北京某别墅项目可行性研究报告1(doc20)-地产可研(编辑修改稿)

北京某别墅项目可行性研究报告1(doc20)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

作为营销的 卖点 ,东北部的别墅为迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜 ,创意性很强的别墅。 客户 : 国内增量超过国外 从市场需求来看 ,依旧是以国内客户需求为主 ,而国外客户的增长估计不会有大的变化。 依据相关资料统计 ,以 1997 年作为分水岭 ,北京别墅的销售对象出现了较大变化。 1997 年之前 ,70%的别墅购买者持国外护照 ,而其中的港澳台客户占很大比例 ,约占整 体购买者的 50%以上 :而近几年别墅购买者以国内人士居多 ,这一需求群体除了海外归国人士外 ,主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。 此外都市新贵族范围也在逐渐扩展 ,尤其是中关村高科技企业区域内 ,依靠 IT 起家的企业家、高级技术工程师及其它高级从业人士 ,他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内 ,可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目 ,这部分人既不愿意再住传统的公寓 ,又无法承受独立别墅的高价位 ,强烈的改善居住条件的愿望 ,使经济型别墅填补了这一市场空缺 ,别 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 9 页 共 21 页 墅市场的潜在购买力在不断增强。 而国外客户由于受到 国际经济不景气的影响 ,明年将不会有大的起色 ,东北部区域仍然是他们的首选。 价格 : 市中心向外递减 ,东向西递减 如相关数以统计 ,2020 年北京市别墅的平均售价约为人民币8400 元 /平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在 2020 美元 /平方米左右，约合人民币１６６００元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为 3000 美元 /平方米。 除市区外 ,位于机场路顺义地区的别墅售价也较高 ,均价在 1300美元 /平方米 ,约为人民币 10790元 /平方米。 别墅售价超过人民币 1万元 /平方米的还有亚北一昌平 ,大 兴 ,丰台地区。 而售价在人民币30004500 元 /平方米的则分布在海淀土地、通州地区。 价位在人民币 20203000 元 /平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。 目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。 据北京九力市场研究公司的分析资料显示 ,随着中国经济的增长 ,特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发展 ,别墅市场的发展环境将得到进一步的优化 ,如果说 2020 年是别墅市场发展的新起点 ,那幺 2020 年将是别墅市场得以成熟的一年 ,优雅得体的造型 ,个性化的户型设计和完善的配套环境 ,将是别墅取胜的关键。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 21 页 北京别墅 市场区域分布分析 截止到 2020 年为止 ,北京市场总体来看 ,别墅总量达到约150 个 ,总建筑面积 1100 多万平方米 ,约 4 万多套别墅 ,目前在售约有 80个别墅项目。 有关分布见下表 : 从上表可以看出 ,西北部和东北部是别墅较为集中的区域。 十年转瞬过去 ,再看北京的房地产 ,别墅已经不再是什幺 罕见之物。 从郊区别墅的兴起 ,到城市别墅的热销 ,京城别墅可以说是 芝麻开花节节高。 有数据显示 ,到目前为止 ,北京市的别墅项目已经超过 150 个 ,4 万多套别墅单位 ,总建筑面积不下千万平方米。 别墅项目的大量涌入势必 带来一场市场争夺战。 在京城别墅的聚集地一一东北和西北 (数量占到京城别墅总量的三分之二 ),这场战火已经点燃 ,并呈蔓延之势。 仅东北部的朝阳公园 ,像棕榈泉国际公寓、东润枫景这样的 城市别墅 就多达 10 多个 ,机场路至顺义区的几十个别墅项目更是壮大了 东北军团 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 21 页 的阵容 :而近年来 ,别墅发展相对缓慢的西北部也奋起直追 ,继香山别墅之后 ,位于西山的门头沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建 1500 套左右的别墅 ,它们将与香山板块、碧水庄园、玫瑰园、翠湖别墅、水印长滩等几十个别墅项口一起构成强大的 西北军团。 异军突起的 西北军团 正与东北军团 形成抗衡之势。 相邻燕莎商圈、国留商圈东北区别墅打造“商务城市别墅” 东北部是北京开发最早 ,数量最多的别墅区域。 由于东北别墅区北通首都机场 ,南抵北京东部传统的涉外商务使馆区 ,距离东北三环只有十几公里 ,办公、购物十分方便 ,地理位置较为优越。 区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线 ,道路等级较高 ,提供了安全、便捷的交通条件。 目前 ,东北区域绿化面积较大 ,种植的树木多已成林 ,是京城绿化环境最好的地区之一。 温榆河、潮白河两大河流贯穿全堤 ,构成了区域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场 、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施 ,这都为高档别壁开发提供了有利条件。 北京市最早的别墅大多建于该区 ,别墅市场已经具有明显规模 ,很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓、京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等都分布在此区。 东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈、国贸商圈等涉外商务使馆区相邻 ,而 CBD区内的公寓又大多数是商住两用 ,忙乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供一个宽松、 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 )。