北京cbd写字楼市场分析(doc)-商业地产(编辑修改稿)

北京cbd写字楼市场分析(doc)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

更强。 2020 年 CBD 主要动态 2020年 1月 6日，国务院副总理曾培炎，在建设部部长汪光焘、北京市委书记刘淇、市长王岐山等有关领导陪同下，到北京商务中心区重点项目 —— 金地国际花园工地考察。 2020年 4月，成立北京商务中心区交通顾问委员会。 4月 北京市土地整理储备中心商务区分中心完成北京商务中心区 NW07－ 1地块土地一级开发，以 “ 七通一平 ” 熟地形式公开上 市交易。 2020年 5月 11日至 13日，在美国纽约曼哈顿时代华纳中心举办 “ 北京朝阳区展暨北京商务中心区投资环境展示会 ”。 展品主要有北京商务中心区三维立体模型和反映朝阳区人文景观的资料图片，美国多家新闻媒体对此进行了报道。 2020年 9月 15日至 19日，成功举办第五届北京朝阳国际商务节，向各界充分展现一个充满蓬勃朝气、商务活力、投资潜力，具有高度国际竞争力和国际交往能力的新北京、新朝阳。 2020年 9月《北京 CBD》杂志创刊，作为倡导最新商务理念、服务于企业领袖的商务生活类杂志，中英文双语、双月刊，公开发行。 2020年 9月，初步完成北京 CBD及周边 82平方公里交通规划总稿。 2020年 9月 22日，中央电视台新址建设工程举行奠基仪式暨开工典礼。 2020年 10月 10日，在 “ 中国城乡建设与人居环境成就展 ” 上展出 “ 北京 CBD成就与规划 ”。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020年 12 月 21日 普华永道与香江国际北京财富中心项目在钓鱼台国宾馆举行合作协议签订仪式。 二、理解 CBD写字楼市场 （ 1） CBD写字楼总体特征  北京国际化形象的代言 CBD核心区定为北京财富、信息、交通中心，是北京中央商务区的核心，是北京国际化形象的代言。 对于企业而言，选 择 CBD，就意味着选择了北京经济贸易活动最集中的区域之一，是企业形象层次高、实力强的有力展现；当然，从选择 CBD，也意味着选择了普遍较高的平均写字楼租价。  寸土寸金之地 在 CBD 核心区，写字楼密集度相当高，可谓寸土寸金，特别是“金十字区”，在每一个区间都有至少有 2至 3座甲 A级写字楼。 而国贸、招商、 MOTO、以及即将落成新的 CCTV、银泰中心、国贸、北京财富中心等诸多顶级写字楼更是集中在这个不足二平方公里的国贸桥区域内。  国贸桥 —— 北京重要交通枢纽 国贸桥是长安街和东三环路的交点，并连接了京通快速，是北京公 路体系的重要枢纽之一。 国贸桥易是北京轨道交通的重要节点，地铁 1号线横贯此地， 2号线、八通线的换乘站建国门和四惠站近在咫尺。 而在 CBD核心区还有大望桥、京广桥、光华桥等几座立交桥和交通干路，为该区域企业的商务活动提供了极大的交通便利。  商务配套设施齐全 在 CBD 核心区内，商务配套设施、消费娱乐场所的密集成度和成熟度是北京少见的，在 CBD 核心区内和辐射区内，高档酒店鳞次栉比，各类消费娱乐场所更是应有尽有。 而 燕莎 商圈、朝外商圈和长安商圈更是把 CBD核心区包围其中，为这一地区提供了相当有力的商务配套的补充。 （ 2）写字楼市场分析  CBD区域写字楼总体供应量 截止到 2020年 7月份， CBD区域的写字楼已供应量 建筑面积 为 225万平方米。 （中原统计）  中高档写字楼仍然是本区域的主流物业。  CBD区域入住企业个数及配比 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 CBD 区域入住企业分类图8572217140 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800世界500强企业其他外资企业中资企业企业数量（个） 外资企业虽仅占到 32%，仍是高端商务物业的主要消费群。  CBD区域写字楼空置率 C B D 写字楼空置率%% %%%%%%%%%%%04年第二季度 04年第三季度 04年第四季度 05年第一季度 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020年 CBD区域写字楼空置率呈下降趋势，至 2020年一季度，空置率下降到历史最低点的 ％，租赁形式喜人。  CBD区域总体规划潜在供应量 从 CBD 管委会的规划资料看， 20202020 年将成为 CBD 写字楼的供应高峰期。 从 2020年 全年市场供应看， CBD区域今年集中供应了富尔大厦、北京财富中心、中环世贸以及世纪财富中心等高档项目。 预计 2020 年竣工写字楼面积为 米。  目前， CBD区域 在售楼盘区域均价为 17730 元 /平方米， 是北京涉外资源最集中的地区 ，且 区域写字楼市场以租赁为主。  