凯跃明珠国际花园定位策划(doc11)-前期定位(编辑修改稿)

凯跃明珠国际花园定位策划(doc11)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

12020 70～ 100 96～ 120 万 公寓 10500（毛坯） 11500（装修） 50～ 90 ～ 万 是符合市场行情和项目的自身条件，目前市场较能接受的价格。 投资回报测算： 以项目主力面积 70 平方计算 总价： 1202070 ＝ 84 万 首付款： 84 万 50 ％＝ 42 万 贷款： 84 万 50 ％＝ 42 万 十年月还款： 42 ＝ 4693 元 租金换算： 4695/70/30＝ 元 /天 /平米 客户只要租到 元 /天 /平米，就可以达到以租养房的目的。 而目前区域内写字楼的租金就已经达到 元 /天 /平米。 一、方案评估 32 二、产品建议 34 三、配套建议 36 四、物业管理服务内容 36 五、建材设施建议 36 六、景观规划 37 七、注意事项 38 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 18 页 一一 、 方方 案案 评评 估估 有有 利利 面面 ：：  原原 方方 案案 规规 划划 为为 47 层层 超超 高高 层层 ， 可可 树树 立立 普普 陀陀 区区 地地 标标 性性 建建 筑筑。 外外 观观 立立 面面 气气 派派 ，漂漂 亮亮。 又又 有有 长长 城城 的的 层层 叠叠 的的 感感 觉觉。  裙裙 房房 的的 设设 计计 分分 隔隔 合合 理理 ， 方方 便便 使使 用用。  裙裙 房房 挑挑 高高 设设 计计 ， 气气 派派 非非 凡凡。  大大 面面 积积 广广 场场 ， 设设 计计 合合 理理 ， 形形 成成 项项 目目 主主 楼楼 广广 场场 面面 的的 景景 观观。 不不 利利 面面 ：：  规规 划划 难难 于于 通通 过过 ， 影影 响响 中中 山山 北北 路路 以以 北北 的的 采采 光光 面面。  主主 楼楼 的的 电电 梯梯 占占 面面 积积 太太 大大 ， 降降 低低 裙裙 房房 的的 商商 业业 实实 用用 性性。  总总 投投 资资 达达 亿亿 元元 ， 开开 发发 商商 资资 金金 压压 力力 大大。  投投 资资 期期 需需 2－－ 3 年年 以以 上上 ， 资资 金金 回回 收收 期期 拉拉 长长 ， 不不 利利 于于 滚滚 动动 开开 发发。  投投 资资 风风 险险 大大 ， 2 年年 后后 的的 市市 场场 风风 险险 难难 于于 预预 测测 ， 尤尤 其其 是是 目目 前前 政政 策策 不不 明明 确确 的的 时时期期。  周周 边边 办办 公公 客客 户户 大大 都都 为为 中中 小小 型型 公公 司司 ， 缺缺 乏乏 大大 型型 办办 公公 的的 市市 场场 和和 客客 户户 ， 无无 法法 支支撑撑 项项 目目 顶顶 级级 写写 字字 楼楼 的的 定定 位位。  47 层层 的的 办办 公公 楼楼 体体 量量 太太 大大 ， 难难 于于 在在 短短 期期 内内 去去 化化 掉掉 ， 一一 旦旦 写写 字字 楼楼 市市 场场 波波 动动 ，势势 必必 影影 响响 项项 目目 投投 资资 利利 润润。 二二 、 产产 品品 建建 议议 建建 议议 项项 目目 由由 单单 栋栋 47 层层 改改 为为 一一 栋栋 30 层层 高高 的的 塔塔 楼楼 ， 另另 一一 栋栋 利利 用用 地地 块块 的的 东东 南南 朝朝向向 优优 势势 ， 建建 成成 16 层层 或或 18 层层 的的 板板 式式 公公 寓寓。 降降 低低 高高 度度 可可 以以 减减 小小 对对 周周 边边 物物 业业 的的 影影响响 ， 同同 时时 ， 减减 少少 桩桩 基基 深深 度度 和和 建建 造造 成成 本本。 利利 于于 减减 轻轻 开开 发发 商商 资资 金金 投投 入入 压压 力力。 两两 栋栋 塔塔 楼楼 下下 的的 裙裙 房房 相相 连连 ， 成成 为为 一一 体体 ， 可可 作作 大大 型型 商商 业业 中中 心心 用用 ， 又又 可可 单单 独独 处处 理理。 裙裙 房房 面面 积积 在在 20200 平平 米米 左左 右右。 主主 楼楼 入入 口口 大大 堂堂 可可 采采 用用 ， 人人 行行 扶扶 梯梯 直直 接接 连连 接接 3 楼楼 ， 在在 3 楼楼 在在 布布 置置 电电 梯梯 往往 上上。 这这 样样 减减 少少 了了 裙裙 房房 一一 、 二二 楼楼 的的 电电 梯梯 厅厅 面面 积积 ， 增增 加加 了了 主主 楼楼 裙裙 房房 的的 商商 业业 使使 用用 价价 值值 ，同同 时时 造造 成成 项项 目目 独独 特特 的的 配配 套套 卖卖 点点。 写写 字字 楼楼 和和 公公 寓寓 之之 间间 用用 天天 桥桥 相相 连连 ， 方方 便便 写写 字字 楼楼 和和 公公 寓寓 客客 户户 互互 相相 进进 出出 ， 各各 出出 口口用用 门门 禁禁 系系 统统 管管 理理 进进 出出 人人 员员。 写写 字字 楼楼 布布 置置 在在 靠靠 曹曹 杨杨 路路 和和 中中 山山 北北 路路 ， 作作 为为 项项 目目 主主 推推 产产 品品。 公公 寓寓 放放 在在 项项 目目 西西北北 角角 上上。 造造 成成 双双 星星 辉辉 映映 的的 效效 果果 ， 又又 互互 不不 影影 响响。 曹曹 杨杨 路路 与与 中中 山山 北北 路路 为为 3000 平平 方方 的的 广广 场场 ， 作作 为为 项项 目目 的的 公公 共共 配配 套套。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 18 页 地地。