十堰广电大楼二期工程项目考察报告(doc18)-工程综合(编辑修改稿)

十堰广电大楼二期工程项目考察报告(doc18)-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

二楼 万 /m2，地下一楼 万 /m2，对购买产权的业主提供返租服务， 1 楼平均每月 105元 /m2， 2 楼 42 元 /m2，地下室 25 元 /m2，返租金三年内每年长 10%。 对出租方式经营的，（以地下室韩丽服饰店为例，建筑面积 53m2）承租方与物业经营管理公司签订 3— 5 年的经营合同，每月租金 42 元 /m2，物业管理费 3 元 /m2，公摊水电费 ，三年内租金每年上涨 15%。 产权式商铺在我市有成功的点型（天麟盛华） ,也有失败的案例 (如港晖 )，对于我局开发的大型商业地产 (总面积近 万平米 )必须遵循大型商业地产统一经营的原则 ,并选择最佳的赢模式。 第三章 广播电视大楼二期基本情况 一、广播电视大楼二期建设基本情况 工程概况 广电大楼二期 工程由地下室（二层）、主楼（ 30 层）、裙楼（ 7 层）三考 察 报 告 8 部分组成，总建筑面积五万平方米。 地下负二层为停车场（面积 4700m2），地下负一层至大楼第四层为产权式商铺，面积为 14990 平米， 5 至 7 楼为办公、餐饮、设备用房，主楼 8— 10 楼为写字楼，面积约 2300m2，主楼 11— 30层为产权式酒店（公寓），面积约 万 m2，规划产权式酒店（公寓） 400间。 投资概算 总投资 亿 — 亿（酒店部分按三性级标准装修，达到开业标准）。 二、销售收入 销售收入有二部分组成：产权式酒店（酒店式公寓）、产权式商铺 产权式酒店（酒店式公寓） 按平均 元 /m2标准销售，销售收入为： 1200m2 元 / m2 20 层 = 万元 ： 产权式商铺参照邻近物业定价（参考市气象大楼、鼎泽峰、天麟盛华等铺面销售价格）。 楼 层 面积（㎡） 售价（万元 /㎡） 售房收入（万元） 地下一层 一 层 二 层 三 层 四 层 合 计 以上二项销售总收入为： 万元 + 万元 = 万元 若加上地下室二层和裙楼、主楼部分尚出售部分的停车场及部分公用考 察 报 告 9 房价值，总物业价值将达到 3 亿元。 第四章 产权式酒店可行性 一、采取产权式酒店（酒店式公寓）经营模式的可行性 本案所指利润包括客房经营、餐饮经营、商铺经营三大块。 由于餐饮经营和商铺经营利润较为稳定，我市也有成功案例，本案不作重点分析，下面重点分析产权式酒店（酒店式公寓）经营情况： 成本构成： 酒店成本费用基本计算公式应表达如下： 利润 =收入 — 成本费用 =收入 — （固定成本 +可变成本） 在这里我们将生产成本、各项税费视为可变成本，财务费用（承诺返还 8%收益，含业主银行贷款按揭的本息及余额）行政管理费、装修折旧费用视为固定成本。 可变成本比例构成：借鉴我国旅游饭店部门营业成本及费用考核标准和十堰市酒店业实际调查的情况看，其成本构成比例如下： 客房营业收入与费用对照表 名 称 分 项 营业收入比例（ %） 生产成本 客房周转物品成本 水电费 人员工资 及福利 酒店管理公司费用 工会费（工资总额 2%） 保险费 各种税费 营业税 城管税 教育附加 堤防费 合计 考 察 报 告 10 固定成本构成 固定成本的确定：我们将装修折旧、业主回报、行政管理费用、广告攻关费用、机电折旧、维修费用等列为固定费用。 装修折旧：按三星级标准装修，每个房间装修费用为 3 万元，每5 年为一个装修周期，第二次装修按 万元计算，故残值为 万元。 项目 价值 （万元） 折旧年限 （年） 残值 （万元） 年折旧额 （万元） 备注 一般装修 5 卫生洁具 5 含家用电器 合计 业主回报：按首付 50%，按揭 50%（ 80000 元）计算，业主收益为承诺 8%的回报，年回报额 元，扣除按揭贷款月付本息有余额（按年息 %测算， 10 年期贷款按等额还款法计算，月供 元，年供，年余额 元）。 行政管理费用： 年行政管理费用 万元。 广告攻关费用：年广告攻关费用 万元。 机电折旧：年折旧费用 万元。 维修费用：年 万元。 以上固定成本合计：（ +） 400++++ =+ = 万元。 按照以上标准，以列表方式测算盈亏平衡点： 考 察 报 告 11 开房率与利润对照表 客房收入 年客房成本（万元） 利润 （万元） 房价（元） 月收入（万元） 年收入 （万元）。