单身公寓项目销售计划(doc24)-销售管理(编辑修改稿)

单身公寓项目销售计划(doc24)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

楼较便宜，二五楼居中，三四楼最贵。 二层楼 3 层楼 4 层楼 5 层楼 6 层楼一层 12233 ２层 0+2+2+1+13 层 0+3+4+44 层 3+2+35 层 406 层 5 单元朝向系数 是指该单元的朝向，通风采光，视野景观，平面布局，消费习性的综合影响系数。 一般地，正面朝向，视野宽广，景观美丽等的价格较高。 双朝向单元朝向南北向东西向单元朝向系数 +33 单朝向单元朝向朝向南朝向北朝向东朝向西单元朝向 系数 +44+22 复杂朝向单元朝向东南西南东北西北单元朝向系数 +4+224. 价格调整公式 单元价格调整，即将小区内若干幢同类物业的基准价格乘以各调整系数，从而得出各单元的调整后价格。 计算公式为单元价格＝基准价格 X 单元调整系数（ 1＋楼宇位臵系数） X（ 1＋单元朝向系数） 由上可见，用某种定价法定出了基准平均价格之后，单元价格调整的关键便是合理确定调整系数。 具体的调整系数必须是根据具体情况具体确定。 七、市场影响。 根据市场变化情况和企业自身营销策略的要求，及时进行价格调整。 为了精确地定出物业的合理 价格，应尽量将物业价值决定因素进行量化分析； 为了体现营销整体架构，房地产的价格可以形象化地分为常规价值和潜在价值； 为了获取最大利润，要在兑现常规价值的基础上，充分地挖掘和提升潜在价值。 价格控制上有三种情况应严格避免： 第 价格下调。 房价在楼盘开盘以后，基本原则为只升不跌，一旦楼盘下调，不仅会严重挫伤已购房者的积极性，带来市场负面效应，而且会使楼盘市场信誉度下降而影响楼盘销售。 第 价格做空。 有些开发商为了人为地制造人气，即使在市场实际接受力较差的情况下，依旧提高市场销售价，而在实 际销售中，又随意地给客户还价、打折，出现价格做空现象。 第 升值太快， 第 缺少价格空间。 有些开发商一旦发现自身楼盘市场出现业绩，便误认为上市价格太低，过快或过大地上调房价，以至于市场应预留的空间失去，尽管从外表形式上看非常荣耀，但往往会推动市场。 不少房地产企业就因为价格上调比例和速度过快，使楼盘推动了市场，一旦发现价格控制失误，再欲下调又无法下调时，便束手无策。 销售时间与过程： 衢州单身公寓项目总用地面积为 3648 平方米，建筑密度 52%，容积率。 主要建筑构架（如图所示）， 序列项目 价格（圆 /平）建筑面积（平）备注 ?单层商铺 68801120?双层商铺 42020640?住宅约 14009000 合计 11760 本案的销售是一个体现综合区位、概念和项目整体的过程，主要是用区位、品位和价位三者的综合指数打动购买者。 针对本案特有的地理概念和性价比取向，根据工程进度，住宅物业（单身公寓）销售过程可分为筹备期、开盘期、热销期、持销期、消退期、清盘期等阶段，针对不同阶段有针对性地编排营销方式 ——开盘价（筹备期、开盘期）、封顶价（热销期）、竣工价（持销期）、入住价（消退期）、清盘价（清盘期），同时根据工程 与销售变化安排广告投放。 商业物业由于受市场、外围条件等的原因左右，销售难度将不会很大，其销售将含概于住宅的销售全过程，不作特殊设定。 根据 “购房者导向 ”的价值策略，结合衢州市场环境，项目住宅部分的总体均价应在 1400 元 /平方米左右，价格上采用“个性入市，低开高走 ”的形式，这是简单楼市价格概念，其实是销售环节中最难控制的市场要素。 任何一个房地产项目都不能不认真地对待楼盘价格。 在以价格为轴心动作的楼市行情中，自一开盘便面对价格策略的难点，所以我们在前期就测定出严禁的价格策略，低开的目的是吸引市场注目，其线路是 为了后期价格提升。 价格调 节幅度的关键是：小幅递增，调价的要点是小幅频涨，一般每次涨幅为 58％，如设定每平米 1400 元左右的楼盘，每次调价幅度以 60 元至 100 元之间为宜，调价新近几天，可配以适当折扣策略，作为价格局部过渡，有新客源时，再撤销折扣。 控制价格的两大难点是：一调价频率；二调价幅度 价格调节频率的关键是：虚实转换。 每次调价后物业总有一种市场的瞬间断层，即难以圆市场曲线，没有市场客房积累基础主观调价，不仅会影响购买人气，而且会直接影响成效。 没有导入概念，价格调高后对前期购房客户有积极影响，但对洽谈客 房往往有副作用。 因此，只有在市场相对热销的前提下，才能进行调价，即使有其虚的成份，也可逐级盘实。 项目单元所处的层数，楼房间距，光照时间，视野，景观，电梯配臵情况，居民的生活习性等的综合影响系数。 在衢州，如果是六层的多层住宅，一般是一，六楼较便宜，二五楼居中，三四楼最贵。 本案楼层加价可采用以下比例： 楼层基价加价率 6 层 35 层 14 层 +23 层 +32 层 0 发售初期确定楼层、朝向差价，加大。