南宁苹果园项目可行性研究报告(doc170)-地产可研(编辑修改稿)

南宁苹果园项目可行性研究报告(doc170)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

按房屋建筑面积每平方米每次 5 元补助以实际搬迁的货物和设备拆装及运输的市场价格费用标准 搬迁 误工费 每户 100 元 /次 电话、宽带网迁移费 按电信部门规定的安装费标准 有线电视安装费 按广播电视部门规定的原安装收费标准 三相电源安装费 按供电部门规定的收费标准 空调迁移费 窗式 50 元 /台，壁挂式 100 元 /台，柜式 150元 /台 管道燃气 按拆除时的安装标准 太阳能热水器 按拆除时的安装标准 房屋所有权办证补助费 200 元 /证 住宅房屋临时安置补助 按应补偿建筑面积计算，一类地段每月每平方米 12 元，二类地段每月每平方米 10 元，三类地段每月每平方米 8 元，四类地段每月每平方米 7 元，五、六地段每月每平方米 6元。 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 157 页 非住宅房屋停产、停业补偿费指导价格 铺面：以实际营业面积计算（不含营业配套用房），一类地段每月每平方米 40 元，二类地段每月每平方米 35 元，三类地段每月每平方米 30 元，四类地段每月每平方米 25 元，五、六地段每月每平方米 20 元。 办公、旅社、工业用房：一类地段每月每平方米 12 元，二类地段每月每平方米 11 元，三类地段每月每平方米 10 元，四类地段每月每平方米 9 元，五、六类地段每月每平方米8 元。 其它用房：一类地段每月每平方米 6 元，二类地段每月每平方米 5 元，三类地段每月每平方米 4 元 ，四类地段每月每平方米 3 元，五、六地段每月每平方米 2 元。 房屋建筑安装工程造价计价标准 单位：元 /平方米 结构 钢混 ( 高层 ) 钢混( 小高层 ) 钢混( 多层 ) 排架( 工业厂房 ) 砖混 砖木 简易 计价 标准 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法规的制定与实施，为南宁市房地产经营活动的各项运作提供了法律保障，规范了行业行为，有效的促进南宁市房地产市场的健康发展。 如《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》的实施后，为旧城改造、房屋拆迁提供了明确的拆迁补偿方法，利于 加快旧城改造的进度，户籍政策的放宽及进城务工农民待遇同等，极大地吸引了外来人口的到来，《物业管理条例》的签署，规范行业的物业管理，更充分体现出业主的权利，保障小区物业管理的良性运行。 同时，为住宅市场、商业物业的发展提供更多的客源，刺激居民的消费欲望，为南宁市房地产业的良性发展提供政策保证。 央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重点支持中低收入家庭购买住房，促进中低价位住宅产品发展，能有效推进住宅产业化，但又加强了对二次置业购买人群的控制。 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 157 页 南宁市发展规划对项目的影响 南宁是一座正在 发展的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。 南宁市的发展规划主要经历了以下的阶段： 1992 年 6 月，南宁市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市发展目标：在 1994 年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到 2020 年实现翻三番。 总体规划到 2020 年城市面积从 72 平方公里扩大到 155 平方公里，人口达 150 万人，把南宁逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。 在城市发展规划的指导下，南宁市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设， 投资、生产和生活环境得到了较好的改善。 1995 年，南宁市居民人均住房面积达到 平方米， 2020 年人均居住面积 平方米，建成区绿化覆盖面积 5067 公顷，绿化覆盖率达38%。 与此同时，路桥建设也日新月异， 1992 年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。 今后五年，南宁市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。 主要工作包括：实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源计划 等蓝天系统工程，使城市空气质 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 157 页 量总体优于国家二级标准，农村地区达到国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，城市生活污水处理率达 50%以上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等 宁静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区覆盖率达到 70%以上。  城市发展规划布局按三级发展轴线为中心沿伸分布：  一级发展轴线：南贵昆经济区及南北钦防城市群。  二级发展轴线：蒲店横县方向；吴圩凭祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。  三级发展轴线：为一、二级轴线的补充。 