北京市房地产-北京望京地区商业地产区域市调报告(doc)-商业地产(编辑修改稿)

北京市房地产-北京望京地区商业地产区域市调报告(doc)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

空分析 优势 劣势 远红外线周界防护，闭路电视墙砖外立面，保温、隔热 容积率高 物业费较高， 元 / m2 户型 面积（ m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 一居 77 60％ 40％ 二居 77 20％ 80% 77 10％ 90% 三居 154 100% 0 154 60% 40% 77 30% 70％ 77 80% 20％ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 监护 L 型联排板楼，通风 地下地上车位，可租可售 绿化率只有 30% 小区建筑全部临街，环境嘈杂 使用率高 83% 双卧双阳台 均价高，最高价6400 每平方米 首层层高低 紧邻高速路驾车出行方便 会所已经投入使用 邻街户型噪音强 外飘窗 双路供电 楼间距小， 10M 层高 三水入户 L 型联板， D、 N、M 户型存在采光问题 户型多，充足可选余地多 现房发售，说服力强 小区北亮马河污染严重 超大客厅、餐厅 星级物业 小区南星河路窄、脏、乱 双层玻璃落地观景窗 集中供暖 小区没有独立花园 可拆换式墙体设计 客厅太大，厨房、卫生间小 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 路旗指引：亮马河路沿路 路牌指引：酒仙桥路沿路 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格， （三）销售道具：沙盘、桌椅 10 套 （六）东润枫景 本案位于北京市朝阳区 酒仙桥南十里居，属于望京地区。 一、 环境分析 小区西边与亚洲占地面积最大的公园 —— 朝阳公园隔街相望，并与东 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四环隔 300 米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球练习场和乡村跑马场。 二、 产品分析 （一） 建筑规模 该社区建设用地约 15 公顷，预计总建筑面积 35 万平方米，其中住宅约为 26 万平方米。 分四期建设，目前为第三期。 润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。 （二） 开盘及入住 开盘： 2020 年 7 月 入住： 2020 年 10 月 （三） 建筑形态 11 栋板楼， 2 栋塔楼，售三栋， 11 板楼精装，塔楼毛坯 （四） 外立面 一层面砖，二层以上灰色涂料 （五） 户型配比 户 型 面 积 套 数 比 例 ２ 居 10 124 1020 60% ３ 居 17 195 340 20% ４ 居 196 170 10% 跃 层 166~438 170 10% （六） 配套设施 会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋 教育配套：日坛中学、双语幼儿园 商业配套：超市、美容美发、洗衣店 周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院， 工行、农行 （七） 车位比例： 1： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （八） 容积率： （九） 绿地率： 35% （十） 使用率： 85%（板）， 74%（塔） 三、 价格分析 单价范围： 54308580（元 /平方米） 均价： 6500（元 /平方米） 总价范围： 5864403758040（元） 主力总价： 户型 总价（元） 2 居 70202080600 3 居 1157001267500 四、 客源分析 国贸、 CBD、西门子、 IBM 等的中产阶级 五、 去化分析 销售率为： 80%，主要为两居。 七、利多利空 优势 劣 势 售楼处造型独特，顶把大伞 出行不太方便，离车站远。 售楼处，纯玻璃，采光好 售楼处狭小， 60 平方米 售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木桥，意境美 售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗 知名度高，多次被评为十大明星楼盘。 沙盘分散，两个 ,有一栋模型放在圆桌上 起居室、卧室起大开间 面积偏大，缺乏选择 板楼南北通透、采光好 西侧路边停车多，交通混乱 即将入住， 2020 年 10 月 价格偏高 周边配套齐全 电磁严重超标 部分户型明厨明卫 容积率偏大， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开发商知名度高 绿化率偏低 ,35% 北美风格：闲淡舒适、运动健康 围合式建筑 ,通风不好 楼宇间有花园、嬉水池 临路吵 使用率高 74－ 85% 物业费高 , 施工单位中建一局，质量高 精装修 ,标准太高 :1000 元 / m2 下沉式中央广场 一期电磁辐射 ,影响声誉 内部配套完善 部分楼之间间距小 阳台封闭，安全 楼宇间有儿童娱乐场吵 户型设计动静合理分区。 