苏州吉田置业公司中介部物业顾问入职培训手册(46页)-物业管理(编辑修改稿)

苏州吉田置业公司中介部物业顾问入职培训手册(46页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

，尽快以业主心目中价格成交，为业主争取最佳利益，因此业主交佣亦是理所当然。 4） 如业主有多个楼盘，中原在短期内为业主全部出租；在此情况下，业主极有 可能要求减佣。 因为业主总认为介绍这么多生意给中原或做一个客或做一 个客承 租多个楼盘的工作是一样，故应可给予一些折扣。 但是实际情况是完全相反，中原能为业主短期内全部出租或租予一个租客，业主应加多一些佣金才合理。 因为这将大量省却业主安排每个单位的看楼、议价、谈判、审阅及签署租约工作，避免浪费业主宝贵时间。 中原能有强大成交能力为业主争取利益，因此业主多付点佣金绝非问题。 5） 此外，部分金额较大的成交，业主亦可能要求减佣，理由金额大小的交易工 作量亦是一样，但大额成交支付佣金却大大提高，故应作出合理调整。 遇此情况可解释中原将加倍工作量及注意力于在大额交易上，以确保谈判及成交能顺利进行。 此外，大额成交涉及大额利益，这庞大利益最终亦直接落在业主身上，顾问只是从交易中获取一点儿佣金，这佣金只占整笔金额一小部份，所以业主不应吝啬少许佣金而减低物业顾问的积极性去撮合交易。 （八） 客户放盘时应记录清楚该物业的看楼方法，如业主可随时安排上门看楼有 助于成交。 此外，物业顾问应尽量争取业主交钥匙到中原（尤其是部分不能随时看楼的业主）。 这可加快每宗交易的成交机会及时间。 因为客户想租或买物业时，必定想多看几个单位作比较，故钥匙齐备可立刻安排看楼以加快客户之决定时间。 此外，如一幢物业中客户心目中的单位没有钥匙 ,而 同一幢物业别的单位有钥匙，均可先安排客户看间隔及布局认为合适再安排业主开门看心目中单位的楼层、方向及景观，总之一切工作必须快刀斩乱麻，按实际情况可做多少就先做多少。 千万不能待一切准备就绪才开始第一步工作，因为市场瞬息万变，时间越拖长，客户改变主意的可能性亦愈大。 故物业顾问必须尽快抓紧每分每秒促成交易。 （九） 业主放盘时尽量说服业主交钥匙于我中原。 部分业主对存放钥匙于中介公司均抱有有戒心。 因物业始终是一项昂贵资产，故业主担心中介公司在有意或无意间破坏单位内设施及装修，或将单位作不正当用途，所以业主均十分谨慎 放钥匙到中介公司。 由于中原规模庞大及信誉高，故业主对放钥匙到中原均抱有信心。 但物业顾问如在收钥匙发生困难，应实际反映给业主知道放钥匙将可提高成交机会，最终得益亦是业主。 同时，中原将开据收据给业主作凭证保证收钥匙只作为方便看楼以加速成交用途，业主亦可随时取回钥匙，另外，中原收钥匙之后有专 人负责管理钥匙，任何借出、归还均需办理有关手续及书面签署，表明中原对钥匙管理非常重视。 这样子解释可以减低业主的忧虑，从而顺利收钥匙。 成功收取业主钥匙后还应说服其不要再到其他中介放钥匙，否则房屋发生任何不理想情况，责任不知从 何追讨。 （其他中介欲借钥匙看楼，只需业主先打电话通告我们，中介带备公司借条及业主授权委托书，我们便会借钥匙。 这样责任清晰，方便管理。 ） （十） 若公司没有所收楼盘的具体资料，物业顾问应请业主提供有关平面图及小区图。 （ 十一） 客户放盘时必须辨清其身份是业主或代理人，因部分代理人只是受业主委托找经纪放盘及提供开门看楼服务。 物业顾问最重要是知道谁人可拿主意及最终拍板成交，即遇有意向客户时，应与谁人议价、谈判及商讨具体签约成交事项。 因代理人如无权拍板 ,物业顾问与其联络也是徒劳无功且浪费时间。 遇此情况必须尽量套出业 主资料，直接与其联络谈判，可收事半功倍之效。 （十二） 收盘必须争取要求业主多留几个联系电话，包括公司、住宅、手机或传呼机，这有助物业顾问跟进交易。 有部分业主多习惯性或为保持私隐只留下传呼机或手机。 当物业顾问有业务与之联系时，业主可能会没有复机或停机。 这样使我们在交易中处于被动地位或无法联系业主，最终丧失成交机会。 因而要都留业主电话，才会更有保障。 游说时应尽量从业主利益出发考虑，如：客户急需时，多些联络方式可即时找到业主，尽早为其租 /售出；同时留下电话不会打扰他，我公司只会在关于其楼盘出租 /售的事情才会联络 他。 （十三） 了解所有放盘资料后，最后可问业主还有没有其他物业需要放盘，有没有计划在杭州再置业，轻松简单两句话可能争取多一个楼源及客源。 中介部收放款制度 一、收据管理规定 1． 只有加盖财务部印章的中原收据才是有效的收款凭据，其他任何形式的收据都不是合法有效的且我公司概不承认。 