南口路地块可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)

南口路地块可行性研究报告(doc)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

向四周扩散。 二、天津市房地产市场概况 2020 年天津楼市总体处于持续快速地发展，房地产投资势头依然强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。 市场供给充足，但受宏观政策影响，市场需求在一定程度上略有萎缩。 （一）、房地产投资势头强劲 虽受诸多宏观调控政策影响， 2020 年的房地产投资增长速度达到 %，仅比 2020年少 个百分点。 自从 2020 年以来，天津房地产投资一直保持 20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 天津 2 0 0 1 —2 0 0 5 年房地产投资及增长率1 7 5 . 8 42 1 1 . 3 92 6 3 . 3 93 2 7 . 5 41 6 1 . 2 72 0 . 49 . 02 4 . 12 4 . 82 0 . 21001502002503003502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年亿元61218243036%房地产投资 增长率 （二）、土地市场相对疲软 2020年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与 2020 年 %的上涨幅度相比， 2020 年土地交易价格上涨幅度仅为%，其中居住用地交 易价格上涨 %；其二是土地交易量较 2020 年也大幅度下降，截止 2020年 11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为 ㎡，同比减少%，单宗土地成交面积为 59263㎡，同比减少 %。 （三）、房价增速较快 根据有关部门统计数据显示，天津 2020 年度累计成交均价为 4132 元 /㎡，较 2020年度全年均价（ 3302 元 /㎡）上升 %，而 2020 年度相比 2020 年上涨 %。 市区商品房均价突破 5000元 /㎡的大关，下半年外环线以内 5000元 /㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品 房已经超过 6000 元 /㎡的均价水平。 从 2020 年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着 2020 年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。 房价一年一个台阶（ 2020 年 2700 元 /㎡水平、 2020 年3300 元 /㎡水平、 2020 年 4100 元 /㎡水平），预计 2020 年度天津整体房价水平达到 5000元 /㎡的水平。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 天津2 0 0 4 —2 0 0 6 年月度商品房均价对比表100020203000400050006000元2020年 2882 3037 3057 3355 3378 3191 3227 3424 3528 3652 3861 38082020年 3754 3868 3942 4096 4017 3978 3899 4030 4041 4589 4656 47932020年 4905 5046 4898 50891月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 进入 2020 年以来，天津全市商品房均价保持在 4900 元 /㎡以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分别达到 6500 元 /㎡和 6200 元 /㎡的水平。 自二月份以来，河北区房价水平达到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。 预计 2020 年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分别达到 6800 元 /㎡、 6500 元 /㎡、 5700 元 /㎡和 5500 元 /㎡以上的水平。 天津主要城区区域 2020 年 1— 4 月份房价示意图如下： 2 0 0 6 年1 —4 月商品房均价示意图508945584750 476252726515681850464905 489848835334507348446253 62025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月 二月 三月 四月元全市商品房均价 全市商品住宅均价 河北区均价 南开区均价 河西区均价 河东区均价 （四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧 虽然受一系列宏观调控政策影响，但天津商品房供给市场依然旺盛，全年新开发商品房建筑面积 万㎡，同比增长 %，其中商品住宅 万㎡，同比增长 %。 年度新增 商品房供应量为 1187 万㎡。 与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策影响明显，从 2 月份开始月度需求基本呈下降趋势，全年商品房成交面积 980 万㎡，同比去年下降 18%，各月份成交情况见下图： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 天津0 4 与0 5 年月份商品房成交面积对比示意图050100150一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月万㎡04年成交面积 05年成交面积 （五）、 2020年市场供需预计分析 2020年预计住宅需求 总量在 1868万 ㎡ 左右 (1)、 从人口增长及平均居住面积来看 2020 年天津全市常住人口 1046 万人，其中城镇人口 556 万人，人均居住面积 ㎡。 