北京三利商业地产项目市场分析报告(21页)-商业地产(编辑修改稿)

北京三利商业地产项目市场分析报告(21页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

堂药店 100 汉方堂药店 100 一层街铺 仙踪林 300 必胜客 400 肯德基 300 工商银行 800 乐杰士 300 麦当劳 300 星巴克 150 美奥整形中心 300 一层 珠宝 、化妆品、女鞋、女手袋 2500 二层 女装、女士服饰、玄生寿司、吉野家、ＤＱ 2500 三层 职业女装、内衣文胸、流行时尚女装 2500 四层 男士西装、男士皮具、牛仔服、旅游用品、羊绒衫、仙桃居餐厅 2500 五层 家电、数码产品、通讯器材、音像制品、玩具、保暖内衣、礼品、办公用品、钟表、儿童服装、婴儿用品 2500 总和 17050 11 安贞华联商场综评：其商业业态以百货业态的功能性为主，街铺提供方便快捷的西式快餐和银行，整体业态形式比较全 面，其百货业态定位于中档商场，因其经常搞一些打折返券的促销活动，吸引了一部分北京年轻时尚的购物消费群体。 耀江服装商品市场项目基本情况： 地理位置 地理位置 安贞西里 交通状况 交通便捷， 11 30 42 36 300、 380、 967 路等公交线路通过 环 境 紧靠安贞华联和浙江大厦，其希望能够借助分流部分光顾华联商场的人流。 项目状况 商 业 面 积 约 5000 M2 商 业 楼 层 地上 1 层，地下一层 单 层 面 积 2020 M2 电 梯 扶梯 2 部 /层 停车位（地上 /下） 50 个左右 业态组合 楼层 业态组合 使用面积 业态比例 % 地下 1 层小百货 平价鞋区 600 文化、办公用品 700 11 日用百货 300 儿童天地 80 12 化妆品 80 塑料用品 100 不锈钢用品 100 通讯产品 100 美甲服务 30 箱包 200 音像制品 60 成都美食 300 一层街铺 张生记餐饮 800 爱眼 200 日本音乐信息中心 200 饺子馆 100 一层 男装 800 女装 1200 裤子 400 总和 6340 耀江服装商品市场综评：其商业业态以综合类小市场业态的功能性为主，街铺只有一个大型中餐，业态形式和品种比较单一，其市场的产品的售价相对低廉，其目标客户为周边社区居民。 通过以上商业调研，我们有以下点结论： 安定门商圈除巨库外，目前区域基本为传统商业业态排列组合和布局，很明显该商圈内缺乏旗舰类商业物 业来支撑。 由于缺乏地标性成功商业物业，从而造成两种外购现象。 通过问卷调查，本区域常驻人群只是在区域内购置日常生活消费品和饮食消费，而对于 13 其他类型消费（特别是时尚类产品的购买）则表现出“北出”和“南抵”现象，即“北出”集中在安贞华联商场消费；“南抵”则是集中在西单中友商场、王府井东方广场和崇文 SOGO 等消费场所进行消费。 区域内综合类市场经营产品档次偏低，虽价格低廉，但产品时尚性、美观性较差，并且市场购物环境普遍不好，影响区域内时尚、中档收入人群消费者在此消费 ,，所以社区型综合类市场存在的市场爆发力的潜在点。 从目前市调考察发现，项目所处位置客流特点是速度较快，停留时间较短，流动时间相对集中，这是因为除了一些西式快餐店（如肯德基）可以起到截留部分客流的作用外，目前项目周边其他商业启到截留客流的作用微乎其微。 三、 本案的 SWOT 分析 项目现状 三利百货 位 于北京市安定门外大街 ， 北临地坛公园，南通二环路 和 环线地铁 ， 门前 有 十余路公共汽车路线通过， 商场现为 4 层布局，营业总面积约10000 平方米。 商场首层为化妆品、珠宝首饰、超市，经营状况一般； 2层为女装，有多个品牌来自木樨园天雅等服装市场； 3 层为男装、鞋等， 20 ㎡摊位日 流水仅有 1000 元，高峰期约 7000 元； 4 层为运动系列， 10 ㎡摊位，日流水在 400―― 500 元。 项目ＳＷＯＴ 1） 优势分析 a） 项目所处地理位置优越，门前紧邻车站，拥有数十条公交线路，南侧距离地铁口 300 米，是由地铁转乘地上公交系统的必经之路，拥有充足的客流 14 b） 京城北中轴路，财脉所在 c） 交通 可达性的优势较为突出 d） 周边常住人口密度大，区域内流动人口多 e） 项目地处成熟商圈，所在位置商业氛围浓，商业需求旺盛 f） 项目规模与单层面积适中，适合做片区商业 g） 周边居民对三利百货的商业认同度较强 h） 项目招商以租赁形式，易于统一运作 i） 对于项目 “可视性”因子，建筑设计师发挥余地大 2） 劣势分析 a） 项目停车位少，只有紧靠路边的市政公共停车位，限制驱车购物的消费群体 b） 门前台阶过高，与路面高差过大，容易造成拒客心理 c）。