苏州湖畔天城物业管理方案word-物业管理(编辑修改稿)

苏州湖畔天城物业管理方案word-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

无关人员均应被谢绝进入楼层。 (c) 做好来访接待登记工作，监督清洁作业的卫生标准，维护大堂的整洁及秩序。 (d) 保护大堂内的一切公共设施，防止客人随意敲击或不慎损坏物品。 (e) 严格控制违禁品和装修施工人员、工具及材料进入大堂及从一楼乘坐电梯。 (f) 对搬迁的业主，按照有关规定核准出门单等有关证明文件后放行。 (g) 对所有进入大堂的人员均应主动问好，有重要客人来访，应做好乘梯服务工作。 (h) 负责发放并收集业主资料，建立业主信息库。 (i) 协助客服助理做好其他相关配套服务。 (j) 热情做好每天上午 8： 00— 9： 00 恭送业主出门， 18： 00— 19：00 迎候业主下班归来的服务工作，以营造一种温馨祥和的气氛。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (k) 接待和处理业主的报修、投诉，并及时反馈相关部门处理，做好相关记录。 (l) 执行上级领导和公司交办的其他工作。 5 保安部人员编制及岗位职责（共计 32 人） 保安部 编制 ： 主管 1 名、领班 3 名、保安员 28 名 序号 工作岗位 工作职责 备注 1. 北门岗 A 形象展示，控制外来车辆、人员、物品的进入； 每一小时对换 支援巡逻岗 2. 北门岗 B 登记外来车辆、人员、物品的进出，监管出口道； 3. 北门岗 C 形象展示，控制外来车辆、人员物品的放行 4. 南门岗 A 形象展示 ，控制外来车辆、人员物品的进入 每一小时对换 5. 南门岗 B 形象展示，控制外来车辆、人员物品的放行 6. 南门岗 C 登记外来车辆、人员、物品的进出； 7. 监控室 A 负责记录跟踪处理监控摄像特殊现象、各类报警 8. 监控室 B 负责记录跟踪处理监控摄像特殊现象、各类报警 9. A 区巡逻 A 外围定时巡逻、不定时楼内巡视、装修巡视等 10. A 区巡逻 B A 区以及会所巡逻，高峰期支援北门 11. B 区巡逻 A 外围定时巡逻、不定时楼内巡视、装修巡视等 12. B 区巡逻 B 外围定时巡逻、不定时楼内巡视、装修巡视等 13. D 区 巡逻 A 外围定时巡逻、不定时楼内巡视、装修巡视等 14. D 区巡逻 B 外围定时巡逻、不定时楼内巡视、装修巡视等 15. E 区巡逻 商业街巡逻人员 16. 支持地产 售楼处人员 17. 班长 组织协调巡视各岗位各尽其责，处理特殊事件 保安主管（ 1 名）岗位职责： 严格遵守各项规章制度，沉着、机智、公正地处理各项事务，树立保安人员的良好形象。 负责拟制安全护卫工作计划，并组织具体实施，对管理区域内发生的重大火灾事故和治安、刑事案件负责。 负责主持召开 保安 班长会议，及时传达贯彻上级指示。 对 保安 各岗位执勤人员的工作进 行巡查、督导，并负责处理 保安员执勤中遇到的疑难问题。 全面负责各班次各个岗位的保安业务工作，检查考核各班保安人员的岗位出勤情况、仪容仪表、器材保养、清洁卫生以及任职能力、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 工作态度情况，每月提出各班员工工作的考评意见。 熟悉和掌握各部门的基本情况，了解物业管理情况，明确各班次各岗位的工作重点和流程，并检查各岗位工作的落实和完成情况。 以外围和地下车库为巡逻重点，兼顾各个部门的治安动向，做到勤观察、勤分析，善于发现问题。 如发生突发性事件和恶性案件，应设法采取应急措施，制止事态的扩大，并注意保护现场，及时向上级报 告，等待处理。 协助主要出入口做好车辆管理工作； 与客户发生分岐时，既要做到坚持原则，以理服人，还要做到打不还手、骂不还口。 积极维护物业及业主的利益，严格遵守并执行物业服务中心的各规章制度，做到模范贯彻、坚原则、不徇私情，发现违纪行为，应坚决制止，性质严重的事情要专题报告，严肃处理。 带领整个保安队伍树立良好的道德风气和价值观，讲正气，杜绝歪风和徇私枉法现象的发生。 定期组织消防演习，日常工作中如发现火警或接到消防报警，应迅速赶赴现场并参加扑救。 发现故障报警，应迅速消除误铃，使之还原，如确有火警，应立即报 告，并按应急预案实施。 保持员工之间的团结互助和合作，关心员工的思想、生活和业务水平，负责做好各岗位人员用餐等暂时离岗位的协调工作。 查验本班员工的岗位记录，做好详细的工作记录，需要交办或应引起注意的问题，应做好书面和口头两方面的移交，重大问题及时上报。 发挥工作主动性，积极组织与参加培训，完成上级交办的其他任务。 保安领班（ 3 名）岗位职责 在保安主管的带领下，严格执行《中华人民共和国消防法》和负责小区设备 /设施的操作和检查工作。 做好正常的巡逻工作，重点加强对外围、会所、地下车库进行巡查，发现可疑情况及时 /上报处理并做好记录。 独立（夜间）或配合处理小区违章及对施工方之监管事宜。 熟练掌握保安监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各消防设备的分布情况。 正确使用和保管本岗位所使用的设备和其他物品，当班者应对使用的设备和物品负有全部责任，交接班时应对物品的种类、数量及 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 完好程度进行检查登记。 接到主管消防系统报警或周界报警指令，应立即赶赴现场同时用对讲机通知就近的保安赶赴就近处理，同时做好详细记录。 与保安员固定岗、巡逻岗经常保持联系，随时通报有关情况，处理各类事件，并及时报告保安主管或各相关部门。 