布局原则：“核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团。 ”  城市规划对本项目的影响 本项目处在城市一级轴线的主要交通枢纽带上。 城市规划为以南宁“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住 为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区”。 本项目所在区域自然环境良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；项目适合建成大型花园式山水生态住区，创造良好的社会效 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 157 页 益和环境效益。 政府对本项目的支持  政府树立城市经营增值的观念。 对城市进行科学、合理的定位和规划，完善城市良好的基础设施，改善投资环境，就能吸引外资，环境优势转化经济优势。 城市增值离不开土地资源的有效利用，根据发达城市和国家发展过程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济发展的支柱产业和睛雨表，房地产所产生的效应是 1： 3， 1 亿 元的房地产投资可以创造其他相关产业 3 亿元的产出。  政府适度支持措施 政府支持项目的规划及调整，是项目启动的基础。 本项目作为改善城市窗口形象、推进城镇化建设、促进住宅产业化发展示范工程。 为此，政府应大力支持本项目的启动，帮助开发商解决一些实际困难，促进项目滚动发展，提升城市形象：  区域市政配套设施尽快落实实施；  税收优惠；。  政府支持得到的回报  税金，在“十五”期间为政府带来不少于 3 亿元的资金；  建成南宁市（广西区）最大的旅游式山水生态住区，提升了城市 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 157 页 整体形象，促进了城镇化建设步伐，改善了 5 万人的生活居住 空间；  推动住宅产业化的发展，带动相关产业的兴旺，促进产业结构调整、优化，培育新的国民经济增长点。 1． 5 项目开发时机及总时间 1． 5． 1 目标市场的确定 南宁房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产品销售形势良好，2020 年 16 月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，而且交投两旺，产品升级换代速度加快，竞争趋于激烈。 通过对房地产市场调研得出：若按行业特征把市场分成高、中、低三种市场层次，目前南宁市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产品过多，竞争激烈，但占市场容 量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。 本项目的市场定位（在下面详细分析）主要是针对市场空缺，大力开发中档价格的优质产品，包括园林设计及配套设施在南宁乃至广西区具领先水平。 主要类型为多层住宅。 项目价格定位为中档价格，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用价格描述是，由 2020 元 /平方米开盘，随着产品功能的逐步完善回归至2300 元 /平方米，至现房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以预见，南宁市房地产市场的竞争焦点，市场大比拼，将由“中高档”移入“中低档”。 本项目的开发应该 打破常规，尽快开发，用项目的核心竞争优势从 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 157 页 2020 年起进入市场，在南宁市房地产业发挥龙头作用。 建议：项目正迎来良好发展机遇，宜尽快启动。 1． 5。 2 开发的总体时间 市场需求是项目开发的基础，有效供给是项目开发总体时间的市场基础。 以市场为导向来确定项目开发的总体时间。 广西区“十五”期间，南宁市要达到人均居住使用面积 16 平方米的目标，按现有人口增加数，南宁市今年需要增加 312 万平方米的住宅，才能实现规划目标。 但是，现实是居民收入偏低和经济不发达，再加上目前市场供应的产品大多数是中高档产品，居民的收入 无法追上，造成大多数居民需要买房来改善居住空间，但是又买不起的局面。 中低档产品需求与供应结构失衡。 在这样市场供求现状的大环境下。 本项目的启动，可以采用集中式大量“倾销”的方式去满足“市场需求”，按本项目占南宁市供应量 1/5计算，每年可供应 3050 万平方米，项目开发期应根据市场的冷热划分，总开发时间控制不超过八年，项目进入良性循环后，还可以加快速度，争取 5 年内完成。 南宁市房地产市场分析 南宁市房地产市场发展描述 南宁市房地产市场， 1995 年才开始大力推动住房商品化、社会化进 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 157 页 程，当年商品房实际销 售面积 24 万平方米，销售金额 亿元。 1996年，市场平稳发展，销售商品房 4675 套，销售面积 45 万平方米，销售金额 亿元， 199 1998 两年，市场进入良性发展期，并对国发经济发展开始产生贡献作用， 98 年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元，实现了销售面积突破 50 万平方米、销售金额突破 10 亿元的南宁市房地产市场第一次“量”的飞跃。 1999 年，受国家宏观经济政策制约，市场成交略有回落，当年商品房销售面积 万平方米，销售金额 亿元；同比下降 18%。 20。