北京市房地产-三里屯商业项目市场分析(doc40)-房市分析(编辑修改稿)

北京市房地产-三里屯商业项目市场分析(doc40)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

市场 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 16 地理位置 贵友对面 规模 共五层、建筑面积约 4000 平米，共 130 家商户 特点 以服装为主，多为“ A 货”； 消费人群 主要消费者为周边白领女性为主，有少量固定客户。 业态 一层 32 家：工艺品、服装各占一半；二层 32 家；三层 30家；四层、五层各 20 家，二层以上都为服装。 租金水平 标准摊位为 20 平米。 租金： 元 /平 米 /天。 租金交三个月，可经营四个月，头一个月免费。 押金为 4000 元 /摊位（即一个月租金），无转让费。 综评： 原是秀水对面的写字楼，后来改为商铺。 先天硬件不足，外立面缺乏形象，无商业气氛。 楼内顾客稀少，生意萧条，约有 30 家关门。 永安里范围内三家市场（日坛商务会馆、秀水 2 号、艺嘉）都是写字楼改为商铺，消费者都为固定客户，同时由于硬件条件所限，没有服务业态，只有购物业态。 女人街基本情况 地理位置 朝阳区麦子店西路 9 号甲一号 规模 总计 832 个摊位 业态 是目前北京大型服 装市场之一 ， 主要经营服装、服饰、百货、箱包、化妆品、工艺品、美甲、美足、美容 、 美发等。 租金水平 成立于 2020 年 9 月 22 日，由北京南洋莱太投资管理有限责任公司与香港维信集团共同投资兴建。 标准档口（ 6 平米）日租金为 11 至 元 /平米 /天，无转手费，货品档次一般，经营情况一般。 押金为 1 万元 /摊位。 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 17 业态组合 业态组合 商户量（户） 一层 服装 642 饰品 10 鞋 83 箱包 20 童装 7 软家居 7 小百货 10 水吧 3 食档 20 化妆品 20 美甲 9 美容 1 总计 832 综述： 前期宣传很好，目前 ABC 三区客满，原来定位为高档时尚型产品，但因经营不善，现在成为类似万通的普通消费场所。 日流水情况，一般为 500 至 800 元 /天。 经营旺季可达 1000 至 1500 元 /天。 营业时间 10:00 至 20:00。 3. 核心商圈内市场型商铺供应量分析 业态 商户数量 商户比例 经营面积 面积比例 服装服饰 1899 48% 15884 61% 鞋 443 11% 2585 10% 箱包 208 5% 1795 7% 针织、丝绸 525 13％ 850 4% 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 18 小百货、饰品 419 11% 2036 8% 工艺品 411 10% 1500 5% 美容、美发、美甲 12 300 % 食档 40 1% 1100 % 其他 15 ％ 110 ％ 总计 约 3972 约 26160 （因女人街经营档次较低，因此以上数据中不含女人街数据） 4. 核心商圈内市场型商铺租金水平汇总分析 市场 原始日租金 转租金 目前均日 租金 转让费（万） 交租方式 雅秀 33 28 20 一年半付 佳艺 33 25 15 年付 新秀水 16 66 ―― 年付 那里 17 23 20 ―― 年付 同里 17 17 17 ―― 年付 日坛商务 20 23 5 押二付一 秀水 2 号 13 3 押二付三 艺嘉 ―― ―― 季付 女人街 11 13 ―― ―― 综述： 1． 核心商圈内目前以雅秀为首，无论人流量还是营业额都超越其他竞争对手；其次是佳艺，而日坛商务会馆和秀水 2 号属于淘货类经营模式，较有个性。 2． 通过对核心商圈的 购物业态分析得出：该区域购物业态的市场以服装类商品占绝对优势，约到三分之二，鞋和小百货各占 10%，其他类比例不大。 3． 区域市场租金具有很强的支持力，原始价格为 15 元 /天 /平米，目前主流租金达 25 元 /天 /平米左右。 4． 区域商户总量大，经营面积也具有规模。 5． 区域市场都依托涉外资源，市场有外贸货品和外宾购物。 6． 区域市场都以零售为主，产品单价高于北京西城或南城同类服装市场。 7． 区域市场除了秀水和雅秀稍有规模外，其他规模偏小，且地理位置一般。 8． 区域消费人群经济实力较强，单次消费较高，而且多为固定消费人群。 9． 区域市场普遍装 修差，隔断面积小，多为 5 平米，房间为 15 平米，不利于北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 19 未来经营发展需要。 10． 区域市场营业时间普遍较晚，下午通常是购物高峰时间，一般在晚九点打烊。 11． 区域商户营业收入偏高，一般流水在 2 万元 /月以上。 12． 区域消费人群 80%为女性，多在 25— 40 岁之间。 13． 区域市场的产品进货多从广州、香港等地，款式新颖，前卫流行，很多商品价格与中档商场不相上下。 14． 消费人群中有相当部分是娱乐行业从业者，通常晚上购物，明显区别于北京其他区域市场的消费人群。 15． 消费人群对休闲购物需求较高，对环境和配套要求高。 16． 区域商户的原始资本积累较多，对商 铺投资有能力和意愿。 核心商圈内的购物业态的商场分析 太平洋百货 地理位置 北京市朝阳区工体北路 2 号 规模 建筑面积 70,000 平方米，总营业面积 37,800 平方米 特点 2020 年开业，中高档商场， 主打商品为国际、国内品牌服装服饰 消费人群 主要消费者为对品位要求较高的国内时尚人士及周边外籍人士。 