检 查各岗位内外的清洁卫生，要求各保安员保证工作环境的清洁卫生。 对需要移交下一班次处理的工作，应做好书面记录及口头移交，监督每班次值勤人员尽力完成交办的工作；接班人员未到岗，本班值勤人员不得擅自离岗。 留意对讲机的呼叫情况，与各岗位保持密切联系，防止各种治安、消防事故发生，如有情况，及时组织保安人员进行堵截。 检查各装修单位消防及治安情况，对施工单位的违章行为进行劝止、纠正、制止，检查或要求各岗位保安员检查施工人员临时出入证，防止各类破坏及盗窃行为的发生。 发挥工作主动性，积极组织与参加培训，搞好员工之间团结 合作，完成上级交办的其他任务。 对 保安 玩忽职守、违章操作遭致业主 /物业使用人投诉或造成重大损失负领导责任。 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确 门岗岗位职责 本岗是小区的重要形象窗口，保安员必须保持良好的精神状态，注意仪容仪表及礼节礼貌。 维护好 道口进出车辆的交通秩序，做好人车分流工作，引导所有非机动车进出大门时主动推行及于非机动车库正确停放、机动车按序停放，保障车辆及行人安全，使北道口畅通无阻； 做好 临时 停放车辆的管理和收费工作； 防止推销等可疑人员随意进入小区，做好小区的安全 保卫工作。 严格控制管辖范围内的维修施工行为，检查有关证件并督促施工单位做好现场维护，禁止未经允许堆放施工材料和杂物。 注意所管辖的范围内治安、消防情况，发现问题及时上报。 注意进出人员的动态，发现可疑人员或者其他可疑情况应先礼貌询问，了解情况并及时通知有关部门。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 注意对讲机的使用，时刻保持与队长及其他岗位的联系。 保证所管辖范围内的正常秩序，保证来客的安全，制止一切不正当行为的发生。 时刻注意管辖范围的清洁卫生状况，检查、督促保洁员做好保洁工作。 完成上级交待的其他任务 严格执行交接班制度，认真填写交接班 记录，做到交接清楚，责任明确 车库固定岗岗位职责 区域 巡逻岗岗位职责 监视责任 区域内的人员、活动情况，维护管区内秩序，防止事故发生 检查并看管好管区内停放的车辆和各种公用（消防）设施，防止丢失或损坏。 随时支援配合 各岗位 工作； 巡查、登记公共部位设施、设备完好情况。 与其他岗位保持联系，相互配合，对可疑人员进行堵截。 对责任区域内的可疑人员、物品进行盘问、检查。 严格遵守各项规章制度，服从上级安排并完成其指派的其他工作任务。 汽车、摩托车、助动车及自行车分类、分区的停放。 负责对停放车辆的情况进行登记，引导 车主按车牌号及车位号一致停放。 负责检查车辆的停放，着重检查车况并做好详细记录 若发现漏水（油）或 未关好车门（窗）等情况， 及时通知司机车主）或报告管理处值班人员。 监督检查车库内是否存在与车辆停放不相符的情况，若有特殊情况，如：越位停放等，须采取相应措施并及时上报处理。 制止责任区域内发生的打架、滋扰事件。 做好进出车辆的外观登记工作， 仔细观察进场车辆，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。 驱赶责任区域内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对闲杂人员进行盘 问或驱赶，对业主 /物业使用人违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。 负责火警、匪警的验证和处置。 回答访客的咨询，必要时为其导向。 接到住户有关保修等意见，应及时处理，无法处理的，应礼貌引导住户到管家或服务中心。 协助配合本 区域客服 管家的工作。 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确 6 工程部编制及岗位职责（ 5 名） 工程部 编制：主管 1 名（酒店主管兼任），维修工 7 名； 工程主管职责： 全权管辖和调配工程部人员，切实保障设备的安全运行、维修保养与装修设施的完好，以最低费 用为小区提供最佳服务质量。 尽最大努力使小区达到最经济的设备寿命周期费用和最高的设备综合效能。 编制及按需要修订整体工程管理规章制度。 预算 (a) 编制年度房屋建筑和设备的调查报告； (b) 向管理机构提供物业设备的更换计划和安排年度工程维修预算，由管理机构批准。 保养维修： (a) 确保所有设备正常运行； (b) 指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好维护状态下； (c) 行使检查所有运行设备和所有房屋建筑设备设施的职责； (d) 提交维修和所有设施完善的年度维修保养计划； (e) 连同相关部门共同进行年度防火系统的测试和准备防火演习； (f) 检查消防楼 梯和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (g) 与供电局、电信局、自来水公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在各种设备维修对外业务联系中尽力维护物业服务中心的利益； (h) 定期分析所有设备运行记录。 紧急维修： (a) 准备好所有安全设备和抢救预案，以防紧急情况； (b) 进行整个物业房屋设施的检查和安排必要的修补和维护。 维修工 必须牢固树立为 业主 生活服务的思想，坚守工作岗位，热情接待报修工作，人人做到首接报修负责制。 严格按照水电安装维修有关技术，安全规章操作，严禁违章作业，确保人身设备安全。 安装、维修做到一次验 收合格。 做到文明维修，工完料精，。