南宁地产分析(doc23)-房市分析(编辑修改稿)

南宁地产分析(doc23)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

RS 给年初刚旺场的南宁楼市迎面浇来一盆冰水，一度曾使楼市冻结到了冰点，然而，SARS 刚过，南宁楼市又如井喷般地复苏，人们被 SARS 压抑的购房劲头一经释放，便是数个楼盘的开盘售馨，在购房者们的心中，再没有什么行动能比“住得更好”更直接地表达了对生命尊重与热爱。 其三，在城建方面，政府的 136 工程，年 终盘点，又往南宁的城市身上、街巷之中砸进去了 80 多个亿，南宁城市面貌那真叫做日新月异，捷报频传。 一条条道路打通、美化、亮化，一个个广场绿地竣工，在全区人羡慕的眼神中，南宁楼市在 2020 年开始真正成为了广西的楼市，在一些著名的大盘，南宁市民与外购房者之间，几乎已是平分秋色。 绿城南宁的居住品牌的耕耘，已开始产出丰硕的果实。 其四，在板块方面， 2020 年的南宁楼市，已从新城琅东的火热，化成了全城的灿烂。 由于城市道路交通等基础设施的全面改造建设，南宁楼市的发展更加均衡，楼盘在城市的边界大大拓展，快速环道之外，一批楼 盘风生水起，对大沙田、东沟岭等城区， 2020 年可定义房地产开发的元年。 其五，在类别方面， 2020 年的南宁楼市，大大超越过去以一般住宅为主体的精彩，南宁的房地产业主动地向其它产业靠拢与融合，商业地产、旅游地产、经营性地产、物流地产等细分门类或横空出世或初露端 X，而写字楼物业，也在假商务公寓的名义与形式，向南宁楼市亮出其未来之旗。 就是住宅的物业大类中，高档别墅及低价大盘，都在楼市的上下两端与时俱进。 其六，在行业服务方面， 2020 年的南宁楼市也取得重要的突破，住交会与房博会两大阵营，在竞争中秀足楼市；不同平面 媒体的地产专刊谋杀更多版面的同时，电视媒体不甘人后，使楼市的传播更加活色生香；各楼盘的营销手段及活动，都让出位创新成为家常便饭，排队认购的、摇号抽签的一个火爆开盘场面，不断刷新南宁楼市记录并书写新的财富传奇。 平衡木上的演绎出精彩，是南宁楼市 2020 年的主旋律，太多的楼盘、太多的事件、太多的相关因素，都难以一一尽述，政府的力量、银行的力量、供方的力量、消费者的力量、传媒的力量都在 2020 年的楼市中全部到位登场，在角力中形成市场的动态平衡，在竞合中互动了行业的精彩。 然而，这种南宁楼市五年发育形成的常规性平衡 状态，在不常规的秋天巨雷声中，宣告这个平衡又将打破，而精彩更将升级，这个秋天的巨雷，就是南博会 中国、东盟贸易博览会，从 2020 年开始，将一年一度在南宁举办。 南宁楼市，又将开创一个崭新的时代。 二 众力叠合破位在即 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 9 页 共 22 页 涉及楼市运动趋势的要素总是很多，对楼市的预言是需要极为大胆而又谨慎的，往往是我们先有一种感觉，然后得到强化，提出了可以概括的观点，然后分析求证。 在 2020 年的秋天，一种感觉是越来越强烈了，从而导出了南宁楼市将破位上行的大胆预测。 的确，进入 2020 年秋天之后，在民歌节的欢歌笑语声中， 在“南博会”申办成功并将以南宁为永久会址的礼炮声中，南宁楼市一种破位前的变化也同步开始了，最值得关注的信号，是高价位楼盘成交的放量。 这几年在南宁楼市之中， 3000 元 /平米以上的住宅房价并不鲜见，但象今秋这样大量的成交，却是鲜见，这种信号的市场解读是：价升量增，南宁楼市向上破位在即。 这几年对南宁楼市较为一致的认同观点是，南宁房地产业发展平稳，价格平稳，是小步稳定发展的形势。 不错，南宁市这几年市场容量是不断增加的，但城市住宅的成交均价，已是盘整在 2300 元 /平米的价位近四五年了，市场投资家的格言告诉我们，盘整 的时间越长，破位的空间越大，在此我们可以大胆地预言：南宁楼市在常规动力的发展轨道上面，又取得到超常的能量注入，整体破位上行的态势几乎已成定局。 以南宁城市的住宅均价为参照指标，从技术面上的判断是， 2020 年的均价应在新的价格平台上运营，比 2003 年的均价应有超过 300 元 /平米的涨幅，五年内破位上行的价格空间，应可看好 1000 元 /平米。 呵呵，够大胆的了。 面对这个大胆的预测，虽不能遍述影响区域楼市的种种要素，但总得找出几个象样的理由支撑，所幸的是，找出的理由不仅象样，而且强大，城市的大动作转型突进，为这个大胆的 预测奠定了清晰的大尺度的坐标平台。 