南京鼓楼区停车场建设工程项目可调报告(36页)-工程综合(编辑修改稿)

南京鼓楼区停车场建设工程项目可调报告(36页)-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

未来需求正在不断增长这一现实状况寻求长期的解决办法，即增加停车位的供给。 以目前区域内土地的使用情况来分析，大趋势是修建中等规模以上的地下停车场。 二中地下停车场综合项目定位研究 近两年来，根据南京市城市总体规划，鼓楼区东北角区域作为城市交通中心枢纽地段大量的 80 年代以来不同时期的居民小区、学校、医院、工厂、办公楼是这个地区建筑的主体，周边新开发的中高档居民用地也很 多，居住密度较大，根据调查，二中附件居民小区由于年代久远基本没有配套的停车设施，而大量在这一地区办公的 机关及单位自身的停车场的配比也远远不够，另外周边新开发的中高档商住楼及公寓项目也很多，这些项目的车位配比也只能满足小区自身目前的停车需求。 在迫切的市场需求下，根据停车场的服务半径为 300500 米，确定十一中地下停车库的服务范围为以二中操场为中心的周边 1 平方公里区域，即向各方向辐射 500 米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。 具体定位设计指标见。 2. 项目定位设计 二中地下停车场项目的规划定位建议确定为 “利用地上操场兴建的地下停车场 ”。 建成后，地面保持原有其原有功能，地下综合停车场主要包含的内容有：出租式停车场、预留的公益性配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，除需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究。 建设规模初步测算表 二中操场地下广场 地面广场（基地面积） 21520 平米 地下一层平面 17430 平米 停车数量 382 个 总建筑面积 17430 平米 建议定位方 案设计 依据 “地下负一层安排停车场 ”进行规划，层高按远期二层机械式停车场的标准进行层高设计预留，再通过商业化运作，减少投资商的运作风险。 根据第二部分现状调查结论及未来预测给出下图所示定位配比方案： （ 1）项目基本定位 项目主体 停车产权式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合体 总适用范围 停车场、商业设施、公益设施 建筑面积 17430（平米） 基地面积 21520（平米） 地下一层平面 17430（平米） 出入口标准 负一层 人车分流、双车道 层高标准 负一层 仓储及体育用地 停车 位数目 停车位平均面积 负一层 4000（平米） 382*2（个） 34（平米） （ 2）项目市场定位 出租车位数 停车场面积 仓储及商业用地 负一层 382 13430 4000 开发定位说明 根据现状情况分析以及对市场需求的调查，我们认为，将二中地下停车场项目的开发功能定位为以商业及公共停车为主的地下综合体，地面广场除保留学校原有操场，主要为增加车行及人行通道，设计原则为保持区域交通流量并有效疏导有停车需求的车辆。 根据目前的地下空间，开发建设意向如下：地下一层作为停车场，根据规范 “停车楼和地下停车库的 建筑面积，每个停车位宜为 34m178。 按照总的建筑面积，初步测算二中广场可提供的总的停车规模为 382 个。 定位方案要点 地面部分：学校操场 +人行地下过街通道 二中操场：原二中操场复建，增加地下广场车行、人行出入口； 人行地下过街通道，地下停车场人行出入口：沿二中操场两侧各设两个出入口（见设计图），设计为人行入口，人流可步行进入地下广场负一层，并可在未来全部改建为停车场。 地下停车场车行出入口：沿二中操场周边设三个出入口（见设计图），设计为双向双车道车行出入口，车流可直接进入地下广场负一层。 地下负一层 : 集中出租式停车场 +商铺或公益设施 商铺或仓储用地部分： 4000 平米，作为地区货物储备中心为周边各类单位提供货物仓储及物流转运服务。 出租式车位： 382 个车位：停车场 4M 层高为改建立体式车库预留。 定位补充说明 层高：本项目考虑设计层高负一层为 4 米，本着实现地下土地效益的最大化的原则，在若干年后可改建为立体式双层地下停车场。 即可实现 1 变 2。 地下人行通道：尽可能不影响现有交通布局，并对车流与人流进行联通，解决过街人流和车流的矛盾。 其它：本定位建议不考虑人防工程标准。 通风口：考虑沿人行楼梯设置通 风管道 3. 项目投资收益分析 项目资金投入情况分析 经过初步计算，项目静态总投资为 万元。 成本测算 二中地下建筑总建筑面积为 17430 平方米； 二中地下广场项目投资估算表 序号 项目 计算公式 造价（万元） 1 土地取得费 土地出让金 2 前期工程费 临时水电路及场地平整费 建安费 *％ 规划、勘查、设计费 建安费 *％ 可行性研究 建安费 *％ 规划许可证 建安费 *％ 建筑安装工程造价 万元 17430 招投标费 建安费 *％ 施工执照费 建安费 *％ 质量监督费 建安费 *％ 工程监理费 建安费 *％ 4 地面操场迁移及复建 150 万元 +21520 5 管理费 建安费 *5％ 6 财务费 建安成本 *12％ 7 不可预见费 建安费 *10％ 合 计 二中地下广场投资估算表备注： （ 1）工程造价按 3600 元 /平米计算；总费用中未包含土地出让金和财务费用； （ 2）地面操场绿化迁移费用： 150 万元；复建费用按 400 元 /平米计算； （ 3）不可预见费里重点考虑地下排水工程的费用； （ 4）单方成本： ；单个车位平均成本： 4214 元 /平米*34= 万元 /车位。 