北京市房地产-北京丽都酒仙家园竞争力形成报告(doc41)-地产综合(编辑修改稿)

北京市房地产-北京丽都酒仙家园竞争力形成报告(doc41)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

但因酒仙桥周边（含将台乡、国美家园、首创阳光、太平洋城等未来的开发商）供应量约为 250 万平米 ，若涵盖东四环周边则约为 600800 万平米的供应量，故小户型势必经历主流→热卖→成熟→平淡的过程，其时间约为 一年半的周期。 为 区隔小户型的市场 ，应避开类似于现在市场上流行的经济适用房小型化的规划。 而更应适当的给予项目新的亮点，引入 复合型竞争 ，包括五星级的酒店式公寓， 地标性的建筑，超炫的会所规划，高性价比的定位、完备的商业配套、高价值的景观园林等 复合型竞争手段。 客户应定位在 中高阶层 且诉求范围也应扩大到整个东区，故规划以“高文化水平客层”、“高质量、高性价比规划”、“低总价”、“舒适的面积小豪宅”、以突出市场亮点，并精、准限定客层，在广告诉求与销售策略上可以相互辉映，共创销售长虹。 小户型市场的概述 ： 2020 年的京城地产市场中，小户型可谓风光无限，尽管受到了来自这样或那样的议论，但其良好的销售业绩却是有力的证明。 在地产进入产品细分时代的大环境下，小户型 2020 年将继续 大行其道，市场总推量将达到 1000 万平方米。 市场上有一种对 小户型不正确的认识 ，以为小户型就是指一居室，或者是 15— 20 平方米的户型，其实不仅仅是这些。 从当前市场在销小户型项目看，既有人们理解的一居室，又有二居、三居甚至是四居，只是他们有一个共同的特点，相对于 过去同类户型的面积相对较小。 以往的二居和三居大都在 100— 150 平方米，甚至是 120— 170 平方米，而当前的小户型中，二居与三居的设计大都在 70— 100 平方米上下，其居住的经济性与舒适度并没有降低。 还有一点，就是不同的区位 ，小户型大小有不同的“标准”，比 如在 CBD，一居做到了 80 平方米，二居做到了 100 平方米，相对于过去 CBD 传统的户型设计，这样的户型面积要小得很多，但仍然会大于其他区域的同类户型。 小户型是市场细分的结果 ，在房地产市场竞争越来越激烈的情况下， 产品细分成为一种必然。 不管是因为低总价，还是酒店化的物业管理，或是精装修的要求，但小户型的热销有一点却是人们不可忽视的，就是需求市场的主体已经发生了转变，供给市场已经从为“有钱人”服务转向了普通工薪阶层，毕竟在当前的社会经济下，制造富人的速度已经放慢。 过去我们谈论小户型认为是低总价的市场，是为收入一般的人准备的。 从当前小户型的走势看，已经不完全是这样了，它已经从满足一般人的需求转向了所有人。 其一：比如 CBD、金融街等区位的小户型，大都在100 平方米左右，其售价大都在 12020 元／平方米上下， 120 万元的总价让人很难说是工薪阶层的消费品，而就是这样的面积与总价仍然是所在区位的小户型，它满足了这个 区位的需求。 其二：消费的理性提高逐步改变过去人们盲目求大的心态，毕竟一生只臵业一次的想法已经不再现实。 其三： 家庭人口的变化 推进小户型需求。 三口之家已经取代了三代同堂、四口、五口之家。 即便是三代同堂，人们也已 经有了“二＋三”的组合解决方案，即在同一单元同时购臵二居与三居，以合理的分开父母与自己的居住场所。 从这个意义上讲， 大户型就失去了传统的意义。 其四： 社会生活方式 发生了变化，出现了大量的子女单独居住和两人世界的情况，他们愿意离开父母自己生活，他们结婚但不要孩子。 所以，他们需求 高品质舒适型的紧凑户型。 小户型住宅的需求状况和特点 对小户型住宅的需求在我国的一些 大城市 出现了热销的现象。 在北京，小户型住宅销售情况普遍不错，销售速度也较快。 京昌路边的 “ 沙滩人家 ” ，半年之内基本销售完。 位于望京地区的 “ 都市心海岸 ” 在 内部认购期间一居室即被认购了 100 多套。 这种现象引起了人 们的关注和思考。 需要指出的是对小户型住宅的需求 各个城市是有差别的 ，不是所有城市都像京城楼市的小户型那样热销。 一般在 经济发达的、人才流动比较大的大都市 对小户型的需求量较大，而内地城市，或人才流动比较小的中小城市，当前对小户型的需求则相对比较小。 虽然建筑面积最小可至 20 多平方米，大则不过 80到 100 平方米。 面积小并不等于档次 低 ， 小户型房屋设计合理，功能齐全，在 不影响 居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能。 