南京房产市场项目分析定位(doc56)-前期定位(编辑修改稿)

南京房产市场项目分析定位(doc56)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

校，宁海中学分校， 29 中分 校 物业管理 0 ． 5 元 / m2。 月 0 ． 6 元 / m2。 月 0 ． 5 元 / m2。 月 0 ． 5 元 / m2。 月 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 56 页 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 56 页 竞争个案统计表二： 个案 细目 龙凤花园 阳光锦绣阁 香谢里花园 金陵名人居 * 项目地址 龙园西路东侧 南京中保村 管子桥 18 号 龙园西路 区属 鼓楼 鼓楼 鼓楼 鼓楼 开发商 南京南北建设实业有限公司 蟠龙金陵建设开发公司 宏图高科房地产开发有限 公司 南京大开发 占地面积 84000 m2 5000m2 24000m2 46000 m2 建筑面积 160000 m2 17763 m2 45000m2 84000 m2 容积率 1. 8 绿化率 30% 35% 40% 50% 主力户型 2* 2* 1 、 3* 2* 2 4* 2* 2 3* 2* 1 3* 2* 2 3* 2* 2 3* 2* 2 2* 2* 1 、 3* 2* 1 3* 2* 2 、 4* 2* 2 主力面积 90 m 1 18 m2 133 m2 m2 m2 1 15 m2 1 16 m2 93 m2 、 120 m2 126 m 、 142 m2 销售均价 3600 元 / m2 3600 元 / m2 3500 元 / m2 多层 3625 元 / m2 小高层 3700 元 / m2 交付日期 2020 、 6 2020 、 2 2020 、 9 200 2 、 10 社区配套 中心花园 屋顶花园 下沉广场，露天舞台，旱喷泉，玻璃桥。 绿化停车场 10000 m2中心绿地，两个步行广场 生活设施 新城市广场商业步行街，金润发超市，白云园小学，宁海中学分校， 苏果超市，新城市广场商业步行街，金润发超市，白云园小学，宁海中学分校， 苏果超市，新城市广场商业步行街，农贸市场，金润发超市，白云园小学，宁海中学分校， 苏果超市，新城市广场商业步行街，江苏教育学院，宁海中学分校， 29 中分校，白云园小学。 物业管理 0 ． 5 元 / m2。 月 0 ． 5 元 / m2。 月 0 ． 5 元 / m2。 月 0 ． 5 元 / m2。 月 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 56 页 河西南片区域个案统计表四： 个案 细目 圣淘沙 花城 * 叠彩丽庭 江南名府 千峰彩翠 项目地址 虎踞北路 39 号 集庆门大街与江东路交界 集庆门大街 1 号 水西门大街南侧 区属 鼓楼 鼓楼 建邺 建邺 开发商 长发房产 南京建宇房地产开发公司 南京紫金房地产开发公司 建邺大开发 占地面积 24714 m2 5000 m2 60000 m2 3000 m2 建筑面积 100000 m2 8695 m2 100000 m2 14640 m2 容积率 4 1 ． 74 1 ． 7 4 ． 88 绿 化率 40% 30% 30% 30% 主力户型 3* 2* 1 3* 2* 2 4* 2* 2 2* 2* 1 3* 2* 1 3* 2* 1 3* 2* 2 2* 2* 1 3* 2* 1 主力面积 120 m2 128 m2 135 m2 82 m2 126 m2 1 14 m2 123 m2 100 m2 120 m2 销售均价 3900 元 / m2 3420 元 / m2 3400 元 / m2 3860 元 / m2 交付日期 2020 年 2020 年 4 月 2020 年底 2020 年 5 月 社区配套 商场，健身馆，书吧，溜冰场，网球场，篮 球场，游泳池，幼儿园，餐厅。 中心花园。 局部架空园艺 中心花园。 会所，中心花园 生活设施 南师附中，南艺，建工学院，八中，古平岗小学，菜场，超市。 苏果，长江医院，建邺医院，金盛装饰城。 超市，建邺医院，文枢中学。 苏果，南湖一中 物业管理 1 元 / m2。 月 未定 未定 未定 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 24 页 共 56 页 河西个案统计表五： 个案 细目 天都芳庭 月安花园 美丽嘉园 项目地址 应天西路与南湖路交汇处 建邺区所街 石家庄路 区属 建邺 建邺 建邺 开发商 江苏星都物业发展有限公司 江陵房地产 占地面积 万平方米 万平方米 4 万平方米 建筑面积 6 万平方米 万平方米 万平方米 容积率 绿化率 30% 35% 33% 主力户型 2* 2* 1 3* 2* 1 3* 2* 2 2* 2* 1 3* 2* 1 4* 3* 2 3* 2* 2 主力面积 101 平方米 1 12 平方米 128 平方米 87 平方米 102 平方米 165 平方米 122 平方米 销售基价 3300 元 / 平方米 3600 元 / 平方米 3600 元 / 平方米 交付日期 一期 二期 社区配套 中心花园、网球场、 花园健身道 中心花园、超市、会所 健身房、棋牌室、亲子活动室、社区小门诊、艺能教室、咖啡吧、会所 生活设施 新世纪水上乐园、所街小学、虹苑中学、苏果超市、虹苑农贸市场、建邺中医院 