华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划(doc18)-商业地产(编辑修改稿)

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场商业计划(doc18)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

月月都是旺季 ，可以预测在到 2020 年的几年里北京的租赁市场将会保持良好和旺盛的需求。 据建设部有关资料统计，目前房屋租赁当事人向政府部门办理房屋租赁登记备案的还不到实际房屋租赁量的 30％，也就是说， 70％以上的房屋未纳入管理。 大 量房屋涌入隐性市场，既使政府税收大量流失，又为外来流动人员非法租赁房屋提供了条件，特别是在城乡结合部，还在某种程度上形成了社会不安定因素。 北京的民宅租赁热点 北京的民宅租赁中热点区域的价格比普通区域要高，以一居为例，一般要500 元左右。 2020 年的热区域年初集中在国贸、中关村地区，年中时亚运村悄然间也成为热点。 租赁热点区域一般也是商务中心区域，求租人群众多，社区环境完善。 北京申奥成功，奥运概念也成为租赁热点的催化剂。 写字楼市场的租金是变化，引起相关区域民宅租赁热点的变化。 价格回归就是有升有降 ，而不是只升不降或只降不升。 全年成交量以一、二居室为多，三居室成交量很少（占总成交量的 8%左右）。 总的来说是热点分散和转移、价格有下降。 北京的房屋租赁 市场特点 北京的房屋租赁税费已经大幅下调，但房东们主动缴税的还是不多，对此税务部门目前查的不紧。 房客是外地户口，租房就应去备案。 但房客如果备案就要多交房租 ， 房客不备案就要受罚，是处于不利地位。 房东如果办了两证就不能避税，在追缴不紧时是不会主动去缴。 无论是否去备案，最后倒霉的是房客。 北京的售房价格很高，租赁价格也很高。 以国贸一带的两居室楼 房为例，民宅二手房出售价格在 25 到 30 万元。 出租价格在每月 1800 元左右，依此以简单公式估算即 10 年房租即为房价，房价 =每月租金 *12*10=1800*12*10=216000，216000250000=34000。 从这里可以看出租房不如出售房屋得到的钱多，这里如果考虑到资金的时间价值，价差将会更大。 求租者中个人求租比例较大，由于他们基本上都是独自租用一套一居室房屋，因此市场上对一居室的需求比对两居室、三居室的需求高得多，而能购上市出租的房源中，二居室是主要部分，这就导致一居室严重供不应求，两居室却相对能够满足市场需求，从而形成一居室一直居高不下，而两居室与一居室之间的差距拉不开的 怪 现象。 许多租房者对一居室是望而却步，独自租两居又划不来，这也是最近兴起 合租 的一个重要原因。 中介新举措 风靡全国的 “ 房屋银行 ” 是一种自益信托关系，即房东将房屋委托给 “ 房屋银行 ” ，由 “ 房屋银行 ” 全权处理房屋的出租事宜， “ 房屋银行 ” 定期给房东支 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 付房屋出租收益，房东则以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作为报酬。 “ 房屋银行 ” 应尽可能地提高房租以获得更多的服务费，所以求租人尽管没有交中介费用，但房租高了，中介费 用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，还是一样。 “ 房屋银行 ” 及类似业务中，办理两证是关键，在目前形式下办理两证还有许多困难。 北京税费相对全国其他地方还是较高，房主不愿去办两证交税费。 政策还是没有明朗，使用权房能不能出租还无定论，不能办两证。 这样，大量房屋不能或不愿做 ” 房屋银行 ” 式服务。 ” 房屋银行 ” 可能说是房屋租赁中介服务的一个阶段性产物，就目前来说对树立公司形象大有好处，但能向何处去但很难说 影响北京各城区租房价格的因素 所在地段离市中心的距离 一般来说，距离市中心越近的房屋租价越贵，离市中心越远的房屋租价越低。 二、三环以内的房租水平一般比三环以外的同类房屋租价要高。 所在地段的商用写字楼状况。 租房者选择租房地点一般来说首要考虑离上班地点的远近。 