有些户型设计不太合理 与名校月坛合办月坛分校 5000m2星级会所，高档 八、销售分析 （一）售楼处引导分析 路旗：无 路牌：无 （二）售楼处装修风格：现代时尚 （ 三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人 （七）飘 Home 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。 小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到 %。 一、 产品分析 建筑规模：本案占地面积 万平方米，规划建筑面积 万平方米，分一期开发完成，目前开发一期。 一期 2020 年 6 月开盘，2020 年 9 月底开发全部完成。 建筑形态：（ 1）塔楼 2 栋，板楼 1 栋，每幢 25 层。 （ 2）一梯四户 外立面：高档灰色外墙砖 户型配比： 户型 面积（ m2） 套数 比例 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一居 4065 350 % 二居 8590 50 % 配套设施：（１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 （２）教育配套：借助周边设施 （３）商业配套：借助周边设施 积率： 精神堡垒 二、 价格分析 （一）价格范围： ５ 400 元 /M26600元 /M2 (二 )主力总价范围： 21 万―― 59 万 户型 面积（ m2） 均价（元） 总价（万） 一居 4065 6000 2439 二居 8590 5850 4952 其他费用：物业费： 元／ M2 车位费：地下： 350 元／月 地上： 150 元／月 三、 广告分析 （二） 报纸：北京青年报、北京晚 （三） 杂志：精品 四、 客源分析 （ 1）、国贸、惠普、ＩＢＭ、西门子，月收入６０００ — ８０００元 （ 2）、私营业主 （ 3） 22 岁至 35 岁年轻白领 五、去化分析 户型 面积（ m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率 一居 4065 350 270 77% 80 23% 二居 8590 50 15 30% 35 70% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 六、利多利空分析 优势 劣势 精装修，菜单式选择 墙砖外立面，保温、隔热 容积率高 物业费较高，２ .5元／Ｍ２ 交通便捷，多路公交车直达小区 地上地下车位，可租可售 分期开发，不 能同时入住 小区建筑全部邻街，环境嘈杂 使用率高 78% 超大落地观景阳台 单价高，最高价6600每平米 小区前将台西路窄、乱 绿化率高 35% 精装修赠送厨具 临马路噪音大 小区没有独立花园，绿化分布散 高档墙砖外立面 周边配套齐全 楼间距小， 20M 期房没有保证 紧 邻四环路，驾车出行方便 户型设计合理，不浪费空间 塔楼部分房间存在暗室 附近楼太多，私秘性差 户型多，充足可选余地 精装修不能保证施工质量 七、销售分析 （一）售楼处引导分析 路旗指引：酒仙桥路沿路 路牌指引：酒仙桥路沿路 （二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格 （三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅 4 套、沙发 2 组、接待台 （八）电子城 一、环境分析 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。 是望京地块唯一的经济使用房项目。 小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿 化率达到 30%。 二、 产品分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 建筑规模：本案占地面积 万平方米，规划建筑面积 万平方米，分二期开发完成，目前开发二期。 2020 年 3 月开盘， 2020年 11 月底开发全部完成。 建筑形态：（ 1）塔楼 7 栋，每栋 20 层。 （ 2）一梯四户 外立面：高档外墙涂料 户型配比： 户型 面积（ m2） 套数 比例 二居 280 25% 280 25% 三居 280 25% 280 25% 配套设施：１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房 ２）教育配套：区内 12 班幼儿园， 18 班小学 ３）商业配套：区内 1000 平方米的超市 车位配比：１ ：１ 容积率： 无精神堡垒 三、 价格分析 （一）价格范围： 3600 元 /M2 (二 )主力总价范围： 35 万― 52 万 户型 面积（ m2） 均价（元） 总价（万） 一居 3600 35 3600 38 二居 3600 50 3600 52 其他费用：物业费： 元／ M2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度。