南昌项目市场调研报告(doc26)-市场调研(编辑修改稿)

南昌项目市场调研报告(doc26)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

除红谷滩新区外的开发区商品住房统一按 2%、二级住房统一按%的税率计征个人购房契税。 凡在开发区购买成 套住房 70 平方米发上者，解决 1— 2 人市区户口。 个人的购房款及购房贷款利息，在缴款年限内从个人所得税基数中扣除后计征个人所得税。 2020 年前，凡在红谷滩新区购买各种房屋应征的个人购房契税，由财政全额贴补。 经营对策的宏观调控 （ 1） 引入全新的“经营城市”理念经营城市房地产。 （ 2） 严格控制土地供应总量。 （ 3） 建立土地有形市场，规范土地出让方式，大力推进国有土地使用权招标、 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 26 页 拍卖。 （ 4） 多管齐下，确保耕地占补平衡。 （ 5） 进一步深化房改，加快房改进程。 （ 6） 按花园城市的建设要求，加快危旧房的改造。 （ 7） 提高房地产开发企业素质，规范开发行为。 （ 8） 积极 推进物业管理。 （ 9） 建立和健全有利于房地产经营管理的地方性法规、制度，加强监管力度。 六、南昌住宅楼盘调研分析 住宅楼盘 1．概述 南昌市房地产业起步较晚，在 1999 年开始迈步，但发展势头较好。 从前期的经济适用房开发开始，逐渐向国内其他城市的高中档楼盘靠近。 如千僖颐河园就是完全仿照杭州市南都德加的配套和品质。 南昌市前几年开发的楼盘质量普遍不高，很多楼盘在规划中就夭折了；如京东小区在 1995年规划后因为资金等原因直到 2020年下半年又开始建设。 质量也普遍不高，有服务问题，其他诸如“香江花园”等问题还广为媒体 关注了一段时间。 尽管如此，这些住宅基本上在 1 年左右内售完。 这说明，南昌部分市民的购买力还是比较强的。 只是由于政策等原因，南昌人还不习惯于自己购买商品房。 该类楼盘如恒辉花园、桂苑住宅小区、 新时代站前西路住宅小区商住楼 等，属于经济适用房一类，没有较多的绿化地带和配套。 从 2020 年开始，一批有相对较大规模的楼盘开始在南昌城出现，开发商有本地和内地其他地区，一些香港公司来此投资的项目也比较多；特别是物业管理，这些楼盘很多都聘请香港、上海等地的专业公司。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 26 页 2．楼盘价格 随着南昌市政府的政策倾向，房地产逐渐看好。 现 在南昌市的住宅一般价格在 13001400 元 /平米左右，如苑中园、京东住宅小区等等。 南昌的高档楼盘平均价格在 2400 元 /平米左右，如千禧颐河园。 住宅最高价格很少超过 3000 元 /平米，这些楼盘基本上都是以高质高价为诉求点的，如青山湖边的湖畔豪庭。 根据接触的南昌市民反映，南昌市房价在一两年以前在 1000 元 /平米左右，只是近阶段才有较大的增加。 现在，附近郊县如新建县的房价现在基本上还是 700 元 /平米左右，南昌县的住宅价格平均在 500600 元 /平米左右。 随着政策的导向，新建县的住宅价格应该会增加。 南昌市的 公有住房售价从 1996 年的 680 元 /平米，至今未改变，住房分配货币化方案尚未实施。 廉租房保障体系尚未建立。 现有各类结构、产别、用途的房屋 4000万平米（其中危旧房 170 万平米）。 这些因素的存在，制约了南昌市民购买商品房的倾向。 3．价格差异分析 和其他地区一样，南昌市区的房价因地段（周遍环境）、质量不同而不同。 广大南昌市民已经认识到了南昌市政府的 一江两岸 规划；所以靠近赣江，特别是南昌大桥等交通要道附近的楼盘特别热销。 如 御 锦城 在几个月内就 被全部出售，而且在南昌市民的心目中还树立了高品质的概念。 千禧颐河园 的销售率也相当高，虽然这些楼盘的价格在南昌属于较高。 同样南昌大桥边的万福园也有不错的销售业绩。 这说明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的简称）外地人员的购买力还是相当强的，也说明南昌市民开始对楼盘品质及其配套很关注。 4．