南京市房地产天印花园碧云天5-3期项目报告(25页)-地产综合(编辑修改稿)

南京市房地产天印花园碧云天5-3期项目报告(25页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

层或跃层，销售价格在 3400元 /平米左右。 下期推盘时间：未定  从产品类型上以及近期动作上来看，本案最主要的竞争对手为市政天元城。 市政天元城与本案属隔壁，周边配套及环境与本案相同。 该项目的产品品质及规划设计较为成功，已经在购房者心中形成高品质形象，相对销售价格也较高。 预计在年前开盘销售的也为小高层，且全部为 120130平米左右的三房，总套数约 120套左右，雨季销售均价达 4200左右。 本案开盘后，势必成 为本案最直接的竞争对手。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  从价格拉动以及地理位置来看，天元吉第、如月康城、莱茵东郡都会给本案销售带来压力。 虽然与本案销售的高层产品类型不同，但位于同一区域内的如月康城、莱茵东郡，购房者仍然会习惯性的对比思考。 且是时如月糠城、莱茵东郡都会推出 130平米左右的三房，上市的房源将与本案争夺客源。 天元吉第即将开盘的多层，由于产品的品质不错，加上户型设计较有新意，也会给本案去化带来影响。 市政天元城、如月康城、西苑新贵目前在售的产品都是小 高层形态，天元吉地、武夷绿洲为多层。 竞争项目在售的主力面积段在 80120m2之间 市政天元城 06年 9月推出的星韵座 80120m2面积段约占 70%；如月康城 06年 10月推出的 3幢小高层则以 80120m2为主；莱茵东郡目前在售则是面积集中在 8090m2的单身公寓。 竞争项目的销售情况 市政天元城的上市套数为 358，去化 304套，去化率为 %，销售均价为 3950元 /平米；如月康城上市套数为 191，去化 159 套，去化率为 %销售均价为 3600元 /平米。 总体反映去化速 度较快，去化率较高，市场表现不俗。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 46500平米，总套数约 420套 从右图中可以看出，本案推盘同一时期内，市政天元城、天元吉第均会有推盘动作。 且推盘的套数都超过本案。 同区域内市场的竞争趋势已经呈现。 竞争项目产品品质及设计特色给本案带来的压力 市政天元城虽与本案直接相邻，但因产品品质教高，景观规划特色明显，已在购房者心中留有品质高的口碑。 天元吉第项目地理位置较本案相比成 劣势，但项目的绿化特色，及将要推盘的入户花园户型设计较有创意。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合本案前期的产品特色及将要推盘的户型设计，竞争项目市政天元城、天元吉第都将会给本案带来品质压力。 竞争项目广告宣传幅度大、频率高。 拦截本案的部分客户群体，影响本案的客户蓄水情况 竞争项目的广告宣传范围、幅度、频率相对本案而言都远远甚于。 户外、报纸、 DM等多种媒介组合形式运用的也比较频繁，手段也较多。 给本案的客户蓄水情况造成不利影响。 同区域内竞争项目价格相对接近，本案的价格对比优势可以体现。 目前竞争项目的销售均价总体呈现两种层次，天元吉第、市政天元城、 莱茵东郡属第一层次，均价都在 4000元 /平米左右。 如月康城均价在 3600元 /平米，属第二层次。 若本案的入市价格相对较低，性价比可以体现，同一区域内价格优势 得以呈现。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三部分：本案 SWOT 分析 ：  区位优势已经凸显，地铁规划支撑项目价值 本案地理位置所在的区域内经济氛围已经成形，地段价值呈现上升趋势，加上地铁规划对本案的利好支撑，项目区位优势已经凸显。  周边配套趋于成熟，小区生活氛围浓厚 本案周边各种生活配套趋于成 熟，幼儿园、小学等教育配套近在身旁，苏果等购物场所几步之遥；本案前期入住率高达 75%，生活氛围浓厚 劣势：  小区整体定位层次不高，品质层面不占优势。 由于项目开发周期较长，开发时间较早，最初的市场定位为大众化楼盘。 在产品品质的追求上投入并不是很大，从而影响 53期小高层在购房者心中的品质感。  项目面积区分及户型设计不尽合理 本案的面积区分中， 140152平米、 172平米的三房所占比重都非常大，但是市场反映需求主要体现在 80120平米的小面积段，加上 172平米的户型设计缺陷，为本案的去化带来最直 接的影响。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商。