大家都愿意在离办公地点很近、交通方便的地方租房，这样上下班在路上花费的时间比较少。 如中关村、大北窑、国展地区，都是众多公司办公的聚集地，周边地区的租房需求因此而很旺盛，该地区的租价明显高于其他地段。 在地段的交通状况。 很多人选择租房是为了能方便的上下班，因此有时宁愿租在相对较远但交通方便的地段，却不愿租在虽然离公司 比较近，但交通不便的地方。 地铁沿线附近的房屋一般比同等地段非地铁沿线的房屋租价高，公共汽车方便的地方比公共汽车难于到达到地方房屋租价高。 在地段居民区的密集程度。 居民区密集的地段可供出租的房源数量比较多，因此租房价格相对要低一些。 比如劲松地带，虽然位臵较好，离城中心很近，但因为房源很多，房主为能够尽快出租房屋，房租相比其他类似地区偏低。 华润集团的需要 华润对 核心竞争力的要求是： 第一，独有，也就是独特性 (exclusive)。 第二，业务有很强的防 守性（ difensive），别人打不进来。 第三，高利润率的，特别是股东资金回报率一定是高过别人。 第四，对客户有附加价值，而没有附加成本。 因此，华润集团明确主营业务，培养核心竞争力的资产和业务架构重组，明 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 确了分销、地产、科技、策略性投资为华润集团的四项主业。 股东价值和员工价值最大化是我们的核心价值观。 地产占了整个集团资产里面很大的一部分，华润集团总资产 600 亿港币中，有 200 个亿是地产业务。 现在华润集团手持 140 亿港币的现金从 1997 年下半年的金融危机到现在，除了啤酒和药业，还没有做什么大规模的投资， 华润集团想做成中国最大的地产公司，就会以增持华润北京臵地和万科，把钱输入到两个公司里面去。 但单纯的房地产开发不满足 华润对 核心竞争力的第一、二要求，如果能和华润的金融投资优势资源结合，拓展在房地产经营和房地产投资领域的业务，将会形成华润的新的利润增长点，成为华润不可复制的核心竞争力。 华润臵地 的需要 经过多年的开拓进取，华润臵地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80 亿元、净资产近 40 亿元、共开发建设完成近 50 个各种房地产项目 ， 累计开发面积达 200 万平方米、年开复工量超过 100 万平方米的大型房地产公 司 ， 2020年公司商品房销售额突破 30 亿元，成为全国最大的房地产企业之一。 但在评价成绩的时候必须看到，名气不能代表一切。 对外，庞大而低效的员工队伍，国企的工作作风，销售与售后的脱节已引起众多业主的垢骂；对内，长期的市场繁荣已让众多的华润人热认为开发单一的利润来源可以防范一切风险可以躺在老大的位子上坐享其成。 华润臵地需要以目前将要面对的困境为警，分流精简人员，积极开展新业务，培育新的利润增长点。 华润物业的需要 华润臵地与世邦魏理仕顾问公司关于华亭嘉园、华中园两个项目为期一年的物业 顾问。 华远物业公司管理面积已超过 120 万平方米，拥有 1000 余人的专业队伍，服务类型全面、管理范围广泛。 华润臵地希望通过有效地顾问管理来提高华润物业的专业化管理水平、培养一支专业化的物业管理队伍，以提高客户满意度，打造“华润物业”品牌。 但物业管理对于华润臵地来说只是一个辅助开发销售的工具，不是一个能带来收益的工具，所以不所重视，只有发挥自身特色选择能产生利润和现金流的项目才能在整个集团得到赢得赢得应有的地位。 基本流程 评估阶段 评估客户旧房的租赁合法性，评估客户旧房的租赁价 值 实施阶段 八成二十年按揭方式销售华润臵地的商品房。 根据相应标准，用客户旧房的长期租赁权交换购房的部分或者全部首期款。 也可按客户要求，用客户旧房的短期租赁权质押首期房款。 回收旧房交由物业公司集中经营，物业公司每月向开发商交纳固定收益。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新 速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 经营阶段 物业公司建网发布旧房信息，进行长短租期结合的租赁经营。 按区位、结构、配套分等级，按装修、配臵、服务分星级，制定标准租赁服务价格，纳入华。