发展趋势 随着南昌市政府的“以赣江为主轴跨江发展，组团布局，形成核心区”的规划思 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 26 页 路，随着城市 房地产与城市房地产发展方向相衔接，重点建设发展新区，跨江重点建设红谷滩、红角洲等昌北沿江地区的思路，南昌市沿江两侧的住宅价格得到提升。 对整个南昌市而言，随着政府招商引资力度的进一步加强和建设花园城市的逐步实现，将有越来越多拥有购买力的目标消费群出现。 房价将进一步稳步上涨。 近年来的趋势也表明， 高档精品房 逐渐开始走俏南昌市。 南昌市区的常住人口对高档住宅的需求也越来越迫切 南昌写字楼调研 由于南昌的企业特别是大型企业较少，写字楼市场总体不是很好。 南昌市公认最好的，也是唯一功能比较完善的写字楼是江信国际大厦；价格 基本上在 70 元 /平米月（含管理费），具有一般配套。 房间大小在面积有 50、 100、 150 等。 租用该楼的公司有恒茂房产、诺基亚（ 17 层）、东方资产管理公司、吉通通信、上海阿尔卡特南昌办事处等六七十个单位。 由于写字楼档次不高，所以在锦峰大酒店（四星级）等宾馆，部分企业或知名大企业的办事处租用专门或普通的客房作为办公场所。 这些写字间的平均价格在 80~85元 /平米月（含管理费，享受热水、清洁等服务）。 如在锦峰大酒店，有网通、东方通信、烽火通信、大连三洋共约 20 几家公司租用。 随着南昌市招商引资力度的加大，我们认 为将有更多的企业入驻南昌，他们需要高档次的，功能齐全的写字楼作为办公场所。 这个市场已被国内外有关房地产公司所关注，如三星大厦、国贸大厦等建筑的设计规划，在很大程度上都是针对这个需求的。 他们的售价一般在 3000 元 /平米左右，出售率尚可，如三星大厦竣工一年，销售了 95%左右，其中有些是被买下来作为一种投资之用的。 国贸大厦则由于更完善的配套和周遍环境，以及市政府西迁带来的有利地位， 最高层 30层，价格 在 35004200元 /平米，自 2020 年 9 月 16 日开盘到 2020 年年底，写字楼已出售过半。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 26 页 七、南昌市场的调查 （ 一）洪城大市场 基本状况的调查 调查目的：初步了解洪城大市场的位置、面积、销售额等基本状况。 方法：二手资料及访谈法。 对象：洪大集团何建国副总经理 调查结果： 洪城大市场位于南昌市司马庙立交桥旁，距南昌火车站 5 公里，距昌北机场 20 公里，距航运码头 4 公里，与 3 31 105 三条国道相连，交通四通八达，地理位置十分优越。 该市场始建于 1994 年 7 月，规划总面积 1700亩，首期开发 420 亩，室内摊位 2500 个，分 4 个交易区；汇集 8 大类 48 余种商品，包括日用百货、床上用品、鞋帽、服装、布匹、针纺织品、副食 品、烟草等。 市场于 1995 年 9 月建成开业，经营业户已达 3 万余人，是京九线上最大的综合批发市场，已跻身国家级中心批发市场的行列。 销售额的调查 目的：了解市场销售总额及其经济地位。 方法：二手资料及访谈法。 访谈对象：洪大集团何建国副总经理。 调查结果： 市场从 1995 年 9 月开始至 1999 年底，市场商品成交额累计 亿元，实现利税 亿元，仅 1999 年的销售额就达到了 60 亿元， 2020 年达到 70亿元， 2020 年达到 80 亿元，平均每年稳定增长 10 亿元。 洪城大市场的持续繁荣与发展，带动了南昌城西地区 经济的迅猛发展，其经济地位和作用主要表现在以下几个方面： a． 促进了南昌乃至省内经济的发展，成为南昌新的经济增长点。 从 1999 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 26 页 年起该市场每年占当年全市社会零售总额三分之一以上。 其商品品种、交易规模、辐射范围在全省众多的批发市场中居龙头地位。 b． 带动了南昌城西经济的繁荣。 洪城大市场地处南昌城乡结合部，它的形成与繁荣使得该地区的区位优势明显提升，不仅引发了城西房地产价格飙升，梅苑小区、金源小区、香江花园、江铃房产等一大批商住小区迅速崛起，房价由原来的 880 元 /平方米左右攀升到 2020 元 /平方米左右，地价由每亩 6 万元飙 升到 60 多万元。 c． 吸纳大量的下岗人员就业，缓解了政府对下岗职工分流再就业的压力，促进了社会的稳定。 洪城大市场安置了 3 万余人就业，而且带动了其他相关待业的发展，分流了大量。