北京某别墅项目可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)

北京某别墅项目可行性研究报告(doc30)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

三产业 服务休系。 京承高速顺义段进展顺利 ,预计道路主体工程 10月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的发展增添新的活力 ,另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。 顺义工业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求 ,特别是别墅的需求。 在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。 三、 北京市、顺义区别墅市场分析 （一）、 北京市别墅市场基本分析 北京别墅市场经过长时期的沉积 ,近年来随着北京房地产大势发展再度升温。 市场供应与需求总量都出现了明显的放大 ,产品类型也不断推陈出新。 北京别墅市场在政府 放开控制后于 1999年开始逐渐复苏 ,呈现供销两旺局面 ,一些高档别墅项目价格出现较大提升。 如翠湖别墅 2020年 8月重新开盘后 ,销售均价由 8500元 /平方米上涨到 9600元 /平方米 ,销售率达 60%以上 :玫瑰园一期现房 1200美元 /平方米 ,二期环湖别墅2750美元 /平方米 ,不环湖别墅也在 2020美元 /平方米；碧水庄园一期均价 1400美元 /平方米 ,而二期环湖别墅 2500美元 /平方米 ,这一方面 5 由于中国将要入关便很多外籍人士进入中国 ,牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限制后 ,随经济复苏而回暖的必然趋势。 根据中原物业提供的数据 ,截至今年上半年北京别墅项目己达 122个 ,3万余套 ,总建筑面积超过 900万平方米 ,主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。 七八月间又有 3个项门总计 50万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于需求上升速度，已经出现市场过热的迹象。 随 着 市场发展 ,别墅客户群体也在逐渐改变。 以前购买别墅主要是位于 :金字塔顶尖的国内外成功人士 ,较早京顺路边的裕京花园销售时并没有按揭 ,足见当时买家购买力的强大。 京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士 ,达客户的 7O %,多数是跨国公司的 C E O ,也有一些 国内房地产开发商等顶级人士 :而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响 ,具有一定购买能力的 I T新贵、知名学者与留学归国人士 :随着市场的发展和 T O W N H O US E的涌现 ,别墅市场客户群体趋于年轻化 ,一些从事金融、证券和 I T等行业的年轻白领脱颖而出 ,逐渐成为中档别墅的主要消费力量。 据金网络公司提供的资料显示 ,购买 T OW N H O U S E的客户 38%是三资企业管理人员 ,%是私营、民营企业主。 在别墅客户中 ,外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视 :国内买家更为 注重别墅的面积和户型 ,在强调生活品质外 ,更认为拥有别墅是身份与地位的象征。 当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现 ,项目品质普遍较低 ,这种的况下 ,少数低容积率、高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了 (附表为京北部分热销项目的基本指标 )。 近期推出的橘郡虽然容积率偏高、区位稍远 ,且过于强调功能细分 ,却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段 ,也取得巨大市场成功。 6 T O W N H O U S E的兴起是今年别墅市场的最大动向 ,具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩 ,其市场火爆有其必然 因素。 别墅市场由于长期两极分化 ,外销别墅价格较高 ,而内销别墅品质相对较差 ,都不适合国内新生中产阶层客户 ,总价 150万元左右 ,60008000元 /平方米的中档别墅市场出现空档 ,T OW N H O U S E的出现正迎合了这部分客户的需求。 虽然 T O W N H O U S E来势凶猛 ,但对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。 由于客户群体存在差异 ,不会对高档别墅产生太大冲击。 T O W N H O U S E是别墅中一种普通的产品 ,适合一般中产阶级 ,满足别墅基本功能 ,只能算 别墅中的经济适用房 ,随着收入的提高 ,市场更细分化 ,会涌现比联排更好的产品 ,双拼或独栋以适应更高层的市场需求。 供量 : 5000套以上新增别墅面市 到了 2020年中期 ,人们忽然发现周围的 TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡三期、国际使馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。 目前北京市共 有别墅项日超过 150个 ,总建筑而积不下千万平米 ,4万多套别墅单位 ,其中 2020年新开发别墅项目就有 13个之多 ,新增别墅现房供应量约为 65万平方米 ,8000套别墅单位 ,2020年的供给量较小 ,而今年 估计会有 50008000套的新增别墅单位面市 ,其中以总价 500万到 800万的别墅项目为主 ,市场竞争将变得愈加激烈。 7 布局 : 一山 二河 三线 四高 从分布格局上看 ,北京市别墅目前已经形成了 一山 “二河、 三线 、 四高 的概念。 一山 指西山 ,从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡； 二河 指潮白河、温榆河两河流域别墅带； 三线 指立汤、京顺、京通三条线； 四高 则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。 其中 三线 和 四高 是传统概念的别墅区域 ,而 一山 和 二河 则后来居上 ,成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。 品质 : 追求差异性 为体现产品的差异化和别墅品质 ,目前很多发展商都比较注重产品的定位 ,并在规划设计上强调实用功能空间分布 ,试图从生活方式的角度作为营销的卖点 ,东北部的别墅为迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低 容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜 ,创意性很强的别墅。 客户 : 国内增量超过国外 从市场需求来看 ,依旧是以国内客户需求为主 ,而 国外客户的增长估计不会有大的变化。 依据相关资料统计 ,以 1997年作为分水岭 ,北京别墅的销售对象出现了较大变化。 1997年之前 ,70%的别墅购买者持国外护照 ,而其中的港澳台客户占很大比例 ,约占整体购买者的 50%以上 :而近几年别墅购买者以国 8 内人士居多 ,这一需求群体除了海外归国人士外 ,主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。 此外都市新贵族范围也在逐渐扩展 ,尤其是中关村高科技企业区域内 ,依靠 IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士 ,他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内 ,可以作为他们的第一住 所或二次置业的别墅项目 ,这部分人既不愿意再住传统的公寓 ,又无法承受独立别墅的高价位 ,强烈的改善居住条件的愿望 ,使经济型别墅填补了这一市场空缺 ,别墅市场的潜在购买力在不断增强。 而国外客户由于受到国际经济不景气的影响。