华联钱江时代商贸广场可研报告(项目建议书)(51页)-地产可研(编辑修改稿)

华联钱江时代商贸广场可研报告(项目建议书)(51页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

府对于钱江新城建设非常重视，要求全力打造杭州大都的心脏，自 1990年规划工作者提出 “ 跨江发展，组团布局 ” 的城市宽间发展战略以来，历经 10余年，钱江两岸已成为开发的热土。 2020年 3月杭州市区扩大，萧山、余杭最终 并入杭州市区， 2020年 7月1日杭州大剧院的开工建设， 2020年内装修竣工，目前一投入使用，标志着杭州城市建设已经从以西湖为中心、背江面湖反展的西湖时代，迈向钱江为轴线、两岸组团发展的钱江时代。 钱江新城的核心区定为杭州的市级公共中心之一，具有行政办公、金融、贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能的区域和大都市的心脏，核心区的建设具有十分重要的意义。 华联 •钱江时代项目的启动将能大大加快钱江新城的建设步伐，并与其它区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为钱江新城的一大亮点，项目建成后，将与杭州大剧院、国际会议中 心、市民中心相呼应，全面提升钱江新城的形象。 是加快钱江新城中央商务区建设步伐的重要 杭州 “ 十五 ” 期间杭州发展的总体要求是：坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，认真贯彻江泽民同志 “ 三个代表 ” 的重要思想和党的十五届五中全会精神，围绕率先基本实现现代化的目标，以发展为主题，加快推进工业化、城市化、信息化；以结构调整为主线，不断增强城市综合竞争力；以改革开放和科技进步为动力，努力提高市场化、国际化和高新技术产业化水平；以提高人民生活水平为根本出发点，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，努力营造生活居 住的天堂、旅游购物的天堂、求知创业的天堂，为把杭州建设成为经济强市、文化名城和现代化国际风景旅游城市而奋斗。 杭州率先基本实现现代化的总体部署是：杭州率先基本实现现代化的总体部署是：第一步到2020年，六个城区和萧山、余杭基本实现现代化；第二步到 2020年，全市基本实现现代化，经济社会发展力争达到中等发达国家水平。 根据以上总体要求和部署，必须坚定不移地贯彻以下指导方针：（ 1）坚持以现代化总揽全局，推进社会生产力跨越式发展；（ 2）坚持调整优化结构，增强城市综合竞争力；（ 3）坚持改革开放和科教兴市，为经济社会 发展注入新的生机和活力；（ 4）坚持环境立市，打响“ 住在杭州 ” 、 “ 游在杭州 ” 、 “ 学在杭州 ” 、 “ 创业在杭州 ” 品牌；（ 5）坚持以城市化为突破口，促进城乡经济共同繁荣；（ 6）坚持依法治市，为发展社会主义市场经济提供良好的法制保障；（ 7）坚持走可持续发展之路，促进经济社会和人口、资源、环境的协调发展；（ 8）坚持不求所有、但求所在，大力优化整合省会城市的各类资源；（ 9）坚持 “ 两手抓，两手都要硬 ” ，促进物质文明和精神文明共同进步；（ 10）坚持以人为本，不断提高人民生活水平和生活质量。 华联 •钱江时代项目位于钱江新城核心位 置，其周边商务网络逐步形成优势明显，华联 •钱江时代形成的商业、餐饮、休闲娱乐高级写字楼、酒店及酒店式公寓楼越 17 万平方米，届时国内外商业巨头云集与此将迅速提升钱江新城的档次。 杭州奋斗目标和主要预期指标 a、奋斗目标和主要预期指标 “ 十五 ” 期间杭州经济社会发展的奋斗目标是：年均经济增长率保持在 10％以上，主要经济指标在全国省会城市中继续保持领先地位，力争成为经济总量大、运行质量高、综合实力强的城市；建立比较完善的社会主义市场经济体制和全方位对外开放格局，力争成为运行机制活、外向程度高、竞争能力强的城市； 科技教育加速发展，人才集聚能力进一步增强，力争成为学习氛围浓、创新能力强、信息化程度高的城市；基础设施进一步完善，生态建设和环境保护得到加强，力争成为服务功能全、综合环境好、发展后劲足的城市；各项社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，力争成为市民素质好、文化品位高、社会秩序优的城市；城乡居民收入持续增加，社会保障体系较为完善，力争成为就业机会多、消费需求旺、生活质量高的城市。 b、主要方面的预期目标是 —— 经济发展再上新台阶。 