北京蔚蓝朝阳营销企划案海开纪元(doc31)-营销策划(编辑修改稿)

北京蔚蓝朝阳营销企划案海开纪元(doc31)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

白领阶层由于厌倦与父母同住，租房或结婚、成家等需求而渴望自己购房。 部分理智型会购买普通住宅，时尚型消费者对未来预期较好人士可在父母或家人的经济帮助下选择区内品质较好的社区，但一 般 5000 元 /平米是他们价格承受的极限。 在户型选择方面，他们多 60 平米左右的一居。 （五）客户关注点 地段：项目所处的位置，交通是否方便 价格：考虑首付款、月供的支付能力 楼型：板楼还是我们目标客户的首选。 这表明，作为购房者自己的居住空间，房主对房子的朝向及通透是非常看重的。 户型：从对户型的选择上可以看出，单身、两口多选择一居，三口之家多选择两居，和老人一起住的则多选三居。 配套 会所：我项目所处的位置，周边配套是较齐全的，但客户对会所却存在两种较对立的意见，一部分人认为无所谓，一部 分人却主为很重要。 为什么会出现这样的对立呢。 经过我们的他细分析得知：认为会所的存在还会增加房子的售价；而认为会所重要的人多是一些较时尚、且工作节奏快的人，这些人中购房用于投资的人相对较多，因为会所对房子的出租人们是有好处的。 在会所类 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 13 型的选择上，男性多偏向于运动型，女性则选择生活型的居多，家庭为孩子着想，多希望能皆顾艺术型。 风险系数 对期房而言，客户怕质量不过关，货不对板，面积出入大，购房不象普通消费购物，听说很多人上当而担心自己受骗。 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 14 第四章 本案产品定位及广告 建议 一、 产品属性定位 定位语的確立 根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路：  把项目定位在朝阳路，强调位置感。  形象要温馨、舒适、可融入现代的元素。  原味生活、朴实无华的生活品质。  楼盘形象定位为健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象。 项目定位：“提倡“朝阳生活”为主题的社区 “我们塑造我们的建筑物之后，建筑物塑造我们”邱吉尔名言录 这种生活方式适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中形成一种运动、健康、和谐的生活方式，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。 为业主构筑融 入健康的身心、健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。 定位语 :“朝阳路。 朝阳生活代表作” 拒绝平庸，让生活充满个性；拒绝奢华，让生活充满品味。 生活的智慧在于虑出那些不重要的杂质， 我们的生活空间，更是一种文化的环境， 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 15 它的每一个细节，都应该富有灵魂。 保留重要的部分，享受家庭，享受生活，与大自然的乐趣，创造出新的生活品质。 二、案名 “蔚蓝。 朝阳” 释意： 蔚蓝：蔚蓝的天空，谐音“未来” 朝阳同音“ ZHAOYANG”（意为每日迎接早晨的朝阳 ，本喻朝阳区，强调区位感。 象征 “蔚蓝。 朝阳” 富有生命力，创造力 “朝阳。 生活赏” 释意： 朝阳喻为朝阳路 生活赏喻为对生活的鉴赏力 对生活的鉴赏归纳为生活五态： 第一种是自然状态。 享受着回归大自然的乐趣，生活的现实感就非常淡然了。 第二种是社会状态。 工作是必须要做的，每天感受着人世间的亲情、友情和爱情，生命因此而充盈着喜悦，便加倍意识到活着的美好了。 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 16 第三种是历史状态， 怀旧之情，伤感而温馨，追忆着似水的流年，沉浸在对往事的回忆中。 曾经的美好，曾经的理想，曾经的浪漫，曾经的憧憬，曾经的友情，现在还余多少 呢。 只有过去的，才真正是属于自己的拥有，能留在记忆中的，才是生命的真正珍藏。 普希金说得好： “ 那过去了的，都会变成美好的回忆。 ” 第四种是虚拟的状态 ， 虚拟的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的归属，找回了梦想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。 生命的时空因此而扩大，生命也因此而得以日日刷新，这时才感到 “ 太阳每天都是新的 ” 这话的生活哲理的真正含义所在。 第五种是未来状态 ，人 总在追求完美，而完美的人生又总在未来之中。 于是不断给自己提出新的追求，把已成的事业，都视作过眼烟云。 一人只能有一条命，然而生存在这 五种状态之中，就仿佛拥有了五次生命。 三、媒体组合建议 主流媒体 主流平面媒体： 《北京青年报》、《北京晚报》 此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。 主要优势： 发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛。 非主流媒体 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 17 《财经时报》 读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸。 交通台、音乐台 打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。 《企业家》《经理人杂志》 高收入、高消费人群、老板级人物为目标对象读者。 《新地产》 针对性强，以高收入消费人群为目标对象； 在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级娱乐休闲场所直投。 四、销售道具制作说明 (及前期开盘前准备工作 ) 售楼处设置 1）售楼处的选址： 产品的受众目标人群在东部，设在朝阳路边，工地现场。 2）售楼处规划 内部功能区域的划分上坚持一定的专业性、合理性、美观性和实用性 ,将各个区域的功能标示划分清楚 ,充分体现：接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公区、儿童活动区六大功能分区的统一性和各异性。 当地售楼处： 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 18 建设面积： 100－ 150 平米  销售大厅（接待、展 示、洽谈） —— 50 平米  会议室兼签约室 —— 10 平米  销售经理办公室 —— 10 平米  财务室 —— 10 平米  行政办公室 —— 10 平米  客户服务部 —— 10 平米  儿童活动区 —— 20 平米  男女卫生间－ 10 平米 3）售楼处设备配置 当地售楼处： 业务办公区： 回访电话： 3 部 销售经理办公室：电话 1 部，传真 1 部，电脑 1 台 行政办公室：电话 1 部，传真 1 部，电脑 1 台，打印机 1 台，复印机1 台 客户服务部： 电话 1 部、电脑 1 台、传真机 1 台、打印机 1 台、档案柜 财务部： 电话 1 部、电脑 1 台、档案柜、保险柜 4）售楼处销售道具配置 沙 盘、展板、谈判桌椅、空调、视听设备、公共区域花卉、饮水机等 蔚蓝。 朝阳 项目 营销企划案 19 户外包装建议 1）工地围墙的包装：诉求两种不同产品特性及产品要素（可分段来诉。