南宁景皇房地产南宁良庆区项目基地与市场研究项目可行性研究方案(33页)-地产可研(编辑修改稿)

南宁景皇房地产南宁良庆区项目基地与市场研究项目可行性研究方案(33页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

展潜力： 高 等， 南宁市城市重点发展区域，五象新区是 一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区 ；地块所在位置为良庆区行政、商业中心，因此发展 潜力 相对高。 分区职能定位 ： 行政、商业中心。 布局结构： “ 行政 、 居住、物流、休闲、娱乐 ”用地功能布局。  市场供求 ： （ 1）、住宅：目前 区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供应量少，上规模、上档次的中高档产品更少，上规模、上档次的中高档产品主要集中在邕江沿线、五象大道沿线，如邕江沿线的 琴海名厦园 、 滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光； 五象大道沿线的 财富锋尚、锦绣年华、阳光新城。 目前在售的只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园，其他已经是尾盘销售。 当地居民的居住条件差，特别聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。 但是，今后的土地供应量的大量增加，将导致竞争的加剧。 （ 2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商业 项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区，目前在售商业楼盘更少，供应量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售的只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功的也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引起了不少轰动，也带来火爆的销售场面，目前招商已经招满。 随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商业配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商业项目也将出现在该区域。 但是，今后的土地供应量的大量增加、城市改造项目的增加，将导致区域商业地产竞争的加剧。 （ 3）商务：区域内房地产发展 几年来上规模、上档次的商务项目没有，能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不是办公的商务公寓。 随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商务配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商务项目也将出现在该区域。 （ 4）酒店： 区域内房地产发展几年来上规模、上档次的酒店项目没有，能 算得上公寓的也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式的物业管理，不能形成中高档次酒店。 随着城市发展，人口不断增加，特别是商业、商贸的不断发达， 相关酒店配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的酒店项目也将出现在该区域。  市场价格 ： （ 1） 住宅：目前当地住宅在售楼盘主力单价在 35004100 元 /㎡；只有集中在 3500－ 3800 元 /㎡。 （ 2） 商铺：商铺价格在 700025000 元 /㎡范围，以金盛财富广场的价格作参考 （ 3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区的金康天和时代、荣宝华两个项目， 40005300 元 /㎡。  产品特点 ： （ 1）住宅：区域以 品质低、成本低、售价低、规模小的中低档项目为主 ，当地居民的居住条件差，以居家型自 住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以 45110 ㎡为主，适合中低收入居家型购买。 （ 2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区三个项目，能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项目得商业品 质、规模也只是中等而已。 （ 3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目  市场趋势 ： （ 1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，根据“十一五”规划发展，预计今后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求的量和质将会稳步提升。 南宁市城市重点向南发展，开发新区 —— 五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。 （ 2）消费趋势：当地的消费观念随着收入水平的提高后需要适当引导，与许 多城市区域房地产市场发展非常相似，随着房价 的上升对 高层物业 的接受、商务公寓、酒店式公寓只是时间的问题，因此我们的产品规划需要适当超前，要为房价的提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高端的大户大宅高层产品）。 （ 3）大盘开发：当地土地供应相对较充足，大盘项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 因此 该项目虽然地块小，但总建筑规模属中档以上高层 项目。 （ 4）产品优化：目前 区域 消费主要以 110 ㎡以下户型为主，而且 有 价格 优势 ，因此建议本项目以小户型产品为主。 （ 5）商业 、商务 开发：商业 、商务 项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 本地块 开发要充分 发挥地理位置优势，特别是 南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象新区为南宁城市重点发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心 优势 ，并挖掘区域优越的交通网络 、 优越的自然环境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市场优势， 开发大型商业、商务、酒店式产品。 A\引导当地住宅消费观念，消费升级的倡导者。 B\引领当地市场房价走势，房价突破的引导者。 C\填补 区域商务、酒店式公寓稀缺 的市场空白， 超前 产品潜在需求的供应者。 D\填补商业地产的市场空白， 商业潜在需求的供应者。 三、个案楼盘分析 （一）大沙田 经济开发区 锦绣年华 地段： 良庆区大沙田 五象 大道 15 号 规模： 占地面积 ㎡ ， 总建筑面积约 90000 ㎡ 规划： 两栋 22 层，一栋 25 层 ；其中商业 3 万 ㎡ 户数： 774 户 容积率： 绿化率 ： 35％ 小区配套： 无 外立面风格： 现代简约风格 宣传推广： 小户型， 绿化景观： 无 户型： 一房（ 35－ 62㎡ ）、二房（ 81－ 92㎡ ）、三房（ 109－ 122㎡ ）、楼中楼（ 150㎡ ） 价格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商业 7000－ 25000元 /㎡ 销售进度： 住宅：尾盘销售，剩 余三房、楼中楼大户型 100 套左右，滞销。 商业：目前招商已经招满，只推出底层销售，内铺销售良好，外铺（临街）滞销。 分析： 该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余大户型，商业部分也非常成功，特别是招商很成功。 财富锋尚 地段： 良庆区五象大道 1 号（大沙田） 规模： 占地面积 6079 ㎡ ， 总建筑面积约 69645 ㎡ 规划： 31 层 ,1— 4 层将建设成为综合性商场， 5 层为商务中心， 6— 31 层是集办公、投资、居住为一体的小户型公寓 户数： 900 户 容积率： 绿化率 ： 35％ 小区配套： 无 外立 面风格： 现代简约风格 宣传推广： 新城市 新生活 休闲新时代 绿化景观： 无 户型： 一房（ 50㎡ ）、二房（ 70㎡ ）、 三房（ 128） 价格： 3500－ 4100 元 /㎡ 销售进度： 住宅：尾盘销售；商业：没规划推广。 分析： 该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余 少量 大户型，商业部分也招商 不成功 ，主要原因不是市场原因，而是开发商内部原因。