到 2020年，全市国内生产总值年平均增长 10%以上，按 2020年价格计算达到 2200亿元，人均国内生产总值达到 （约 4000美元）；地方财政收入有较大增加。 —— 产业结构形成新格局。 第三产业在国民经济中的比重进一步提高，三次产业结构比例调整为 ∶∶46 ；产业层次明显提高，规模以上工业中高新技术产业增加值比重达到 35%；旅游业增加值占国内生产总值的比重达到 %；科技进步对经济发展的贡献率不断 加大，经济发展后劲明显增强。 —— 经济体制确立新优势。 深化改革，推进体制创新，基本形成比较完善的社会主义市场经济体制，更为合理的国有经济布局和所有制结 构，广覆盖、多层次、独立于企业之外的社会保障体系，规范、有序的市场体系，廉洁高效、运转协调、行为规范的行政管理体制，为我市经济和社会发展提供强大的体制保障。 —— 对外开放取得新进展。 发展开放型经济，确保外贸出口稳定增长，利用外资水平大幅度提高，参与国际国内经济合作与竞争、吸引优势企业的能力明显增强，形成全方位、多层次宽领域的对外对内开放格局。 到 2020年，全市新批协议外资额五年合计 55亿美元，实际利用外资额五年合计力争达到 38亿美元；当年进出口总额（不含省）达到 100亿美元，中出口额达到 60亿美元。 —— 城市化有新突破。 城市化水平达到 45%以上，全市总人口 650万人左右，人口自然增长率控制在 4‟ 以内；基础设施现代化水平大幅度提高，中心城市综合功能特别是要素集聚和经济辐射功能明显增强，初步形成杭州都市区格局；中小城市和重点城镇发展明显加快。 —— 人民生活得到新提高。 城镇居民年人均可支配收入达到 14000元，农村居民人均可支配收入达到 5600元；城镇登记失业率控制在 4%以内；居住条件进一步改善，市区居民人均居住面积达到。 人民小康生活更加宽裕，市区进入初步富裕阶段。 —— 社会文明 实现新进步。 全市基本普及高中阶段教育，同龄人口高等教育毛入学率达到 30%；文化产业和体育、卫生保健有较大发展；环境保护、绿化水平进一步提高，市区污水集中处理率达到 70%，市区和各县（市）城空气质量达到二级标准以上；社区建设进一步善，市民的思想道德、综合素质、民主法制意识有较大提高，努力创造安定的社会环境和文明进步的社会风尚。 由于杭州未来经济的迅速发展，房地产升温带动投资增长，使整个房地产市场发展势头良好。 本项目是钱江新城建设工程的组成部分，开发的商业写字楼等面积达 170064平方米，规模大、功能全、技术 含量高、社会广告效益显著。 通过大规模投入运作，必将带动钱江新城及其它区块的成片开发，进一步推动商业及房产市场的发展并刺激高质量商业房产需求。 另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，规范市场竞争秩序，对引进国内外较多的巨头企业，给钱江新城带来更大的经济效益，是具有深刻意义的。 综上所述，从华联 •钱江时代项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对钱江新城中央商务区的形成，对钱江新城建设和促进经济发展都举足轻重，并能较大改善杭州的投资环境，促进现代化新区的建设，项目建设十分必要。 3 市场 预测与营销设想 写字楼市场分析 杭州写字楼市场透视 a、市场回顾 从 2020年开始，杭州的写字楼市场开始走出低迷，逐渐升温。 据富瑞机构调查， 2020年全年杭州写字楼预售面积为 56万平方米，而实际成交面积为 62万平方米。 戴德梁行的报告则显示，杭州写字楼市场在 2020年上半年继续显现平稳发展的态势，写字楼均价达到 8716元 /平方米，比去年下半年上涨 338元 /平方米，部分区域高品质写字楼有 10002020元 /平方米的涨幅，在建写字楼预订、销售形势也相当不错。 目前，庆春区块的高档写字楼，均价1100015000元 /平方米，平均日租金在 ；武林区块的高档写字楼，均价1100013000元 /平方米，平均日租金在 ；黄龙区域的高品质写字楼，均价在 1350016000元 /平方米左右（有产权的更高些，没产权的相对低些），最高日租金超过6元，而平均日租金水平在 /平方米。 从价位上讲，目前写字楼价格仍与同地段的住宅价格持平，而建安成本、技术含量则远远高过住宅，又是能持续产生价值的生产工具；从租金回报上讲，写字楼不比商铺低，而很多地段的商铺价格早已超过 20200元 /平方米。 所以，无论是自用还是投资，写字楼均非常有潜力。 b、供应 2020年，杭州市区写字楼预售面积为 ，同比增长 31。 7％。 杭州的写字楼市场在过去的一年当中出现了众多具有新概念的写字楼盘，例如 “ 写字楼 ” 、“ 景观式写字楼 ” 、和 “LOFT 写字楼 ” 等多种概念，在市场上一定程度地吸引了购房者的关注。 