重点发展的新区，建设档次较高的低、多层住宅。 组团内规划高级中学 1 所（湾里五中）。