2． 收据由秘书保管，秘书在收到现金后填开收据，收据应三联一并填写，不得分开填写，如发现有三联分开填写的情况，必严肃处理。 在秘书休息时间，收据由中介部总监授权交由其他人保管，确保在上班时间收据有人掌管。 3． 如代收客户楼 款，请在备注中注明“我司代为转交给业主”的字样。 4． 如意向金转佣金，则将原意向金收据收回并在上面注明意向金转佣金，再开出佣金收据，并将发票复印件粘贴于佣金收据第一联后。 客户凭分店开出的佣金收据到财务部换取发票。 如客户未拿回意向金收据，分店秘书不得开具佣金收据，财务部开出发票后将发票复印件粘贴于原意向金收据第一联后，客户可直接凭意向金收据换取发票。 5． 每星期规定时间（将按照分店不同情况安排），分行秘书持收据到财务部对帐，财务部检查收据开具情况。 收据的合计金额与财务部总账、存折相对，如不符将追究有关人员的责 任。 二、中介部收款制度 中介部秘书、分店经理或其他指定人员掌管中原收据，此收据用来收取意向金、代办手续费、佣金。 收取佣金时，在收据上加盖“请凭此收据换取发票”章。 1． 所有款项必须存入公司指定账户，不得存放分店或存入其他账户。 2． 所有款项必须开具加盖财务部印章的正式收据，不得填开任何其他形式的收据。 各分行必须在显要处悬挂告示，告知顾客只有公司规定形式并加盖财务部印章的收据才是唯一有效的收据。 3． 收款地点如在地铺，由中介部秘书开出收据并收妥款项，当天 17： 00 前存入公司账户。 4． 收款地点如在地铺以 外，由秘书按照收款金额开好收据，由员工在 收据薄上签字领用，并由分行经理签字确认。 地铺以外的收款必须在 8 个工作日 内交到公司账户，如未能收到款项，则必须将收据在 8 个工作时内交还给秘书。 公司的宗旨是：尽可能在地铺收款。 三、 中介部放款制度 （一）在各分行操作的放款及补款 1．意向金的退还 向客户退还意向金时，由物业顾问填写“放款申请书”。 签字顺序为申请人 分行主管 秘书，秘书在查核代收款账户确认该账户确实有款时，由秘书从备用金账户中支付。 支付时，由客户退回原开出的意向金收据。 如果客户意向金收据已 遗失，则由客户向公司开收据。 2． 转交定金 如果为代客户交定金给业主，则物业顾问填写“放款申请表”，其确认和签字程序同以上 1 点。 支付时，由业主向公司开具收据。 3． 秘书在备用金不足时，将“已退款而收回作废的收据”或“业主收定金收据”和“放款申请表”传真给财务部，财务部审查有关单据后补款。 （二）在总部操作的放款 1．退楼款的处理 因为放楼款手续要求复杂，而且数额都比较大，所以在总部执行。 具体操作流程如下： 1）分行物业顾问填写放款申请书。 签字顺序为：申请人 分行主管 秘书。 并提前一天向财务部预 约放款（遇到星期六、星期天顺延）。 2）楼款原则上必须由业主亲自前来领取 . 放款时，由业主出示身份证原件及房屋购销合同，并签收收据，财务部直接支付楼款给业主。 其他业主特殊情况见第 5 点所述。 3） 如果业主因故不能亲自前来领取楼款，应出示委托收款书、业主身份证原件、代收楼款人身份证原件，财务部直接付款给代收楼款人。 如被委托人为浙江中原员工，则此委托书必须经过分店经理以上级别同事的签字同意，方可代收楼款。 如提供的身份证为复印件须在复印件上加印指模，此指模必须与委托收款书上的指模一致。 4）如果业主是两个人，放款 时需双方签收收据。 如一方不能前来签收，则另一方要出示公正委托书或当分行经理面手写的委托书。 （分行经理签字确认） 5） 如果业主是公司，放款时款项需打入其法定代表人账户的，需提供公司法人证明复印件、法人身份证复印件及公司委托书原件，复印件上全部加盖公章。 四、分行员工代客户收取意向金的规定 如客户愿意让物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，由客户签署委托收款书，委托物业顾问或分行经理代为收取退还的意向金，并代客户签署收款收据。 人民币壹万元以下的代取由物业顾问执行，由分行经理签字同意；人民币壹万元以上（含壹万 元）的代取必须由分行经理以上级别的员工执行，由中介部总监签字同意。 分行经理和中介总监同意后有责任跟踪，确保客户已收到所退还的款项。 关于房屋租赁、买卖中涉及的法律知识 一． 房屋租赁 租赁主体的审查： （ 1） 承租方：要求租赁房屋的一方 . 