收入测算（回报分析） 可租售面积及可产生效益单位汇总表 项 目 建 筑 功 能 项 目 建 筑 面 积（ M2） 地下汽车库（辆） 382 收益预计表 总计 建筑面积（平米） 17430 出租车位数 382 出租价格 400 元 /月 出租车位年收入 万元 需要说明的是，在以上预计项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 4. 市值及收益预测 建成后收益预测 二中地下停车场综合项目投入建设当年开始进行相关车位、商铺的预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。 实施经营的依据： 二中地下停车场综合项目各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定； 仓储面积出租率的 取定：基本上按照正常经营年按 90%的比例取定； 各种税费按国家标准计取； 出租物业经营成本按租金收入的 8%计取； 物业经营模式：见项目市场定位表， 出租收入： 总计年均出租收入为： 万元 物业出租收入（以 20 年经营期计）汇总，根据附件财务推算表数据计算： 建筑功能 出租面积 出租基价 20 年租金总收入（万元） 车位 382 个 4800 元 /年 /个 4388 仓储 4000 平米 180 元 /平米 /年 1565 合计租金总收入 5953 项目租售税利预测： 根据附表可知：工程以 20 年经营期计可实现税后 总利润 1871 万元人民币，年均税后利润为 85 万元人民币。 根据现金流量分析，详见附表：财务推算表。 5. 项目投资价值分析 二中地下停车场综合项目投资收益指标分析 根据对一期工程项目开工后 21 年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，二中地下广场项目一期工程未来财务指标状况如下： 项目从第十二年开始每年有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，但是从总的项目20 年总收益数据分析，该项目在 21 年时累计亏损 1871 万元人民币，年均亏损 85万元人民币。 项目投资价值判断 通过对二中地下广场项目规划数 据的投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益。 项目可行性判断：项目目前规划方案不可行 6. 对项目的几点建议 项目的投资吸引力 由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源，在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。 以吸引社会资金投资该项目。 关于停车场的设计 可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。 二中地下停车场财务推算总表 起始年限建设期始 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第9年 第 10年 第 11年 第 12 年 第 13年 第 14年 第 15年 第 16年 第 17 年 第 18年 第 19 年 第 20 年 第 21 年 合计 一 经营收入 1 总出租车位数 (个 ) 382 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781 租金价格 (元 ) 4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478 7703 7934 8172 8417 车位租金收入 128 161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 2 出租仓储面积 4000 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72020 租金价格 (元 ) 180 180 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280 仓储面积租金收入 65 65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565 合计 193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390 二 营业税及附加 11 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22 333 三 管理费 6 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179 四 经营成本或折旧 1 停车位及仓储 面积折旧 (出租 ) 716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 2 停车位及仓储面积房产税 (出租 ) 19 23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 3 财务费用 4 出租房产经营成本 15 18 19 20 20 21 21 22 23 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476 小 计 751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234 五 税前利润 0 (574) (551) (540) (536) (532) (241) (235) (229) (223) (217) 76 83 90 97 104 111 119 127 135 143 (8746) 六 所得税 0 (189) (182) (178) (177) (176) (79) (78) (76)。