南京市商品房价格研究及其剖析doc24-地产价格(编辑修改稿)

南京市商品房价格研究及其剖析doc24-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

和 + 管理费 + 销售费用 + 财务费用 + 代收费用 + 利润 + 税金 各楼层、朝向销售价格 (元 /m2 ) = 综合平均销售价格 （ 1 177。 住宅差价率 ） 面积计算方法： ( m2 ) （一）土地 土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。 用地面积按《国有土地使用权出让合同》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。 （二）房屋 房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。 如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。 公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。 如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。 营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。 住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 10 页 共 25 页 计算面积的部分）。 安置面积，以符合拆迁安置法律、法 规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。 容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。 即：容积率 = 房屋建筑总面积 / 用地面积 得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。 即：得房率（ %） = 商品房面积 / 房屋建筑总面积 （三）商品房面积计算方法： 商品房面积 = 房屋建筑总面积 －（公共配套面积＋安置面积） 商品住宅面积 = 住宅总面积 － 安置住宅面积 营业性商品用房面积 = 营业性用房总面积 － 安置营业性用房面积 n 房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析 桩基工程平方米估算指标 单位：元 /m2 建筑面积 建筑类型 桩型 估算指标 多层建筑 钻孔灌注桩 预制方桩 沉管灌注桩 人工挖孔桩 搅拌水泥桩 高层建筑 通信技术楼 钻孔灌注桩 住宅及其他工程 钻孔灌注桩 人工挖孔桩 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 11 页 共 25 页 住宅土建工程造价指标 工程名称 造价指标 (元 /m2) 每 m2主要工料 消耗指标 人工 (工日 ) 钢材 (kg) 木材 (m3) 水泥 (kg) 多层砖混 多层框架 高层 (14 层以下 ) 高层 (1525 层 ) 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 12 页 共 25 页 给排水估算指标（元 / m2） 序号 功能分类 建筑类型 水卫 消火栓消防 自动喷淋 备 注 1 居住建筑 多层 小高层 高层 2 办公建筑 多层 高层 3 教科建筑 教学楼 综合楼为高层，其他均为多层。 综合楼 幼儿园 科研 图书馆 4 医疗建筑 门诊 多层病房楼 公共卫生间。 高层病房楼 标准间病房，冷热水系统。 医技 多层，冷热水系统。 7 商展建筑 商场 8 宾馆建筑 旅馆 标准间客房，冷热水系统。 （无星级） 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 13 页 共 25 页 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 14 页 共 25 页 电气估算指标 （元 / m2） 序号 功能分类 建筑类型 指标值 备 注 1 居住建筑 多层 多层为照明系统，小高层及高层包括照明、动力系统； 灯具为座头灯，小高层及高层包括应急灯。 小高层 高层 2 办公建筑 多层 照明、动力系统； 灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 高层 3 教科建筑 教学楼 照明、动力系统； 灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、应急灯、诱导灯等。 综合楼为高层，其他均为多层。 综合楼 幼儿园 科研 图书馆 4 医疗建筑 门诊 照明、动力系统； 灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、医疗专用灯、应急灯、诱导灯等。 病房楼（多层） 病房楼（高层） 医技 5 商展建筑 商场 照明、动力系统； 灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 6 宾馆建筑 旅馆 照明、动力系统； 灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 15 页 共 25 页 暖通 空调工程估算指标（元 /m2） n 某房地产项目价格实证分析： 费用名称 数字（元 /平方米） 比例（ %） (成本和价格 ) 成 本 土地费用 1620 % 前期费用 124 建安费用 1779 基础设施 312 配套设施 126 期间费用 439 税金 342 % 利润（按 10%计） 396 % 总计 (销售价格 ) 5138 100% 使用环境 系统形式 中央空调 分散式中央空调 采 暖 防排烟、 通风 高级 一般 高级 一般 居住建筑 480 320 20 8 办公、一般实验、科研、门诊、医技等建筑 285 225 400 330 23 17 教学、阅览、会议、商场、娱乐休闲、餐厅等建筑 355 280 420 350 26 18 宾馆、病房等建筑 320 250 400 330 24 18 影剧院、音乐厅、候机 (车 )厅、大会堂、体育馆等场馆建筑 590 480 50 23 地下室 65 此资料来自 , 大量管理资料下载 第 16 页 共。