CBD商务市场发展趋势  写字楼供应量在 2020至 2020年两年间大幅增加。  中档写字楼市场竞争较为激烈，高端市场相对供小于求，其产品市场机会更大。  CBD区域整体商务市场价格 将呈现持续增长的趋势。  2020年 CBD区域的写字楼整体市场的租金市场将区域平稳。  CBD主要 在售项目 2020年销售情况对比 （ CBD 管委会） （数据支持：由 EFDC提供 时间截至到 2020年 10月）月） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项项项 目目目 名名名 称称称 准准准 许许许 销销销 售售售 面面面 积积积 （（（ MM222））） 预预预 售售售 登登登 记记记 套套套 数数数 （（（ 套套套 ））） 已已已 售售售 面面面 积积积 （（（ MM 222 ））） 金金金 额额额 （（（ 亿亿亿 元元元 RR MM BB ））） 建外 SOHO 550342 995 178673 北京财富中心 180810 185 51640 新城国际 196238 381 48576 万达广场 217907 462 57012 温莎大道 79886 257 46102 中环世贸中心 193646 3 43095 蓝堡国际 441 56247 通用时代 100215 174 42799 金地国际 142095 381 68278 尚都国际 100180 199 32983 合计 3478 625405 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 CBD 区域项目销售份额对比图建外S O H O34%北京财富中心12%温莎大道7%万达广场8%新城国际7%中环世贸中心5%尚都国际5%通用时代6%金地国际9%蓝堡国际7% 在售项目销售均较为良好，各类物业中公寓、写字楼、商业成交均好。  CBD 近期动态： 供应量 ： 2020 年 ,CBD 区域的写字楼供应量将迎来其开发建设 5 年来的 一个高峰。 除新增项目如光华国际、银泰中心及国贸三期等将放量 ,中环世贸、万通中心、北京财富中心 、 SOHO尚都 等前期入市的项目也将在今年持续供应。 其中多数的定位均为高端写字楼 产品。 据测算 今年写字楼供应量应在 50 万平方米以上。 客户需求： CBD 商圈是众多知名跨国入驻北京的首选 ,众多世界 500 强等知名企业的聚集 ,也是企业品牌与 CBD区域品牌相互提升的过程 ,这种互相提升的效果会对企业的发展起到积极的促进作用 ,而企业的发展又带动整个 CBD 的区域经济繁荣。 中国北京的经济增长和对外开放程度会在 08 年前保持良好的势头 ,跨国企业、金融机构以及依附于这些企业的国内企业仍然会首选 CBD 作为展示企业形象和拉近业务伙伴的办公之地。 由于央视等传媒机构即将大举进入 ,CBD 的写字楼客户又添一个庞大的群 体 ,客户需求也必然会发生结构性的增长。 预期： 由于 CBD 写字楼项目属于稀缺性资源 ,未来北京 CBD 区域写字楼的租金仍将呈现平辑、提升的态势。 由于商住楼、泛 CBD 区域写字楼的激增 ,区域平均租金水平或有下降 ,但高品质、标志性写字楼的租金仍将徘徊在较高水平 ,并在短期放量集中的形势下不会出现明显下滑。 随供应量加大，但根据供需关系，其售价也将稳步上扬。 年内竣工项目： 富尔大厦、北京财富中心一期、温特莱中心等。 预计开盘项目： 世贸商业中心、万达广场写字楼、世贸财富中心、万通中心等。 外资动态： 外资抢购 CBD 高档写字楼 市场 美林入股银泰中心 ： 国际著名投资机构美林集团 2020 年 2 月 2 日在北京宣布，向北京银泰中心项目投资 3000万美元，首次涉足中国房地产开发。 银泰中心总投资 40 亿，将于 2020 年建成。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地 产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 摩根 士丹 利购买富力双子座写字楼 ： 2020 年 2 月 25 日 著名国际投资银行摩根士丹利在北京的首笔投资正式签约。 摩根士丹利以控股合作公司的形式，购买了北京富力双子座 TOWERⅡ。 摩根士丹利、上海盛融投资有限公司和富力集团合作成立了 “北京富盛利投资咨询有限公司 ”，其中摩根士丹利占股 56%，上海盛融投资有限公司占股 30%，富力集团占股 14%。 被购买的主体为富力双子座 TOWERⅡ ，纯写字楼面积为 万平方米，加上地下停车场，总面积超过 3 万平方米。 此次购买金额超过 4 亿元人民币。 新加坡凯德置地 购买中环世贸中心写字楼： 2020 年三月，已进入中国市场十年的新加坡凯德置地 以 亿元人民币买下中环世贸中心A、 B 两栋甲级写字楼 ， 凯德方面 目前 正在对其进行内部改造，以迎合来自跨国企业。