南昌凤凰雅苑商品住宅项目商业计划书(代可研报告)(50页)-地产可研(编辑修改稿)

南昌凤凰雅苑商品住宅项目商业计划书(代可研报告)(50页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

水池容积包括储存 2小时室内消火栓用水和 1小时喷淋用水，消防水池容积规范要求计算。 泵房相邻水池设置。 在建筑最高屋顶设 50 m3水箱一个，主要为消防用水。 工作区内绿化、公建用水由市政管网直接供给。 6） 工程用水量采用水表计量 ，每户一表，多层各户水表集中设置于底层水表箱。 高层各户水表分别集中设置于各层集中水表箱。 7）热水系统 生活热水由住户自备家用燃气、空气源热水器或太阳能热水器供热水。 8）排水系统 本工程室外雨污水分流。 ○ 生活污水系统 凤凰雅苑 16 生活污水量按给水量 85%计算，室内采用生活污废水分流；生活污废水需经生化处理后再排入污水井；污水汇合后排入小区周边市政污水排水管网。 ○ 废水系统 地下车库含油废水经隔油沉砂池隔油出来后与地下室其他废水用泵提升排至室外污水管。 ○ 雨水系统 屋面雨水有组织排放，雨水设计重现期 P=1 年，暴雨强度 q5=(L/s 100m3)，h=152(mm/h)。 室外道路雨水由管道收集，排入市政雨水管网。 9）管材 ○ 室内生活给水支管采用 PPR 管，热熔连接；主管采用内衬不锈钢复合管。 ○ 室内消防给水管采用热镀锌钢管，管径 DN≤ 70 采用丝扣连接，管径 DN70 采用沟槽式连接。 ○ 室内排水管立管采用硬聚氯乙稀螺旋管及配件，支管采用 UPVC 管； 室外排水管采用高密度聚乙烯双壁工字型室外排水管，弹性密封承插连接。 ○ 所有明露给水管、屋面消防管均需保温。 ○ 室外埋地低压给水管及消防管采用钢丝网骨架塑料（聚乙烯）复 合管 ,电热熔联接。 （ 2）电气设计 1）设计依据 《民用建筑电气设计规范》 JGJ／ T16－ 9《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045－ 20《人民防空地下室设计规范》 GB 50038— 20《建筑设计防火规范》GB5001620《建筑物防雷设计规范》 GB50057－ 94 2020 年版、 《 建筑与建筑群综合布线工程设计规范 》 (GB／ T 5031 12020)、《 闭路电视系统工程技术规范 》 (GB5019894)、 《民用建筑电气设计规范》 JGJ／ T16－ 9《火灾自动报警设计规范》 GB501169《有线电视系统工程技术规范》 GB50200－ 9《智能建筑设计标准》 GB/T503142020Z、《住宅建筑规范》 GB5036820《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB500679《低压配电设计规范》 GB500549《人民防空地下室设计规范》 GB50225－ 20建筑、给排水、暖通等专业提供的方案设计资料以及建设单位提供的设计要求。 2）设计范围 ○ 强电设计：变配电、应急柴油发电机组供电、照明、电力、防雷及接地等。 凤凰雅苑 17 ○ 弱电设计：有线电视、可视对讲系统、宽带 网络系统、火灾报警及消防联动等。 3） 供电设计 ○负荷级别：本工程为二类高层住宅楼和三类多层住宅楼组成的建筑群，供电负荷等级为一级的设备有：所有消防设备（包括消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机、火灾自动报警及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志照明和电动防火卷帘、电动防火阀等）；供电负荷等级为二级的设备有：非消防客梯、生活水泵、地下室照明及通风等；其他负荷为三级。 ○ 供电方式：本建筑电源由七六路市电引来 10KV 高压电缆回路，采用高压环网供电方式。 在公建一层设置变电所，变电所内设高压开关柜、低压配电柜 和环氧树脂干式变压器各若干台，分不同性质负荷计量。 