北京小关综合楼可行性研究报告(32页)-地产可研(编辑修改稿)

北京小关综合楼可行性研究报告(32页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。 同一环线之间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完善，项目众多，竞争也相对激烈。 而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。 根据《北京城市总体规划》的部署，北京市将在市域范围内，构建 “ 两轴 两带 多中心 ” 的城市空间结构。 下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况及将来的发展趋势。 首先简单的介绍一下这一规划的主要内容： 两轴 ：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的 “ 东部发展带 ” 和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的 “ 西部发展带 ”。 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区 (CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等 从 1993 年的 “ 分散集团式布局 ” 到如今的 “ 两轴－两带－多中 心 ” ，新 规划必然会改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。 新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，居住形态亦将发生重大变化， 从商业角度来看，此种规划也将改变以往人们购物的习惯。 在北京市新的功能划分上，我们不能再把北京简单地划分为不同的功能区，造成吃饭的地方吃饭，睡觉的地方睡觉，工作的地方工作，大家在这些功能区之间疲于奔波，造成资源和人力的浪费。 以后身边的中型社区购物中心和郊区的大型shoppingmall 可能将成 为人们购物的首选。 新规划中中心城市轴线及功能区分析图 通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型 商业聚集区，属于区域型商业中心。 而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来， CBD 东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点发展的部分。 可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。 商业发展将不再仅限于东部 CBD 区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。 本项目所在区域是北中轴线亚奥组团的重要节点。 新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会 迅速顺应这一形式。 线 和沿 线 商 业 的分析 从目前北京的交通系统看，由四条环线和 15 条快速联络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。 近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到 公里，到 2020 年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。 北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约 800 万平米，还有 400 多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为 “ 黄金大道 ” ，这不仅 因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要 10 倍于产出。 公路建设每投入 100亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值 1000 亿元人民币。 四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商务区（ CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、文化产业的高速发展。 另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带动了沿线商业的发展。 交通干线示意图 未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差别不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数量的差距。 像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。 这个差距是非常大的。 大力发展公共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。 由于轨道交通具有很多特点如：没 有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；安全系数高；它是环保，由于北京是个发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也不够。 受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到限制的 在这种情况下，只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同时又解决了交通问题。 根据北京市规划，到二零零八年之前，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。 地 铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。 根据伟业商业资料统计，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干线的商业项目共有 289 个，面积总计 405 万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有 85 个，面积总计 231 万平米， 轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。 根据目前地铁的建设情况， 5 号线于 2020 年 6 月率先进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的 “ 东西轴 ” 与二环线地铁， “ 南北轴 ” 的 5 号线周边商业将会逐步发展起来的。 、正报规、待建项目情况对比分析 从 1996 年以来，为了改造旧城， 彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快，仅 2020— 2020 年的商业供应量就达 1300 多万平米，其中已建商业面积 700 万左右，占到总体供应量的 60%多，另外还有 200 多万平米在建商业，这些在建商业基本上将于 2020 年推向市场，因此 2020 年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约 150 万平米，占到总体面积的 17%。 2020— 2020 年间，北京市城八区的落成项目以东城区为最，达到该区总体面积的 72%，这主要是因为东城区商业比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有多少新建项目； 已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为 43%，丰台区由于历。