凯旋生活广场投资可行性研究报告(doc15)-地产可研(编辑修改稿)

凯旋生活广场投资可行性研究报告(doc15)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

总量 分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。 2020 年新增经营性用地 3191 公顷，可建商品住房面积达 4048 万平方米，商品房新开工面积 3135 万平方米，商品房施工面积为 8268 万平方米。 2020 年的商品房上市节奏将明显加快。 今后几年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过 2020 万平方米。 因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。  商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中 心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进， 2020 年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近 70%，上海商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。  商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。 2020 年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。 总之， 2020 年，上海房地产市场 的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。 在未来三年中，每年商品房竣工量、销售量和存量房交易量都将超过2020 万平方米；房地产增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。 商业用房市场分析 2020 年是上海 商业用房 发展历程中的一个重要节点，不仅在 商业用房 的开发、销 7 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。 从 目前 的情况来看，在 上海 的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，沪郊及二环之间区域的商 业用房 也将 有较快 增长。 相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。 到 2020 年，上海商铺总保量为 1780 万平方米，其中：中心城区约 300 万平方米，约占居住物业的 ％；中心市区约 800 万平方米，约占居住物业的５％；外围区域约 520 万平方米，约占居住物业的６％。 黄浦区在 2020 年 7 月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的同一楼层划小零销售。 这一政策的出台将对市场产生一定的影响，也是上海 商业用房开发类型变化的一个信号。 分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统一，有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海某些市场 空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。 今年 下半年将出现商铺现房集中上市的情况。 届时，招商困难这一矛盾将更为突出。 预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。 在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微 调、售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施、六大卖场、三大超市配送中心，形成了有色金属、汽车、化工、农副产品等 100 余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于 80 年代末，主要以农副产品、水果、有色金属、塑料化工为主，现在已逐步成为以现代化大型配货、销售中心为主体的物贸基地。 随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。 从目前情况看，进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部、红 星美凯龙、新长征装饰市场、新长征电脑世界等国内企业及麦德龙总部（ METRO）、德国 OBI 建材超市等跨国公司。 众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的 8 人气，使之成为上海西区一处重要的商业中心地带。 该区域主要商业设施情况详见下表： 真北路地区现有商业设施情况 序号 名称 面积（万平方米） 经营类型 1 麦德龙销售中心 2 大卖场 2 农工商配货中心 4 大卖场 3 OBI建材超市 建材、装饰 4 红星麦凯龙家具装饰城 12 建材、家具 5 光彩小商品市场 6 小商品 本项目地处曹安路、真北路交叉口处，处于普陀区规划的大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。 从交通情况看：沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道，真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。 这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住区、真西新村、梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。 从竞争环境看：地块周边以有一批知名度较高的大卖场，以及在真北地 区已经发展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。 这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。 但是本项目商业区定位于档次较高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。 综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。 目前该区 域商业用房底铺日租金在 34元 /平方米日 ,在铜川路、真北路口的惠谷数码广场平均售价为 10000 元 /平方米，日租金 4 元 /平方米日。 根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制定了经营计划，商业用房的一、二层出售，其余部分出租经营，商业用房售价暂定。