南京瞻园铭楼项目市场调研报告doc60-市场调研(编辑修改稿)

南京瞻园铭楼项目市场调研报告doc60-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 16 页 共 50 页 经过近几年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老式名宅旧屋，现在所指的城南板块已被赋予新的含义，高 阔纬七路、夫子庙、门东等城南地区的改造逐步让这里旧貌换新颜。 尴尬的是，城南的拓宽和改变似乎并没有为这里赢得更多的掌声。 一个很明显的例子，提到南京的房地产开发，恐怕连普通老百姓对河西、江宁、城东等板块都耳熟能详，可是，相对开发起步较早，目前发展比较成熟的城南地区却鲜有人问津，在各板块中竟无一席之地。 据有关部门的统计资料表明，在包括城南在内的南京六大板块调查中，消费者选择城南的比例仅名列倒数第二，略高于江北地区，早在二年前，就有人提出这样的担忧，坐拥南京一隅的城南为什幺始终处于一种市场状态，我们认为： 城南板块目前处于温吞水状况，一方面是消费者意识的缺乏，最主要的还有深层次的原因。 城南房地产市场展望 城南的环境优势是不言而喻的。 随着人民生活水平的日益提高，天人合一，返朴归真的居住理念将不断深入人心，为广大人民群众特别是成功人士所接受。 可以说，对自然环境的要求将会空前绝后地排在举足轻重的第一位。 城南的这一环境优势刚好可以满足这种需求。 只要扬长避短，城南房地产一定能够在南京楼市里争取一个更大的市场份额。 而且，只要政府合理规划，开发商通力合作，一定能够树立城南品牌效应，打造城南地产新形 象。 在今后510 年乃至更长的时间里独领风骚，城南将保持一个比较旺盛的势头，成为购房者的居住乐园。 第三节 河西板块发展综述 河西，顾名思义即秦淮河以西地区。 习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。 北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。 以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 17 页 共 50 页 自然状况概述  行政区划 河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。 总占地约 56 平方公里，其中：下关区 平方公里，鼓楼区约 6 平方公里，建邺区 平方公 里。 西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。 地势南低北高，地面标高 米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。 河西新城区分为北部、中部、南部三个部分： （ 1）、 北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积 20 平方公里； （ 2） 、 中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约 21 平方公里； （ 3）、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约 15 平方公里； （ 4） 、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约 15． 3 平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。 自然生态环境 （ 1） 、土质环境 土层分布（自上而下）大致分为四层： 、素填土。 、淤泥质亚粘土、粘土等。 呈软塑 流塑状态，属高压缩图，承载力低。 该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。 （细）砂等，呈稍密 中密，中密 密实状态，承载力尚可。 ，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。 （ 2） 、水环境 河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地 II 类要求。 主要湖泊为莫愁湖。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 18 页 共 50 页 （ 3） 、大气环境 河西地区 SO TSP、 NOX 浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。 （ 4） 、噪声 河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。 土地利用现状 南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。 目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。 该地区以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。 北部地区经过近 20 年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。 河西北部目前居住人口近 30 万。 新城区建设规划：河西新城区旨在通过 510 年的开发建设，将该地区建成可容纳 56 万人口的现代化新南京的标志区。 三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。 新城区规划居住人口 56 万人左右。 根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。 一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。 规划新城区与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系信道共有 23 个：快速路信道 3个，主干道信道 6 个，次干道信道 6 个，支路信道 9 个。 地铁线 3 条： 1 号线、 2 号线和 4号线。 规划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区。 规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。 新城区当前建设目标是：在 2020 年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到 35 平 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 19 页 共 50 页 方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。 体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。 目前 以上目标都已基本实现。 规划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实行总量控制，中高档住宅尽可能布置在河西新城区。 土地运作：新城区范围内的土地，由河西指挥部实行统一规划、统一征用、统一储备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式。 规费政策：新城区范围内的土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等所有市属权限内的规费。 招商引资：土地的推出将采用出让的方式。 居住地块面积：每幅出让土地 2050 公顷，可开发建设中高档、高档住宅；商业、办公地块面积： 150 公顷，可分块出让。 出让地块位于新城区的中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。 