为了保证本建筑内一、二级负荷的供电要求，设置一台 250KW 发电机作为应急备用电源。 采用专变向营业用房供电，公变向住宅供电。 高层住宅楼电力负荷有电梯、水泵等。 地下室电力负荷有水泵、风机、排污泵等。 电力系统配电方式采用放射式方式。 二级负荷的两个电源或两路回线路，在最末一级配电箱处自动切换。 ○ 供电及负荷 负荷计算：该工程住宅一般套型按每户 8KW 设计，营业用房办公按每平米 80W 设计，地下室米按每平米 15 W 设计，具体见负荷统计表。 用电量估算表 面积 (㎡ )或户数 照明及预留动力 给水 设备 通风 电梯 备注 计算指标 容 量（ KW） （一）专 变 商业及公建 2086 80 w/㎡ 地下室 2200 15w/㎡ 合计 2200 30 50 50 安装容量 paz=。 计算负荷 pjs=kx paz= = Kw （二）公 变 住 宅 540 6Kw/户 3240 20 10 80 合计 3240 20 10 80 3350 安装容量 Paz= Pjs=kx Paz= = 4）变电所设计 本小区供配电采用室外箱室变。 设置 六 台 630KVA 箱式变，设置在各区块负荷中心位置，供小区住宅一户一表用电及公建、住宅配套用电；另设一台自启动柴油发电机供 凤凰雅苑 18 消防设备及保证负荷电梯、生活变频泵及应急照明用电 ,容量按计算设定。 住宅及公建用电采用高供低计（即一户一表）方式，配套用电采用高供低计方式计量，低压侧均集中设无功补偿装置（在各箱式变处补偿），补偿后 功率因素达到 以上。 5）自备电站 按满足一二级用电条件和大容量电机起动要求选用自备发电机。 该机组采用冷机组，自然进排风，尾气高空排放。 机房内设储油间，储油 8 小时 ，该间与机房均设自动报警系统和灭火装置。 6）配电系统： ○ 高层住宅采用电缆供电，电表集中各层安装 ,多层电表集中在一层安装。 裙房各层和其它动力采用单回路电缆辐射式供电。 ○ 消防泵、喷淋泵、消控室等保证用电采用双回路，供电末端自动切换，切换装置采用机电联锁的切换装置（ ATS）以保证操作可靠性。 6）线路敷设 ○ 电表集中各层安装。 多层电表集中 在一层安装。 设备房和竖井内的动力或照明配电箱明装，其他箱体暗装；竖井内的电缆线路沿桥架明敷设。 ○ 地下室电缆井（兼层配电间）中电缆线路采用桥架敷设。 ○ 裙房大开间内水平线路在吊顶内敷设。 ○ 地下室动力，消防人防线路采用桥架和钢管敷设，住宅采用 UPVC 电线管暗设。 ○ 在小区主要道路侧设置断面尺寸为 的电缆沟，位置在人行道上。 电缆的敷设主要沿电缆沟内敷设及埋地敷设，在穿越道路处及进出建筑物时，进行穿网管保护。 7）电气照明： ○ 电气照明： 该工程设计的照明种类有正常照明，应急照明，值班照明，室外 照明。 照度标准按照《建筑照明设计标准》（ GB50034－ 2020）进行设计。 住宅起居室 100lx 消防值班室 300lx 专用配电室 200lx 走道疏散照明 10lx 凤凰雅苑 19 应急照明 专用配电室、柴油发电机房 200lx 水泵房 100lx ○ 住宅照明主要为预留灯具出线路口，设置的出线口尽可能满足一般装修要求，插座布置考虑空调，热水器，饮水机和电炊具使用，插座数量位置满足一般装修习惯和规范要求。 ○ 裙房大开间 暂预留电源，依功能分隔装修布置。 ○ 住宅内厨房、卫生间、空调采用单独回路，除壁挂空调机外插座回路采用漏电断路器保护。 ○ 室外照明采用地灯，光电自动开关控制，漏电开关保护。 ○ 街屋顶设置彩灯，霓虹灯照明配电箱。 ○ 应急疏散、楼层指示灯均自带蓄电池。 应急供电时间不少于 20 分钟。 8） 防雷与接地保护 ○ 本工程高层建筑按二类防雷建筑设计要求设防 ,多层建筑按三类防雷建筑设计要求设防。 ○ 本 工程 接地形式采用 TNS 制 ，采用三相四线制供电，电缆入户后中性线必须做重复接地，所有用电设备不带电的金属外壳均可靠接零。 进出建筑物 的各种金属管道、金属线槽及电气设备的接地端子均与防雷接地装置连接，构成总等电位联结。 