南宁市蟠龙新区189亩住宅地产项目可行性研究报告(52页)-地产可研(编辑修改稿)

南宁市蟠龙新区189亩住宅地产项目可行性研究报告(52页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

2020年3季度南宁市各区域总价30万45万成交套数图江南区7%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区2%琅东板块44%仙葫板块8%青秀区21% ◎ 3045 万的产品成交主要集中在琅东板块，占全市 44%，成交量最大的项目是城市花园和建兴苑。 其次是青秀区，占全市 21%。 西乡塘区排在第三位。 2020年3季度南宁市各区域总价45万以上成交套数图江南区5%西乡塘区9%兴宁区2% 良庆区0%琅东板块65%仙葫板块8%青秀区11% ◎ 45 万以上的产品成交主要集中在琅东板块，占全市的 65%，成交主要集中在城市花园和万昌〃南湖景园，其他城区此档产品销售仍较少。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 小结： ◎ 2020 年前 3 季度，除 2 季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外， 3 季度供求关系正常，总量增加趋势明显。 ◎ 住宅物业在 市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。 ◎ 琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市的风向标。 三、有利投资经济形势成因分析 中国东盟自由贸易区的形成 南宁以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。 南宁 — 凭祥的高速公路已基本建成。 对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。 西南大通道的形成 从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的 两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。 南宁对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配 . 自然，市场对房地产的需求将会增加。 国内会展中心城市的定位成功 随着南宁国际会展中心的落成以及 “ 两节一会 ” 的举措 ,定位于国内会展中心城市的南宁 ,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用 .南宁对全国市场的辐射能力也将得到提高。 城市化进程的顺利 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 作为省会城市 , 作为城市化程度较低的广西的首府， 随着城市化进程 的逐步加快， 南宁的人口数将从目前的 150 万人， 2020 年增加到 300 万人的中期规划要求。 广西的城市化程度将从目前的 20%提高到 20 年后的 50%。 显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。 国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。 对比国内其他一些城市高达 50%的外地居民购房的现象， 南宁目前约 40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。 南宁 “ 中国绿城 ” 计划的实施成功 将推动南宁城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强 化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。 小结： 南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国 — 东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达 28 亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达 11 亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的 180 亩荣宝华商城等。 加剧了房 地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。 本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，蟠龙半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 该项目位于南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简要的概述。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。 土地所 处的地理位臵，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：净用地面积 106000 平方米，近似不规则的三角形，较平整。 该地块位于 蟠龙新区 ，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原 自然环境 以下为地块四个方向的环境情况： ： 规划水系，多宗尚未开发的住宅用地。 ： 邕江水系，柳沙半岛。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ： 南宁大桥及规 划道路。 ： 规划中的市政公园。 地块周边地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。 尚未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。 二、蟠龙区域分析 1． 1 交通状况 目前蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也尚未通车，从市中心过蟠龙新区必须绕行江南区才能到达，路程较远。 正在根据目前规划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，预计在南宁大桥通车后，主要道路建设将同期全部竣工，这将大大缩短蟠龙 新区与市中心的距离，车程约在 20 分钟左右，距离城市副中心金湖广场的距离也将缩短到车程 10 分钟左右。 但由于新区建设过程将有 3 年左右时间才能达到基本居住需求，预计公交配套至少在 2020 年前后才能基本完善。 1． 2 人文环境及生活配套设施 目前蟠龙新区的 人文环境及生活配套设施 尚属空白。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、项目周边主要物业分析 1．项目地区总体规划及土地出让情况 （附图） 2．项目地区开发现状及态势 蟠龙新区目前尚无开发项目，根据自然条件及区域环境，柳沙半岛是目前南宁市市场上具有一定可比性的区域。 柳沙半岛与蟠龙新区一桥之隔， 由于历史原因多年来未进行房地产开发。 去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价 2800 元左右，实现了柳沙半岛房地产开发的开门红，在此区域的后续项目也加快进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高档居住区的开发热点。 蟠龙新区与柳沙半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在 3 年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入南宁楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。 四、蟠龙区域消费者调查分析 在后期市场 推广中，将对目标消费群体作具体的分析了解。 目前只能依据从事房产多年经验加以粗浅的判断。 项目依托于地理位臵优势及周边优异的景观条件，结合整个项目的时尚、高档定位，我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析，营造出清晰的市场形象。 自用型客户 由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。 纯居住型： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 可分为原住型（南宁市的客户）、外来型客户（区内外欲移居南宁的客户）。 A、原住型 1）客户特征 ● 年龄在 30— 45 岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼者； ● 个性独立、思想前卫、乐于接受新事物； ● 社会地 位与文化层面较高，闲暇时间多； ● 追求高品质的居住环境与生活环境； ● 目前居住区域以新城区居多。 B、外来客户 1） 客户特征 ● 区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力 ,认可本项目的生活理念； ● 家庭居住人口多且居住人数经常变动 的外地人； ● 意欲移居南宁，向往城市繁华； 2） 影响客户购买的因素 ● 对居住环境及户型要求较高； ● 楼盘的社会影响力，是否代表时尚、现代，能否体现其社会地位； ● 对南宁市房地产市场有一定了解，主要通过电视、报纸广告及亲戚朋友处了解。 自用 投资 结合 型客户 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本项目因户型面积较大， 总价相对较高，且属于新区域住宅项目，预计长期投资型客户较少，短期投资客户（又称炒作型客户）相对多。 1）客户特征 ● 以南宁市的客户为主，身份复杂，多为专业炒家； ● 资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购买客户； ● 爱读书看报，密切关注南宁市的城市发展热点，熟悉南宁市的房地产发展状况； ● 对南宁市的房地产市场认知程度深刻，有一定的专业知识，善于发现有潜质的物业，由于近期推出的新概念住宅成交及升值较为明显，看好本项目的升值空间； ● 以短线投资为主，力求快进快出，转手即赚钱，具一定的冒险性； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式  经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。  经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。  经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于项目住宅市场的优势点集中如下。 1．项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ①国家宏观经济逐步稳定 ，近年内我国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目的开发经营期将正处于此阶段。 ②房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 ③臵业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 2．项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①项目的自然环境，在南宁市得天独厚：面朝邕江，后有规划的一条水系，项目西面有一规划的小公园，是较难得的居住用地。 可作为企事 业单位人员， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月。