北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选-地产综合(编辑修改稿)

北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

比较大；第二，在人员管理上，由于在一个公司，时间长了就容易发生一些问题。 社会上保安公司很多，他们也是通过竞争来实现经济效益，所以我们可以通过公安部门推荐和根据多年的经验来选择专业化的保安 公司，这样既能节省本身物业管理的成本，也可以保证不会发生刚刚我说的那几种情况。 蔡律师：但是根据我们的了解，保安公司目前是一个垄断性较强的行业，通常是由公安设立的专门公司；另外，公安大学等单位也开办了一些行业性的保安公司，这种情况下，你的约束力和有效性怎么保证，比如说保安人员不遵守规定或不服从管理时怎么办。 答：我们选的是公安大学的管理公司，我也曾经遇到过这样的问题，由于保安人员的过失，给物业管理公司造成损失，这样在我们的合同中已严格规定，在正常的管理过程当中，如果有问题及时更换，他们会按照我们 的要求，一般在一天之内可以更换保安员第二，由于保安员引起的物业管理公司与业主的损失，由保安公司来进行赔偿，这个事先在合同中也已写明，而且是严格按照合同来执行的。 杨：请你谈一下物业管理的新体制和传统的房屋管理区别在哪儿。 答：新的物业管理概念是由业主自治自管，通过在物业主管部门的指导下来实现对物业的自主化管理，而以前的管理是一种房管所式的管理，这就是最大的区别。 我认为，物业管理新的机制是物业管理概念的变化，以前的物业管理等于是无偿管理，通过房管所来进行管理，而现在是通过专业化的管理公司来进行有偿 的管理，这是一个比较大的飞跃。 杨：你再说一下物业管理达到的目标是什么。 答：物业管理的目标是要使新建的物业保值增值，为客户提供一个满意的居住空间，这是我们最大的愿望。 点评：良好的理念及超前的意识是优秀物业公司的标志，一个对物业管理模式没有深入认识、对行业的转变没有把握的公司也无法成为优秀的物业公司。 徐：假如你管的小区中有一个会所，你在标书中提到，会所的设施住户或者是业主可以无偿使用，这个问题你们跟开发商怎么衔接开发商是独立产权单位，如果这样做出承诺，将来业主说了，你们当时说是无 偿的，可是产权人说不同意，那怎么办。 答：通过美林花园开发商的介绍，我们了解到他们的会所由两部分组成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，这里我们所说的会所只限于非民用性的，他的成本达到物业管理费的水平，所以，在具体竣工之后，我想我们会跟开发商进行更好的协商，在物业管理合同中注明。 点评：会所是一个复杂的问题，分摊与不分摊的、管理性的与经营性的，在未分清上述问题前，会所的管理费标准难以确定，这也是北京市场上普遍存在并未根本解决的问题。 第四答辩人： 均豪物业管理公司 问：作为 一家民营企业，请问均豪是否有经济能力保障长期稳定的管理好美林公寓。 答：均豪是一家民营企业，而且不是一个以投资为主体的房地产公司，这是无须讳言的。 但我们有着良好的资信和业绩，这也是委托人看中我们的理由。 物业管理行业有一个特点，就是低收入，但也是低风险的行业。 均豪这几年除了物业管理，我们没有做任何其他方面的投资，使我们企业在规避风险方面做得非常好，我们知道我们自己应该干什么，不应该干什么。 问：你们的标书中提出了许多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间完成的，而管理人员的 工资已经从管理费中支付，那么，特约服务的收益应该归谁所有。 答：特约服务的开展有两种，一种是由管理公司来完成的，这部分特约服务的成本要单独核算的。 第二种是由管理公司派人来完成，自身只扮演一个组织者，这样，收益中将有一部分作为管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一个部分将作为这个社区的管理基金。 点评：许多物业把特约性服务收入想当然地视为自己的收入这种做法并不正确均豪的认识应当是全面、正确的。 问：北京市１９６号文件适用范围是怎样的。 另外标书中提到治安发生率要低于万分之一，一共是 7００多 户，住满的话一户按五个人算，已趋近于零了，请问如何保证实现。 答：１９６号文件主要用于住宅物业。 另外，关于治安发生率，我们认为，全年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。 在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠纷，我们都及时控制了。 问：治安问题有时候不取决于你的努力，而是取决于发案者本身。 所以你不能说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实际发案率真的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。 点评：管理服务指标的承诺必须先确定指标的确切含义这样才具 有可操作性可执行性。 不只是物业公司、行政主管部门在发布各种标准时亦应当注意此问题。 问：你们公司也非常重视社区的文化活动，公司用什么体制来保证这种社区文化的完成；再有就是物业公司如何与街道办事处和居委会接触等等。 答：怎么使社区文化推广到位是一个大问题。 我们公司。