其地理位臵一般是在市中心，以及稍远但交通便 捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。 小户型住宅的供给 是 满足需求 的表现： 从目前市场反映看，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。 房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自住型： 投资型需求者。 由于 北京 商务流动人口众多，那些 比邻商务区域 的小户型具有一定的 投资价值 ，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐 ，如恋日国际、富顿中心。 自住型需求者。 具体包括： 刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白 领。 他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购臵大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。 中低收入阶层 ： 他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型的最大需求者。 异地臵业者 ： 他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。 外地父母与儿女团聚用 ： 当前，独生子女一代已陆续参加工作 乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。 作为人口流动性较大的城市，北京市场对小户型的需求是很急迫的，这与此前房地产市场小户型供给长期不足有关，如果开发商们能尽早重视小户型的开发，则 会极大地缓和小户型供给不足的状况。 从长期来看，不仅在北京，我国大城市中小户型的需求占房地产总需求的比重都将会进一步提高。 需求决定供给，房地产开发商应该适应市场的这一变化趋势，按照市场对小户型的需求进行开发建设，由此带给需求者和开发商将是双赢的结果。 房地 产开发商开发小户型时应注意的问题： A、 地理位臵 的选择方面。 由于小户型在近 期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位臵必须在 市中心或交通便捷 的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。 本案即已经很好地 具备了 开发小户 型项目 的全部条件。 B、在房屋的结构设计方面。 为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如 大跨度预应力 技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是 1000 平方米以上的超级户型， 户与户之间可以像积 木一样自由的组合。 小户型的出现是市场发展的必然 小户型项目可谓遍布北京的东南西北：东北部的都市心海岸；东部早期的华腾园三期；南部的似海怡家、珠江骏景；西部的今典家园、自由度；西北部有位于学清路小区的非常宿舍， 80％的户型面积在 48～ 68 平方米之间；北部有位于北沙滩的沙滩人家，户型面积全部在 90 平方米以下。 小户型项目主要集中在三四环周边，单价大多在每平方米 6000 元以上，最高者甚至超过12020 元。 京城楼市的小户型从年初火到了年末。 马年的房地产市场，大有“房不在贵，做小则灵”之势。 不仅在 售的小户型受人追捧，还有更多小户型在不断地喷薄欲出，时近年末，又出现了苹果、富力城等小户型项目，大致算来，小户型的供应量有 100 万平方米之多。 东部及 CBD 区域小户型项目个案及数据分析 本案位于酒仙桥及大山子区域，属于传统的“丽都商圈”之范畴，针对本案“小户型”的市场定位分析，虽在“丽都商圈“小户型”的定位是市场的相对空白，但作为东四环沿线的东部区域项目，则必定会受到 东部其他区域 尤其是 CBD 区域“小户型”项目的影响和一定的竞争力。 因此，了解 CBD 区域在售和即将开售的“小户型”项目就显得尤为重要。 CBD 区域 在售和即将开盘的小户型项目基本资料一览 表 1： 项目名称 均价 户型 M2 总价 总建面积 万平米 楼型及 层数 总套数 销售率 炫特区 5600 3374 1942 30 （一期） 板塔结合 4000 （一期） 100% （一期） 苹果社区 6000 起 40130 2578 60 塔楼 5500 未开盘 富顿中心。