对该主体的审查上要注意：①年龄上应为 18 周岁以上，符合法律上完全民事行为能力人的条件，对于 16 周岁以上的未成年人，要有自己的收入来源，收入水平达到当地平均生活水平；②精神智力状况上：需精神正常，能理解自己的行为并能独立承担自己行为所产生的法律后果 ；③对于受其他人委托的：需出具委托人出具的授权委托书 （ 2） 出租方：提供房屋 ,要求将该房屋出租的一方 对于出租方本人的审查上：同上承租方年龄、精神智力状况、委托身份等情况的审查； 租赁客体的审查： （ 1） 房产三证：房屋所有权证、契证、土地证齐全是出租方合法出租，与承租方建立房屋租赁关系的法律基础，无法提供出租房屋的房产三证无法证明其对该房屋拥有合法的处分、收益的权利； （ 2） 是否转租：出租方并无房产三证，其房屋来源为从房东处承租而来，故其本人在这里成为转租人的身份，对待房屋转租的情况，要仔细审查了解该转租人与房东的租赁合同， 查明合同中是否订立有关于房屋转租情况处理的条款。 原则上房屋转租需要房东提供同意转租的书面声明，否则未经房东允许擅自转租，转租合同无效。 （ 3） 是否抵押：除了仔细审查房产三证，房屋抵押的情况也要了解。 根据法律 规定，未经抵押权人同意擅自出租房屋的，无效。 （ 4） 是否共有：根据房屋所有权证上产权人的名字并不一定就能判断该房屋独属该人所有，根据婚姻法的规定，除非夫妻双方有其他约定，婚后购买的财产为夫妻双方共有，因此在了解房屋产权情况时同时要了解该房屋是否共有，如为共有，该房屋的出租要取得全体共有人的书面声明表示同意。 租赁关系中应注意的问题： （ 1） 不得出租的几种情况： ①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁； ②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础； ③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任； ④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚； ⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋； ⑥已经抵押的房屋未经抵押权人同意的房屋：已经抵押的所有权人在行使权利时在法律上已经受到限制，将其房屋出租必须征得抵押权人的同意； （ 2） 租赁期限：《合同法》第 214 条：租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年，超过部分的无效。 买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题（案例分析）： 二、房屋买卖 买卖主体的审查： （ 1） 买受方：可能会碰到的情况： a． 买方是未成年人： 根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行 为能力的人，订立的合同才能生效。 如果想为未成年人买房，应当由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能进行。 注：我国《民法通则》将公民的民事行为能力人分为三种：（ 1）无民事行为能力人：指不满 10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（ 2）限制民事行为能力人：指 10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人；（ 3） 完全行为能力人：指满 18 周岁的公民。 16 周岁以上不满 18 周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。 ：应出具本人授权于代理人的《授权委托书》 （ 2） 对于出卖方的审查： 、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。 ，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。 需要夫妻双方取得一致意见同意出售。 ，必须取得其他共有人的书面同意。 ，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。 若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。 e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法 定继承。