c、需求 通过 2020年 10月份房交会期间的文卷调查，目前杭州写字楼的潜在购房者对于写字楼的需求主要体现为写字楼为主要求 “ 生态优先 ” 、 “ 以人为本 ” ，而钱江新城的中央商务区（ CBD）则正是杭 州成为未来大都市的 “ 心脏 ”。 杭州写字楼客户群预测 a、国内外、外商驻杭机构将是写字楼主要客源 今后十年，新一轮杭州城市总体规划提出：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出 南拓，北调，东扩，西优 的发展方向，并明确了 东动，西静，南新，北秀，中兴 的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、 网络化组团式布局。 采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成 一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带 的开放式空间结构。 钱江新城的规划定位是 大都市杭州的新中心和中央商务区（ CBD）。 为建设绿争、大态、环保与城市繁华相融合的现代化新城，突出 “ 开放大气 ” 的钱塘江城市景观特色，与 “ 精致和谐 ” 的西湖城市景观相辉映，国内外众多专家对钱江两岸的发展进行了长期的卓有成效的设计与研究。 最终规划的钱江新城具有以城市新中心为核心的行政、金融、商务和文化服务功能，与国际接轨的旅游功能，可持续的生态功能和高品质的居住功能。 市委、市政府对钱江新城的建设寄以厚望，明确提出了 “258” 的工作目标，即 “ 两年打好基础、五年基本成型、八年全面竣工 ” 的目标。 2020年钱江新城基础 设施建设已全面启动，主要内容是：区块内的 “ 两横六纵 ”(“ 两横 ” 指富春江路、钱江路， “ 六纵 ” 指新安江路、灵江路、曹娥江路、婺江路、望江路、庆春路 )道路建设。 力争两年内形成交通网络、达到内连外通，为重大建设项目、实施配套，为招商引资筑巢引凤；实施核心区内 “ 两大水系 ”新塘河、江干渠的建设；展开 “ 外围，二：交通网 ”( 解放路 —— 新城，庆春东路 —— 新城 )的建设，构筑新城与主城连接的快速通道；加快杭州大剧院、市民广场、会展中心、行政中心、杭州棋院、中级人民法院、妇女活动中心、广电中心等重点项目建设，尽快形成新城规模。 因此 ，今后一定会有不少国内外知名企业跃跃预试的进驻钱江新城，他们也将会成为华联 •钱江时代的主要客户。 b、杭州城区附近的县、市（区）民营企业也将是写字楼的重要客源 杭州作为全国民营经济最活跃的城市之一，以非公有制经济为主题，基本按市场经济自然演进过程发展起来的地区个私、民营经济，经济基础厚实，已成为地区经济的重要经济支柱，为促进社会经济发展作出了打贡献，而写字楼也很受当地私营企业的欢迎，因为它既可以使企业树立良好的形象，提升档次，同时也适合杭州个私、民营经济的自身特点，具有一定的浙江特色，潜在需求潜力很大，形势 较为乐观。 宾馆、饭店业市场分析 杭州市旅游业发展情况 至 2020年 5月，全市拥有星级饭店 181家，其中五星级饭店 3家、四星级饭店 17家、三星级饭店 66家、二星级饭店 86家、一星级饭店 12家；旅馆、招待所 2500余家，床位总数达到 20万余张。 至 2020年 5月，全市旅行社达 229家，其中，在杭国际旅行社 28家；国内旅行社 201家。 2020年，杭州市全面实施 “ 旅游西进 ” 战略，着力打响 “ 游在杭州 ” 品牌，呈现出大杭州、 大旅游、大发展的良好势头。 全市入境游实现了重大突破，接待海外旅游者人数首次超百万 大关创下了 新纪录，旅游外汇收入 ，同比分别增长了 %和 %；入境游客数超过桂林，排名升至全国第六。 其中，外国旅游者 ，增长 %，占入境总人数的比重达到 60%，同比上年上升。 外国游客的大幅增长，显示出杭州旅游国际地位的明显提升。 全市接待国内旅游者人数 2652万人次，国内旅游收入 255亿元，比上年分别增长 %和%。 其中，以观光、度假、商务会议为旅游目的的国内游客占总游客量的 %，与 2020年基本持平，但观光者下降 ，度假者上升 ，参加商务会者上升了。 通过举办以西博会为主打的各类会展节庆活动，初步实现了 “ 火了旅游、兴了市场、富了商家、乐了百姓 ” 的多赢局面，推动了吃、住、行、游、购、娱各项要素指标的全面增长。 全年全市旅游业共创造了 294亿元收入，比上年净增 44亿元，增幅达 %，高出全市 GDP增幅。 2020年，全市新增星级宾馆饭店 19家，其中三星以上 7家；新增 3A级以上景区 (点 )7个。 我市 1。