首先的理由，是南宁楼市的开放度导致参照系统的变化。 几年前，南宁的楼市，是南宁地区的楼市，其覆盖的市场范畴，只为南宁市及原南宁地区的几个县而已；而如今，它已初步升格为广西的楼市，这随便瞧瞧南宁几个楼盘的客户分类统计就可以了；在往后，它将会在城市本身的种种升级前提下，再注入全国主要楼市的要素，甚至是区域国际中心城市的楼市要素，南宁楼市无论从投资及购买市场两个方面，都将呈现出比以往更加开放的格局。 试想，一个原来广西区内一个地区级的楼市，与未来一个国际化区域中心城市之间的楼市，会 有怎样的级差。 南宁市已确定迈向国际化城市的发展目标，南博会业已指向了这种目标的现实性，南宁楼市在已不短的盘整周期后，寻求向上的破位势所必然。 其次，南宁楼市几年来的整体低位运行，为南宁楼市的即将破位上行保留了极大的空间，据统计数据，全国所有大中小城镇的商品住宅今年前十个月的均价为 2400 元 /平米，南宁市目前的均价与此仅与持平，在全国几十个大中城市之中，南宁的房价与居民收入之比为 6 点多，排在倒数几名之内，这充分说明南宁市楼价运营平台的可突破空间。 其三，南宁楼市发展的常规性动力还远未出尽，还在源源不断地支撑着 楼市的发展，这几年，作为楼市常规动力出现的要素包括：区域城市化水平的快速增长，南宁作为广西经济区域首位度城市的确立及成长，南宁城市居民的收入快速增长，服务经济作为南宁支柱产业的初步显现等等，这些常规性的可预见的要素变化，都将在未来十年内持续向好，比如以南宁为中心的高速公路网，目前只完成 2020 多公里规划指标的一半，作为区域经济增长极的南宁，还有广阔的经济腹地空间可供伸展，南宁市的 CDP，按三步走的发展战略，六、七年后将要翻番，城市的人口 2020 年规划为 300 万，我认为是一个保守的指标。 其四，在非常规的楼市 动力方面，政府的 136 工程投资拉动，虽然已进行了两年可纳入常规动力体系，但仍具有其非常规的爆发力。 2020 年 60 多个亿， 2020 年目前已完成了 80 多个亿， 2020 年的计划超过 120个亿，在办好南博会的刚性要求下，可以肯定的是，今后的数年，每年以亿计，都会有不少于三位数的城建投入，过去的两年它对南宁楼市的拉动力量，是有目共睹的，而从 2020 起。 这种拉动力量将是更强劲的，这从政府刚公示的南宁市旧城改造的计划中就可以印证。 最后，不可遗漏且最值得大书的楼市动力，非常规的动力是以南博会为标志的，中国、东盟 10+1 自由贸易区的推动，给南宁城市发展带来的千年一遇量级的机遇。 这个非常规的核当量级动力，会有很大一部分能量会融合到南宁楼市常规动力之中，促进常规动力的加速释放，但同时，它仍然以南宁楼市升级的核能姿态，标示着南宁楼市的未来，在更大尺度的时空思维中，南宁楼市的未来成长坐标已被超常更新，南宁楼市，应可成长为比肩香港、新加坡、深圳、广州的超级楼市。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 22 页 很难看到的是，在一个时间的周期内，有如此之多高能量级的发展动力，常规及非常规的，合力推动一个城市的发展，支撑一个区域楼市的成长。 2020 年的南宁楼市，破位上行的时候已经到来。 三 楼市的黄金起跑线 中国，处在一个社会经济急剧转型及发展中的大时代，在这个大时代之中，中国城市的巨变更是充满着戏剧式的激情，这是一个无法用过去来预知未来的时代，特别是象南宁这样一个正在迎向千载难逢发展机遇的重要里程碑之年里，预测未来更需要有超越往年更大的自信心及勇气。 把过去的南宁楼市划上一个句号吧，因为我们已经来到了一条黄金般的起跑线上。 2020 年，在今后的楼市编年史上，会成为南宁楼市整体破位上行的拐点之年。 在众力叠合下将开始梦幻般成长，向一个伟大的、超级的城市迈进的南宁，给未来的楼市带来的是巨 大的想象空间， 2020 年，南宁楼市将在黄金起跑线上发力。 驶向黄金铺就的高速大道。 让我们大胆地前瞻透视 2020 年，在南宁楼市的黄金起跑线上，会有那些格局可供描述。 首先，在消费方面，市场的信心将会大大提升，南宁城市楼市可聚集的客户群体更加广泛。 从区域分布上表述，市区的居民消费意愿进一步高涨，广西区内客户将获得更有力的动员，同时，区外的投资性客户将可能横空出世，更加多元化色彩、开放性更强的消费群体将在南宁楼市上吸纳物业，共享城市整体增值及发展的未来，在黄金起跑线上，最早动作的一定是先知先觉的消费者。 