北京商业地产市场研究报告(doc30)-商业地产(编辑修改稿)

北京商业地产市场研究报告(doc30)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

京还将批复 500 万平方米的商业面积。  从可能增量上看， 2020 年为 万平方米， 2020 年近 30 万平方米 （ 2020 年 1－ 10 月为 20 万平方米） ， 2020 年预计约 53 万平方米， 而到 2020 年将 可能 突破 300 万平方米。 市场需求  从需求主体上看，大型商业集团（特别是国内外零售商业巨头）带动了大型商业地产的需求，中小企业及个人（尤其是中小投资者）带动了小型商铺的需求。 其中中小投资者最多，对小型商铺需 求最大。  从需求区域上看，首选朝阳区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。  从需求类型上看，大型商业地产中新型业态（ 大型 购物中心 、专业 市场 、 特色街、超市连锁等） 的需求远大于传统业态（如百货商场），小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于娱乐类。  从需求规模上看，呈两极化发展趋势， 大型 商业地产 主要集中在 4－ 6 万平方米之间 ，同时 10 万平方米 以上超大型项目 不断涌现 ；小型商铺主要集中在 10－ 200 平方米之间，同时出现了可分割式商铺，专业市场中的商 铺面积更小。 10 市场行情 （ 资源来源：易铺网）  商铺最高售价排行参考 商铺最高销售单价排行榜 商铺名称 售价 排行 中关村科贸中心 13 万元 /平方米 1 左岸工社商铺 万元 /平方米 2 第五大道 万元 /平方米 3 建外ＳＯＨＯ商铺 3 万元 /平方米 4 朝阳门外的老番街 万元 /平方米 5 国展家园商铺 万元 /平方米 6 欧陆经典 万元 /平方米 7 九台 2020 商铺 ／平方米 8  办公楼底商售价参考 城区 位置 项目 商业面积及楼层 售价 (元／ 建筑平米 ) 西城 复兴门 远洋大厦 4,000 30,000 西城 阜成门 国润大厦 600 12,600 海淀 西北三环 数码大厦 240/首层 25,000 海淀 四道口 国兴大厦 600／首层 均价 12,000 朝阳 北三环边 浙江大厦 13,900 10,000— 27,000 朝阳 东四环 住邦 2020 约 5,600 16,000— 19,800  住宅楼底商售价参考 城区 位置 项目 商业面积及楼层 售价 (元／建筑平米 ) 朝阳 大北窑 现代城 20,000／一二层 20,000— 23,000 朝阳 亚运村 风林绿洲 5,000 14,000— 23,000 朝阳 芍药居 旭风苑 4,000 9,200 海淀 国兴大厦 四道口 20,000 14,000 东城 安定门外 柳源居 约 1,000 12,500 11 宣武 广安门 朗琴园 约 4,000／首层 14,000 崇文 广安大街 金帝世家 50,000 18,000— 20,000 运作方式 据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。 其中： 租赁 的项目最多 ， 近 62 万 平方米 ，约 占总量的 34%，以 55 万平方米的金源 shoppingmall 为代表 租售 并举的次之，近 54 万 平方米， 约 占总量的 30%，以 7 万平方米的北方明珠底商为代表 出售 的 项目 第三，近 46 万 平方米， 约 占总量的 26%，以建外 SOHO、第五大道为代表 自营或联营 的最少，近 17 万 平方米 ，约占总量的 10%，以 16 万平方米的华贸中心为代表 价格分布 据统计， 2020 年 1－ 10 月， 商业营业用房销售 均价 10394 元 ／平方米 ， 同比增长 %，增幅远高于商品房平均销售价格的 %、 办公用房 的 %和 住宅 的 2%。 世邦魏理仕 和戴德量行的报告显 示，截止 2020 年 10 月，优质 商铺首层 、二层的 平均租金报价 分别为 美元 、 美元 ，分别 上升 了%、 ％。 同时，据不完全统计，价格区间分布情况如下：  销售价格 底商价格一般是住宅或公寓价格的 2－ 3 倍 均价 4 万元以上的项目 ，约 占 总量的 4%，主要集中在中关村和CBD 均价 3－ 4 万元的项目 ， 约占总量的 9% 均价 2－ 3 万元的项目最多 ，约 占总量的 29%，一般 是商圈 、高档 写字楼 和 公寓底商的主力价位 均价 1－ 万元 的项目，一般是 城区内非商圈商铺的主 力价位 均价 5000－ 8000 元 的项目， 一般是远近 郊区 商铺的主力价位  租金价格 5 元 /平方米 天以上 的项目，约占 45% 3－ 4 元 /平方米 天 的项目，约占 22% 4－ 5 元 /平方米 天的项目 ，约 占 22% 12 2－ 3 元 /平方米 天的项目 ，约 占 11% 项目分布 一是从区域方位上看，目前商业地产项目区域划分明显，价值差别也很明显。 近 50%的项目集中于市级和区域商业中心。 市级商业中心位于城市中心，包括王府井和西单；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟的有中关村、 CBD、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公 主坟。 其中， CBD、中关村是两大核心。  东区： CBD，是消费档次较高的区域商业中心。 财富中心、建外 SOHO、昆泰国际中心、万达广场、华贸中心以及即将推出的大成天地时尚之窗， CBD 及周边已经成为商业投资的热点区域。  西区：西北三环、中关村沿线，始终是商业地产的投资热点，尤其是中关村一带，市场供不应求，价格居高不下。  北区：亚运村地区，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道，高档次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。  南区：一向是商业投资的软肋地带，与上述三区相比略显不足，商业投资氛围及人气还需 提升。 其中大都市街和其后的金帝世家、世贸商城 (木樨园 )等项目较有影响。 二是从投资类别上看，目前商业地产项目种类日益丰富，投资也各有特点。 一般可分为市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、专业市场、特色商业街和底商等六种。  市级商业中心：商圈辐射半径达 7－ 8 公里甚至全市。 