经营状况 2020 年开业一直处于亏损状态， 2020 年达到经营收支平衡。 销售 模式 流水倒扣 35% 业态组合 楼层 业态组合 1 层 家电用品馆；超市 1 层 流行名品馆；化妆 品、女鞋、国际精品服饰、珠宝、饰品 2 层 新潮少女馆；流行少女装、化妆品、饰品 3 层 名媛淑女馆；职业女装、女士睡衣、钻石珠宝 4 层 绅士休闲馆；男士精品服装、饰品、男鞋、皮件箱包 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 20 5 层 甜蜜家庭生活馆；儿童世界、运动用品、家庭用品、美食城 餐饮及其他： 米斯特比萨、俏江南餐厅、星巴克、欢奇环球西餐厅、美食广场、花店、药房、丁和李朴理发店、秀江雨、易喜寿司 综述： 1)经营流水情况： 20 平米的服装经营档口日流水约 1500 元。 2)营业时间到晚上 10 点，周边区域白领消费较多。 3)目标消费群 ： 2045 岁、月收入在 5000 元以上的白领消费者 燕莎友谊商城 地理位置 朝阳区亮马桥路 52 号 规模 总建筑面积 42,000 平方米，营业面积 22,000 平方米 特点 1992 年开业，高档商场， 主打商品为国际知名服装品牌 消费人群 主要消费者为对国内收入高端人群及周边外籍人士。 经营模式 经营较好 租金水平 扣点 30％ 业态组合 楼层 业态组合 1 层 超市 12 层 时尚内衣、羊毛羊绒、儿童天地、男士休闲服、女士休闲服、鞋帽总汇 3 层 男士服装、女士服装 4 层 眼镜精品、运动天地、音像制品、家电总汇、名表名笔、电脑通讯、摄影器材、文化办公用品 5 层 家居用品、丝绸睡衣、时尚制品、工艺礼品、陶瓷地毯、珍珠翡翠 6 层 书店 综述： 作为北京最早的高档商场，主要以使馆区外籍人士和北京收入最高的人群为主 依托燕莎商城已经形成了独具特色的燕莎商圈 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 21 区域服务业态总结及分析 美容美发 面积： 100— 2 00 平方米（使用面积） 租金： 8— 12 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：上下水 客户：诗婷美容院、今日美容美体、伊婷美容院、露媚安 美容美发等 美甲 面积： 1050 平方米（使用） 租金： 8— 16 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：上下水 客户：千指秀、佳亿美甲、京东美甲等 纹身 面积： 1050 平方米（使用） 租金： 8— 16 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：最好有上下水 客户：顶尖一族纹身、图腾纹身、京东纹身等 音像店 面积： 50100 平方米（使用） 租金： 4— 6 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：无 客户：好望角、华人音像、大地音像等 美思图 MSTUDIO 数码影像（印尼产品） 面 积： 60 平方米（使用） 租金： 6 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 22 要求：无 西餐、咖啡厅 面积： 100200 平方米（使用） 租金： 610 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：上下水、电量不少于 150 千瓦 客户：星巴克、上岛咖啡、百一咖啡、吉野家等 中餐厅 面积： 3001000 平方米（使用） 租金： 610 元 /天 /平方米 装修：自行设计装修 要求：上下水 客户：渝乡人家 呷哺火锅 面积： 100150 平方米（使用） 租金： 812 元 /天 /平方米 装修：自己设计装修 要 求：上下水、电量不少于 150 千瓦 水吧 面积： 1525 平方米（使用） 租金： 1520 元 /天 /平方米 装修：可以自行设计装修，最好已有装修 要求：上下水 核心商圈服务业态的总结： 因拆迁问题，核心商圈内服务业态从规模上已经大伤元气，只有那些比较有特色的店还有稳定客源保证，但也已大不如以往了。 其租金的支撑还是比较坚固，自发形成的各类服务业态虽游离于三里屯的里外街内，但各有其特色，这也是三里屯这种游荡、前沿、颓废精神文化特性所决定的。 整体区域服务业态以酒吧和餐厅为主 休闲为主题：以年轻人（ 18－ 35 岁）为主要消费群，这是整个核心区域所有北京金力天房地产投资咨询服务有限公司 23 服务业态最大的共性，代表性较强的为酒吧、西餐、咖啡厅、音像店。 娱乐性突出：以整个三里屯酒吧为典型。 时尚性强：美容美发、美甲、纹身、足道为代表，除足道面积稍大在 200 平方米左右，其余美甲、纹身等需要面积均比较小，体现时尚个性。 特色餐厅：包括西式、泰式、中式（少数民族为主）、火锅等，规模均属于中等，在 100 平方米左右为主流，区域内规模最大的红玫瑰餐厅不足 500 平方米。 个性鲜明，品位生活：以原创设计店、宠物店、高尔夫用品等服务业态为代表。 整体服务业态可承受高租金能 力较强，约为 10 元 /平方米天，半年付租为主流。 核心商圈内其他在售商铺分析 泰乐坊 地理位置 三里屯南街尽头，泰悦豪庭底商 规模 地上 3 层，总建筑面积 5060 平米，共计 33 个单位，面积从40 平米至 1500 平米，使用率 72% 销售价格 一层 均价 万 元 /平方米 （建面） 二层 万 元 /平方米 三层 万 元。 目前无转让费。 租金水平 日租金为 10 至 20 元 /平米 /天（建面）。 业态组合： 夜总会、酒吧。