新世纪水上乐园、所街小学、虹苑中学、苏果超市、虹苑农贸市场、建邺中医院 石鼓路小学分校、超市、农贸市场 物业管理 未定 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 25 页 共 56 页 户户 型型 配配 比比 、 面面 积积 区区 间间 统统 计计 表表 ：： 房房 型型 市市 场场 份份 额额 面面 积积 区区 间间 （（ m2）） 2 房房 25% 80—— 100 3 房房 60% 100—— 120 125—— 135 4 房房 10% 135—— 150 楼楼 中中 楼楼 5% 160—— 210 主主 力力 户户 型型 配配 比比 分分 析析 以上述个案汇总可以看出，河西地区个案的主力户型为二房及三房（其中中 三房是绝对主力），因个案所处区域不同、售价不同，其户型配比亦相应产生变化。 主要表现在区域环境越佳，则三房的比例越高、套型面积亦愈大，这一点在北部新城区表现尤为突出。 而楼中楼因面积大总价高，客群总量较小，大部分开发商对此客群把握能力不足，缺少信心。 故只有个别个案规划有楼中楼，且去化有一定困难。 如楼中楼面积能控制在 180m2以内，在格局上能加以调整，去化应不成问题。 主主 力力 户户 型型 面面 积积 分分 析析 二房及三房做为河西个案的 主力户型，其面积集中在二房 80— 100m三房 105— 135m2。 北部新区户型面积明显大于南部新区，销售去化相当良好，说明河西地区整体配套逐步完善，形象不断提升，吸引大量市区内及近郊换屋族的目光。 但该区域大户型大面积房源比例较少，尤其在本案所处的北部片区。 此成熟板块， 4 房及以上房型 2020 年仅金陵名人居等 3 个案有推出。 市场 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 26 页 共 56 页 机会较大。 如花开四季 4 房占三成强，且一经推出即受到市场青睐。 由此可见，此区域 4 房、跃层房源相对较少，且客群因推出房源选择余地小，去化量变小。 客群需求得不到满足，客群含金量相对较高 ，市场机会大。 价价 格格 分分 析析 南区均价： 3300— 3500 元 /m2 北区均价：草场门区域 3550— 3750 元 /m2 清凉门区域 3600— 3800 元 /m2 江东路区域 3300— 3650 元 /m2 此价格针对现市场价格的反馈，因我司对河西进行了长期的市场跟踪、分析，对价格变化情况较清楚。 以上价格不能真实反应市场，大部分楼盘主力去化价格低于现价格 100— 300 元不等，例长江之家主力去化在 2020 年成交均价 3300 元以内 /m2，聚福园局部（中庭周边）报价高达 4600 元 /m2，但当时去化较快的为临街 3000 元 /m2的房源，个案成交均价 3300 元 /m2左右。 由于河西频频爆光于大众面前，城市副中心、新城区规划、奥体板块、秦淮河整治、道路拓宽等利好消息不断出台，使部分开发商背离价格市场，把楼盘价格炒作得有价无市。 本案区域 2020 年价格走势应在 3600— 3750 元 /m2，成交均价较为合理。 在此基础上因档次及地段等优势不同，可作 200— 300 元 /m2的上下浮动。 结论：随着奥体板块开工，河西新城区的建设，河西发展重心及热点正向南片区转移。 南北价格差距逐步缩小，且万科金色家园 、江南名府、云景美地等优秀楼盘的推出，将打破“南穷北富”这一现状，南北竞争将不断加 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 27 页 共 56 页 剧。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 28 页 共 56 页 竞争个案概况 如前所述，因本案属城市副中心区，客群组成多样化，且辐射到以鼓楼区为主的全市区域，原则上全市跟本案价位相邻且品质相近的个案都列为本案之竞争对手，根据竞争力强弱，本案主要竞争个案应集中在城西区域（详见河西个案统计表中有 *项目）。 其次城中“金鼎湾”“香格里拉花园”，城东“湖畔之星”“梅花山庄”等中高档物业与本案有一定竞争力。 ● 竞争个案综合分析： 从以上竞争个案分析可以看出，河西新区 个案经过三年多的开发与销售，已消化相当部分市场需求，多数项目在规划、包装、宣传上较前几年有了明显进步，但大部分项目设计趋于雷同，个性化产品较少；同时也看出目标客群对社区环境及居住品质要求越来越高，购房行为也逐步趋向理性，主要呈以下特点： A .规划 —— / 建筑形态 ：已由 6 层的多层建筑向以小高层和高层建筑为主的中高档综合型社区发展。 / 主力户型： 115— 130m2的三房 —— / 中庭规划面积大，多数个案的环境建设、园林、休闲设施从设计到施工都不够精细。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 29 页 共 56 页 / 多数项目规划有社区小型会所，但内 部设施不够完善或华而不实，未能形成强有力的卖点。 / 安防系统、物业管理较为齐全，先进。 C .价格 —— / 该区域市场价格经历一段快速拉升期。 / 该区域已形成市场认同的价格，但个案间价差较大。 / 平均价位： 3300— 3800 元 /m2 D .销售情况 —— / 多层销售较好。 / 点式高层大部分销售不佳。 / 面积适中的二、三房去化较快。 / 面积适中的四房需求量较大。 / 大面积房型及楼中楼，由于早期规划陈旧的原因及总价高致使销售速度缓慢。 / 低楼层或朝向不好的户型较难销售。 E .行销企划 — — / 产品规划。