北京万科城市花园销售企划书(doc44)-营销策划(编辑修改稿)

北京万科城市花园销售企划书(doc44)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

有所增加，与外企白领各占 40％，国有企事业单位 10％，自由职业者与 其他共占 10％。 而板式小高层公寓的客户将仍以外企白领为主（ 40％），私企业主其次（ 30％），不同的是，外企客户中，小白领的数量将有所增加。 . 竞争对手分析  与大西洋新城相比 优势 劣势 品牌 区位差 物业管理 价格不占优势 社区 成熟度 配套设施 专业化程度 入市早，被人研究 人气 S W O T 住宅郊区化 坚持走低价策略 价格下降的空间较大 上市量大 101 国道的修建 随时间推移，社区将日渐规 模，日渐成熟 机会 威胁 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 16  与望京新城相比 优势 劣势 品牌 区位差 物业管 理 价格高 规划设计 配套设施 环境绿化 政府资源薄弱 生活品质 开发量大 专业化程度 资金实力弱 熟悉散户市场 S W O T 住宅郊区化 坚持走低价策略 价格下降的空间较大 上市量大 对生活品质需求提高 101 国道的修建 机会 威胁  与 太月园 相比 优势 劣势 品牌 区位差 物业管理 价格不占优势 规划设计 配套设施 社区成熟度 生活品质 专业化程度 资 金实力 S W O T 住宅郊区化 坚持走低价策略 价格下降的空间较大 社区渐成规模，日渐成熟 对生活品质需求的提高 101 国道的修建 机会 威 胁 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 17 竞争楼盘特征对照 大西洋新城（ B区） 太月园 百合园 发展商 北京长庆房地产 开发有限公司 北京泰跃房地产开发 有限责任公司 北京万科企业 有限公司 区位 望京地区 蓟门桥西北 顺义县空港工业区 价格 5280￥ /m2起价 均价 5500￥ /m2 5630￥ /m2起价 最高价 6890￥ / m2 起价：跃层住宅 5580￥ /m2 起价：板式小高层3980￥ /m2 装修标准 毛坯房 （塑钢窗、户门） 粗装修 （厨、卫精装修） 毛坯房 占地面积 总占地 25 万 m2 万 m2 万 m2 建筑面积 22 万 m2 11万 m2 容积率 楼栋数 8 共 9栋 跃层 63 栋，板楼 1栋 楼层数 2＃、 7＃为 5层半 其他为 9 层半 18－ 22层 跃层 5层 板楼 12层相间 总套数 200 多套 1800 余套 跃层 252套 板楼 240套 销售情况 A区 7万平方米基本售罄，目前正在销售B 区，所剩无几 从 98年 2月份开盘至99年 1月 10日，共销售 1188 套。 物业管理费 3￥ /mth m2左右 － ￥ /mth m2 成交客户分析 私企业主 30％，外企白领 20％，自 由职业者 30％，国企白领10％，民营白领10％。 集团购买 20％，其余以外企白领和私企业主为主，此外，自由职业者也较多。 注：大西洋新城 B区有 24小时热水， A区无热水。 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 18 . 设计思想 百合园以叠式别墅形成区内组团，最北部的云枫阁以板式小高层公寓构成围护。 规划沿袭了前期“以人为本 、 回归自然”的基本设计思想，并结合百合园、云枫阁在城市花园中所处的位置而作，统一中不乏个性。  百合园 叠式别墅 沿袭前期红砖墙 、 坡屋顶 、 低层小楼的基本格调，多层部分区别于桃花园的“流线型”和丹桂园的“大气”，自具有“庭院式 ”的特点。 ①采用“区内组团”设计，围合出多块小块的公共绿地（花园），为邻里间的交流提供了充足的空间和优雅的环境。 这种人为营造出来的便于交流 、 宁静和谐的气氛，正是业主们感受到的万科那种说不出的“好”，是万科城市花园规划设计的精髓所在。 ②百合园沿区内交通干线，在园区外围布置停车位。 既保证人车分流的效果，增加园区内的宁静气氛与安全感，保障绿化空间的整体性。 ③楼座正南正北的布局，保证采光与通透兼得。  云枫阁 位于百合园最北部的云枫阁（ 1楼），是 10 层与 12 层错落的板式小高层公寓，规划上有两个出发点： ①阻隔 城市花园北部公路的噪音，减少小区外界对小区的影响。 ②城市花园临近封盘，如果有个地方可以俯瞰城市花园的全景，那会是 ……。 所以，云枫阁从外观上讲只能用“壮丽”来形容了，它区别于城市花园“婉约”的设计主调，别具特色。 . 户型介绍 北京万科城市花园开发已历六年，曾经研究并设计十余种基本户型，销售近 1300套，积累了丰富的经验。 百合园、云枫阁的户型设计，正是在这些经验基础上的发展，一方面或多或少有前期经典户型的影子，另一方面又是推陈出新。  叠式别墅 ： A型（ A1 型）、 B 型（ B1型） 源于梨花园的别墅，是 公寓，却似是别墅。 主要有两种户型组成： A 型为楼下户，带私家花园； B型为楼上户，带屋顶平台； A1型、 B1 型是对应的边单元，山墙有采光窗，为明卫生间。 户型主要特点如下： ①独立门户，户间基本无干扰； ②户户有花园：底层带有私家绿地，顶层带有屋顶平台； ③ 每户共有五个半层，功能分区明确，保障私密性； ④户内层与层之间通过四跑楼梯联系，流动空间设计，极具情调与变化； 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 19 ⑤大开间灵活分隔，户型具有可塑性； ⑥ 每户送集中空调系统，可以自由调整室内温度，节省能源，使用方便，室内墙面整体性好；既保证了建筑外型美观，又提高了 社区档次。  板式高层公寓： C型（ C1 型）、 D 型（ D1 型）、 E 型（ E1型）、 F1型、 F2型 主力户型（ D型）源于桃花园的 D 型房，具有宽敞 、 舒适 、 实用的特点。 同时又有其它户型可供选择：一层 C 型房带地下室和私家花园，顶层 E 型房为复式，过街楼 F型为两室两厅的小户型。 C1 型、 D1型、 E1 型是对应的边单元，山墙有采光窗，为明卫生间。 户型主要特点如下： ①主力户型（ D型）为三室二厅二卫一厨的标准平面户型； ②主力户型使用率达到 82%，经济，实用，绝无一丝浪费空间； ③ 主要功能区（比如主卧和主卫 、 餐厅和厨房 、 客厅），面积 充足，确保居家使用时的舒适效果； ④一梯两户，公用一部电梯，楼内交通便捷。 有关户型详细资料见后附户型图。 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 20 . 产品数量  百合园（叠式别墅） 楼座号： 1 1 1 1 1 1 1 2 22楼 百合园户型明细表 定义 A型（ A1 型） B型（ B1 型） 位置 楼座下半部 楼座上半部 户型 四室三厅三卫一厨一储藏间 地上：三室二厅三卫一厨 地下：一室一厅一储藏间 四室二厅四卫一厨 面 积 建筑面积 总： 地下： 地上： m2 使用面积 m2 使用率 % % 主卧面积 客厅面积 花园面积 36m2（含阳台面积） （屋顶平台） 套数 126 126 合计套数： 252 注： ① A 型使用率较低是因为未计算室内楼梯面积，且地下室按全面积计算。 ② B 型使用率较低是因为未计算室内楼梯面积。 ③ 表中 数据有待校核。 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 21  云枫阁 （ 板式小高层公寓） 楼座号： 1 云枫阁户型明细表 定义 C 型 D 型 E型 F1 型 F2 型 位置 首层 标准层 顶层复式 二层过街 楼 首层过街楼 户型 三室七厅二卫一厨 一层：三室二厅二卫一厨 地下：五个活动室 (厅 ) 三室二厅二卫一厨 四室三厅四卫一厨 一层：二室二厅二卫一厨 二层：二室一厅二卫 二室一厅一卫一厨 面 积 建筑面积 m2 144（不含阳台） 280 左右 260 左右 100 左右 180 左右 使用面积 m2 118 118 左 :116 114 左 : 99 79 79 左 : 78 右 :102 右 :103 右 : 63 使用率 % 主卧面积 m2 19 19 25 16 16 客厅面积 m2 30 30 30 30 30 阳台面积 m2 户型套数 188 20 24 4 4 套数总计 240 注：表中数据有待校核。 北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书 22  百合园、云枫阁产品汇总表： 叠式别墅 板式高层公寓 汇 总 户型定义 A。