2020 年举办全国十运会，该地区的基础配套设施将十分完善，人气兴旺； 400 米宽滨江景观带的建设，将使该地区环境优美，空气清新，具有怡人性和可适居性。 河西地区房地产概述  河西房地产宏观概况 河西新城规划的 平方公里范围内，主要分为北、中、南三段。 北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成 2 个地区中心及 3 个邻里中心；中 段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照 “一体两翼 ”的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。 理想的话， 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 20 页 共 50 页 未来的新城区中心商务区将建成花园式商务社区。 宽 45 米、长 公里的中心绿轴，大面积的公共绿地，四季繁茂的花草和成阴的绿树将营造出舒适的生态环境； 16 幢高层建筑气势雄伟、各具特色、错落有致。 中心商务区的开工，将迅速带动河 西新城区 5 平方公里核心区的建设。 在南京市委市政府 “一疏散、三集中 ”和 “一城三区 ”的战略指导下。 以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来 5－ 10 年主城建设的重点地区。 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。 河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治、教育、文化的中心。 所以带给楼盘的契机也是不可多得的。 据最新市场调查显示，目前购房者对奥体板块能承受的心理价 位已突破 5000元。  中部地区 “五大板块 ”建设目标 奥体中心板块。 配合省奥体场馆的建设，完善周边环境和设施，保证总建筑面积 40 万平方米的十运会主场馆如期建成运行。 商务中心板块。 十运会之前十大标志性建筑基本建成，超高层建筑竖起塔楼， 100 米左右的建筑力争完成外立面装修，少数商业设施实现营运。 居住区板块。 重点建设纬七路以南包括奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高档居住区，一方面为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移。 公共配套板块。 中部地区建成约 100 公里的道路；完 成 6 个泵站的改扩建及 12 条河道的整治；重点建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设 2 所区级医院和 1 所大型老年公寓、 4 个社区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基本建成艺兰斋美术馆等场馆。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 21 页 共 50 页 滨江风貌区板块。 高标准建成纬七路至马东广场约 5 公里滨江大道示范段及 1 平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色。  河西大发展的有利因素 一是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城 ——仙西、江北、江宁三个新市区 ——若干个外围新城组成的都市 发展地区。 主城由明城墙围合的老城和城北、城南、城东及河西五个规划单元组成。 在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用 5 到 10 年时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东的 平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。 河西新城区不仅是以文化、体育、商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。 二是有十运会的强力促进： 2020 年召开的第十届全国运动会在南京举行，河西作为十运会的主要场馆，江苏省及 南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。 体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响。 单就政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由。 可以说十运会使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。 三是有优越的位置交通优势：与亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，从今年 5 月开始还将陆续有三条地铁线进入。 离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。 第四节 江北板块发展综述 江北房地产市场状况 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 22 页 共 50 页 江北板块从距离城市中心的直线距离上看，与江宁相差无几，但大江南北房地产开发的繁荣景象却差别很大，江南下关地区的商品房销售均价在 5000元 /平方米左右，河西地区的商品房的销售均价达到 5500 元 /平方米以上，江宁地区的商品房的销售均价也超过 3000元 /平方米。 而江北片区的平均房价却依然没有突破 3000元，由此可见，江北房地产发展潜力依然巨大。 随着江浦撤县建区成立新的浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然启动。 目前江北片区已经销售完毕或正 在销售的楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉 泰来苑，以及苏宁地产在江北的几个大盘等都纷纷热销，且项目规模都在 10万平方米以上，所以江北地区目前的供应量还是比较大。 板块分布及重点板块介绍 目前，江北房地产可以大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块以及六合板块。 江北房产商品房开发项目分布较零散。 客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部分是有改善住房条件要求的居民，市区特别是城北居民在江北置业比例也在不断增加，江北商品房的价格对主城区中低收 入有购房需要的人群特别是老城北（下关）地区的居民有很强的吸引力。  桥北泰山板块： 本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供应量最大、竞争最为激烈的板块。 威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城 (二期 )等数个重量级项目日前正在运作。  桥北泰山板块分析： ● 桥北由于受南京市区辐射较强，距离南京市区最近，价格比区域内其它板块高，华侨城一期 2200元 /㎡的均价创下了江北房价当时的最高点，但项目品质一般。 今年年初开盘 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 23 页 共 50 页 的楼盘销售均价都已经突破 2500元 /平米。 ● 从市场存在项目来看，江北项目品质普遍不高， 居民对楼盘的品质和景观没有太高要求，他们更看重的是房子的价格、面积和功能。 主力房型为三房两厅，面积在 110㎡ — 130㎡之间。 ● 交通便利，公交线路有 149路、盐浦线、 159路、鼓扬线、 614路、盐葛线等。 ● 客群以江。