其二，在 物业分类方面，将有更多的产品线进入楼市，南宁楼市的国际性城市产品格局初现。 在主力物业类别物业线上，在整体上行的同时，更会在高端上摸，低端下探，南宁住宅的价格宽幅将有更大的突破；在写字楼方面，也将会堂皇出场，在南宁楼市中挺起高傲的头；在商业物业方面，更大、更强、更专业，可期待的是对接国际市场的创新与发展；总而言之，一个国际大都市应有的物业品类，在 2020 年的南宁楼市，都可能会在酝酿中，也应该神龙初现了。 其三，楼市在城市的边际格局将被重新定义。 两年前，南宁快速环道的贯通，引爆了环线大盘的开发销售浪潮，在新的一 年里，随着高速外环的通车，政府三百万人口、三百平方公里大城市建设蓝图的引导，楼市的新热点区域将会有新的突破，东进西扩，北移南拓，城市是建出来的，楼市是做出来的，卫星城级的项目，离我们已经不会很远了。 其四，在楼市的内在格局方面，以城市复兴的名义，旧城的改造亦将成为楼市的主增量来源。 在国家对新增建设土地政策趋严的大背景下，旧城改造将是满足消费需求重要产出增长点，不断高企的综合开发成本必将拉高城市旧区内的物业的价格平台，成为引发楼市均价整体破位上行的技术面。 最后需要透视的，是楼市的另一极开发商，谁有资格站在这 条黄金起跑线上。 过去五年楼市的发展，只能称之为开发者的资格赛， 2020 年，也是南宁楼市平台进阶后，才是开发商们的高量级的角力决赛的开始。 明年，在楼市的黄金起跑线上，我们可能会看到，一些开发商的背景会逐渐的远去，楼市的赛场上，活跃的身影只能是他们： 已占据楼市争霸最原始最基本战略性资源者。 2020 年的楼市竞赛，是多项全能，分值最多的，是比土地储备的加分。 在国家土地强化垄断经营、新增土地更加严格控制的大背景下，南宁楼市的土地，进一步成为稀缺的资源，土地成为进军楼市的第一如高墙般的门槛，已经储备了相对数量的开发 商，就拥有可发展的首要资源， 2020 年的黄金起跑线上，土地不是万能的，但没地却是万万不能的了， 2020 年的楼市，有一支老地主代表队。 再者，就是财团重量级资本的开发商。 土地门槛的抬高，融资条件的抬高，空麻袋背米式的楼市高手及财富传奇，已经成为遥远的记忆，楼市的新决赛，已成为资本的代表赛， 站在黄金起跑线前的选手，怀中也得抱着黄金。 自有资本实力，创新的融资渠道，是加分的第二要素，在政府的“招拍挂”市场唯一准入通路前，能喊出几亿级以上数字人民币而面不改色心不跳者，够格。 2020 年的楼市，另一支代表队，是大财主们。 还有其它代表队吗。 没有了。 其它只可能是啦啦队及跟庄的了。 翻一下站在黄金起跑线前的选手的花名册，嘿嘿，老地主队一目了然，都是大家熟悉的开发商，这一轮，他们天时地利人和都占据了，黄金起跑线前 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 22 页 的第一桶金，那是拿定了。 再看看老财主队，花名册上尚为空白，队员正在路途上日夜兼程，来历背景资料不详，问楼市消息灵通人士，据称其中有江浙财团中的高手、京师来的御林军、港深的股市新锐、南海的神秘剑客。 南宁地产分析之八 南宁房地产市场初探 [原创 ] 一、 南宁城市概况 南宁 位于广西的南部，是广西壮族自治区的首府，广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。 全市面积 10029 平方公里，其中市区面积1834 平方公里，辖新城、城北、兴宁、永新、江南 5 个城区，二县（邕宁、武鸣）一郊，总人口 281 万人，其中市区 150 万。 2．经济状况 八五 期间，南宁市年均经济增长率达到 %，高于广西和全国的平均增长水平。 提前 6年实现国内生产总值翻两番的目标，跻身于全国城市综合实力 50 强的行列。 2020 年，全市实现国内生产总值 356 亿元。 全市人均国内生产总值达 12021 元。 2020 年 18 月份，南宁市经济运行态势良好，全市国有及其他固定资产投资额为 亿元，同比增长 %，投产的项目有 179 个，同比增长 %。 3．银行存贷款发展较快 8 月底止，全市银行存款余额 亿元，比年初增长 %，其中城乡居民储蓄 亿元，比年初增长 %；银行贷款余额 亿元 ，比年初增长 %。 4．城市居民家庭收支小幅增长 18 月份，城市居民家庭收支小幅增长。