所有卫生间等处做局部等电位联结。 ○ 采用联合接地方式。 避雷引下线利用建筑物柱内或剪力墙内两根Φ≥ 16 主钢筋由上而下可靠焊接作为引下线。 利用建筑物基础、 桩基及承台内主筋作接地极，接地电阻不大于 l 殴姆。 变 压 器中性点 工 作接地、 防雷接地、电气保护接地等电荷联合用同一接地。 ○ 屋面 避 雷 采用 直径 12 镀锌圆钢沿四周 檐 口暗敷，要求隔 2m 设一高 30cm 的避雷小 针， 在屋面组成不大于 2020m 或 2416m 避雷网格，高 层防侧击雷， 30m 以上建筑 物内 钢 构架和钢筋混凝土的钢筋相连接，并 与 防雷引 下线焊接，外墙上的栏杆、金属门窗等金属物与防雷装置连接。 ○ 弱电设备接地：采用 BV500V35mm2 铜芯塑料绝缘线穿钢管保护引至底层的弱电小间的接地端子箱。 ○ 所有弱电系统电源进线开关处设置浪涌过电压保护器。 ○ 在配电间低压开关柜变压器进线柜设置一级浪涌过电压保护器。 所有从室外进入 凤凰雅苑 20 的配电线路均设置二级浪涌。 ○ 过电压保护器。 浪涌过电压保护器相应的线路均设置开关保护。 9） 有线电视系统 ○ 每栋楼底层设置一个弱电小间，在每栋楼底层的弱电小间设置有线电视系统前端箱。 信号传输网络由同轴射频电缆、分支分配、放大组成。 ○ 传输系统为分配 分支系统，传输干线采用 SBYFV759 型同轴电缆在配电小间内穿钢管在的电竖井内明敷。 在适当的楼层竖井内设置前端放大器和地址寻址器。 ○ 标准住宅用户设 3个电视插孔，复式住宅用户设 45个电视插座，电视插孔输出信号为 6572db 范围。 10） 宽带网络系统 ○ 每栋楼底层设置一个弱电间，光纤入楼。 网络前端设备由建设单位和电信部门商定。 ○ 住宅每户设两个数据及语音信息点插座。 小面积的商铺每间预留一个信息点插座，大面积的商 铺 按每 100 ㎡一个信息 点插座考虑。 ○ 竖向走线在竖井内的弱电电缆桥架内敷设。 水平分支线采用 5类 8 芯对绞线穿钢管在现浇板内及墙内暗敷。 ○ 宽带网络系统信息出口采用国际标准的 RJ45 插座。 11） 对讲安防系统 ○ 每栋楼设置一套对讲系统，前端设备设在每栋楼的底层弱电小间内。 每套房间主门旁设置一只对讲分机。 在厨房设置可燃气体探测器。 ○ 本系统通过通讯总线可每栋楼的对讲系统连接成网络，总机设在小区的值班室，可通过通讯总线实现应急呼叫帮助。 12） 电话系统 ○ 每栋楼的总电话交接箱设在每栋楼的底层弱电小间，采用全塑市话电缆 HYA100 (2 )穿钢管保护引入，同时预留一根同管径的钢管。 每栋住宅楼电话干线在竖井弱电桥架内敷设，每 6 层在竖井内设置一个容量 30 门的电话接线箱。 ○ 在每层竖井内设置层弱电过渡箱，所有弱电系统干线均通过层弱电过渡箱分支引入每户的弱电综合箱。 13）停车场管理系统 在地下车库设停车场自动化管理系统。 凤凰雅苑 21 14） IC 卡一卡通系统 住户使用一张 IC 卡，完成小区内物业管理、停车等费用的统一交纳。 （ 3）空调、通风及防排烟设计 1）设计范围 本设计包括 高层建筑通风排烟设计、 地下一层车库、设备房的通风排烟设计，地下一层人防通风设 计，公共卫生间的排气设计。 2）设计依据 《工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分》 2020 年版、《采暖通风与空气调节设计规范》（ GB500192020）、 《高层民用建筑设计防火规范》（ GBJ5004595） 2020年版、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB 5006797。 各专业提供的资料。 3）室内外设计参数 室外设计参数 夏季通风计算（干球）温度： 33℃。 夏季空调计算（干球）温度： ℃。 夏季空调计算（湿球）温度： ℃。 室内设计参数 参数 温度（℃） 相 对湿度 (%） 新风量 (m179。 /人 h) 公建 夏季 24～ 26 65~50 30 商铺 冬季 18～ 20 50~30 30 4）。