根据《天津市 20202020 中长期 发展规划》， 2020 年的天津人口预计将达到 1076万人，其中城镇人 口 574 万人，城镇人口比 2020 年增加 18 万人。 预计 2020 年天津城镇人均居住面积将达到 ㎡ 到 2020 年天津城镇人均居住面积为 30 ㎡ ，年均增长 ㎡。 由此根据住宅 刚性 需求计算公式 为： 刚性需求 ＝新增人口“带动型需求” +现有人口“改善型需求” = ㎡ /人 18 万人 + ㎡ /人 574 万人 =478 万 ㎡ +490 万 ㎡ =968 万 ㎡ 由人口增长及平均居住面积增长形成 2020 年的住宅 刚性 需求预计为 968 万 ㎡ 左右。 (2)、 从拆迁 带来的“被动型”需求分析 2020 年天津城区拆迁面积为 180 万㎡。 根据政府统计资料显示， 2020 年的拆迁量将比 2020 年略有放大，预计拆迁量将达到 200 万㎡左右。 根据拆迁量与新房需求量1:3 的关系，将形成 600 万㎡的住宅需求。 (3)、从“转移型”需求分析 2020 年初预计天津住宅需求量在 1300 万㎡左右，由于受到年中的宏观政策影响，全年实际成交量 约 1000 万㎡左右，被抑制的需求量约有 300 万㎡左右，也将会结转到2020 年的市场上进行消化。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 将上述三项数据合计，预计 2020年天津住宅需求在 1868万㎡左右。 2020年住宅供给情况 根据相关数据 资料 统计分析 显示， 2020 年天津市房地产投资额计划比上年增长22%，达到 400 亿元；新开工项目计划比上年增长 25%，达到 2020 万㎡，加上在施工程，今年的房地产施工面积计划达到 3500 万㎡。 （六）、市场特征分析 产品特征分析 （ 1） 、住宅平均面积减小趋势明显 随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强， 市民 基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品 也是目前市场 需求量 最大的。 为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显 ， 80— 90 ㎡两居、 105— 110 ㎡三 居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。 （ 2） 、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体 随着城市现代化建设的发展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。 （ 3） 、混合居住模式将成为主流 以拥有的财富总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。 从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。 （ 4） 、更开放的 “ 大街区小组团 ” 规划形式将逐步受到关注 由于住宅区规模的不断扩大，社区对城市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统将是对城市开 放的，而封闭性组团将被控制在一个较小的规模。 （ 5） 、建筑风格方面，将从简约走向丰盛 通过现代、时尚并且丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞争特征分析 （ 1）、房款总额 成为最敏感因素，住宅消费更趋理性 由于 近年来天津 房价 快速增长，而期间房价 增幅 远 高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为影响购房 消费的 关键因素。 同时受 到 支付能力限制， 房款总额的控制成为一般购房者最为敏感的问题（ 2020 年总款 50 万元以内商品房、 2020 年总款 60 万元以内商品房）。 此外，随着 房地产开发进入品牌时代，消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。 （ 2）、品质和品牌竞争成为片区市场竞争的主体 通过对一些在售楼盘调研发现，同一片区内产品“同质化”程度较高，就目前天津商品房较高的价格水平上，购房者对片区内的价格差异敏感程度显得相对较低，所以价格不是同一片区的竞争主体。 片区内的产品 品质 、品牌和开发商实力的竞争就显得格外重要， 一方面，外地 知名地产商 加快进军天津的步伐 ，并树立在当地的信誉及品牌效应 ；另一方面，本 地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，并尝试着向其他城市扩张。 三 、项目周边市场状况 根据天津的未来城市发展规划，从今年开始南口路沿线（志成道至普济河道段）将是河北区重点规划改造的地带，南口路沿线的旧城改造和南口路拓宽并行，未来几年南口路沿线将 是 河北区 房地产开发热点地带。 目前 该地带在售或拟售楼品 相对很少 ，近年开发的商品住宅项目也相对较少，周边新楼盘仅有金品家园（在售，销售率在 85％以上）和风和日丽（年初销罄）。 由于本项目与 金品家园和风和日丽具有相同的 区域 性，本项目具有可比性。 通过对金品家园和风和日丽项目 的调研，综合分析得出如下几 点： 该区域为中低档商品房相对集中区。 目前 区域内 在建的项目（金品家园、风和日丽二期）和近年来已建成小区（ 东海花园、山海花园、胜景花园等 ）从产品品质（包括产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划 和小区内配套 等方。