包括原有三个（前门、王府井和西单）和新兴五个（ CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园）商业中心。 商业规模大，业态、业种复合度高、辐射半径大。 因此，商铺租售相对容易、投资回报率高、 回收周期较短 ，投资可保证长期稳定的回报。 但价格也高， 前期投入 较大，运作空间也有限。  区级商业中心：服务区域，如方庄、望京。 社区商业中心：服务社区，如天通苑、世纪城。 商铺价格相对不高、经营较稳定，但不同位置价值差别很大。  专业市场：很多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、蒋宅口的巨库； IT 类如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类如碧溪家具广场等。 其最大特点就是单个商铺面积小（不超过 10 ㎡）， 13 单价高、不能独立经营需要托管或自营。 因此高风险和高回报并存。  特色商业街：市场行为自然形成的较好，行政行为打造的效果较差。 如东直门鬼街、方庄食街、马连道茶叶街等。  底商：最多 ，简单可分为办公楼底商 (如数码大厦、银科大厦等 )和住宅底商 (如珠江帝景、回龙观经济适用房 )两大类。 其中 拥有 独立门面及 固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价格相对低廉的住宅底商 最受欢迎。 二、区域市场 （一） CBD 地区 供给方面 近两年， CBD及泛 CBD 地区在 住宅和写字楼新建项目集中推出的同时，商业物业的开发及供应也明显升温，成为商业地产的投资热点地区。 据 戴德梁行 统计， 到 2020年， CBD 新增 商业面积 将不低于 90万平方 米， 如 国贸三期的 5 万平方米、 LG 大厦的 万平方米、华贸中心的 16 万平方米等，约占北 京新增商业总面积的 29%。 若 加上原 有的国贸商城 、 嘉里中心等项目，商业 总 面积将超过 100 万平 方 米 ，届时北京商业格局将发生较大变革，作为新兴的市级商业中心， CBD 将超越西单 、 王府井，成为北京规模最大的商业区。 新旧主要项目 项目名称 项目位置 项目规模 开业时间 租售状况 国贸商城 建外大街 1 号 60000平方米 1990 年 (1 期 ) 只租不售 嘉里中心 光华路 1 号 15000平方米 2020 年 只租不售 SOHO 现代城 建国路 88 号 20200平方米 2020 年 销售 京汇大厦 国贸桥东南 3000 平方米 2020 年 只租不售 国贸三期 建外大街 1 号 60000平方米 2020 年 只租不售 华贸中心 光华路 1 号 160000平方米 2020 年 只租不售 建外 SOHO 建外大街 4 号 90000平方米 2020 年 销售 万达广场 国贸桥东南 70000平方米 2020 年 以租为主 需求方面 对 CBD 地区的 商铺需求有明显增长的主要行业 如下 ： 14  品牌服饰 作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰 今后 对 CBD 将有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。  餐饮 数以百万计的工作人口，且有大量的商 务往来，都将为餐饮 业 创造巨大的 商机 ， CBD 将成为餐饮 业 的必争之地。  展厅 鉴于收入较高人 群 的聚集之地及体验式消费的转变， 致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在 CBD。  配套服务 由于在 CBD 工作与生活的人群数量庞大 ， 将需要不同类别的配套服务， 如 票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。 市场形势  产品定位普遍高启 客户定位是产品定位的依据。 据《北京 CBD 商业发展规划(20202020)》预测， CBD 的消费人群约有 50 万，其中，年轻时尚的商务白领约 25－ 30 万，常驻财富阶层及涉外人士各约有 万，商务旅行人群约 万，文化休闲人群约 1－ 2 万，观光人群约 4－ 8 万。 另据资料显示， CBD 拥有北京高档商务写字楼的 70%、跨国公司驻中国代表处的 65%和北京代表处的 95%、外国银行在北京分行的 90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的 80%等等。 因此， CBD 商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在 高档和著名品牌上。 其中，立志与世界 500 强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外 SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表，。  商铺租价平稳上扬 目前 CBD 商业面积不足 10 万平方米，约占北京的 7%。 而且业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心和贵友。 况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为 60～ 120 美元，空置率一直保持在 2%的较低水平。  东区成为发展重心 目前 CBD 西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。 而 15 CBD 东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此， 东部将是未来 CBD 发展的一个重心和方向。 如华贸中心正精心建设 16 万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外 SOHO 等周边商业街的补充呼应， CBD 东区日益显现 CBD 商业中心的地位。 另外，欧洲生活城珠江帝景 90 万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。  集成社区受市场追捧 从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。 所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有 别于目前通用的滚动开发模式。 珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除 CBD 因素外，集成。