凌峻山东项目合作意向书(doc57)-地产综合(编辑修改稿)

凌峻山东项目合作意向书(doc57)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件 n 项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析、项目 的营销策略等 2）销售技巧的培训 n 洽谈技巧 n 展销会现场氛围把握 n 推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 3）签定买卖合同的程序 n 售楼部签约程序 n 展销会签定销售合同的技巧和方法 4）销售演练 n 以实际项目为例进行实习 n 销售过程的模拟 n 实地参观他人的展销现场 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 52 页 第四阶段：开盘工作计划 凌峻机构副总经理、项目总监、现场派驻的同事参与第三次提案，并形成《开盘工作计划》，落实项目 开盘前的各项细节项工作。 本阶段的主要工作为： 1. 综合评估与战术调整 2. 开盘执行方案细则 3. 公关活动运作 4. 开盘活动的准备工作 5. 销售工具、道具的准备 工作一：综合评估与战术调整 一、阶段性广告效果评估 广告到达率 广告时效 广告投放频率 受众偏好 受众认知度 受众认同度 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 52 页 二、阶段性媒体策略评估 各媒体信息达到率及效果评估 各媒体费用评估 媒体组合方式评估 三、战术调整方案 广告策略：广告主题、广告频率、广告版面、广告形式（硬广与软文等） 媒体策略：媒体选择、媒体组合、媒体合作方式 工作二：开盘执行方案细则 现场流程设计与控制 现场包装与布置 人员配置与分工 销售资料与礼品 公关活动执行细案 工作三：公关活动运作 项目开盘最关键的是如何解决人气的聚集与项目形象的建立的问题，有针对性地开展公关活动为项目造势，形成阶段性的舆论热点。 凌峻机构在《开盘执行方案细则》中全面落实公关活动的具体执行方案。 活动的执行与联系由凌峻现场派驻同事协同万佳地产共同完成。 项目开 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 52 页 盘公关活动的开展必须立足以下两点考虑： A、为项目建立知名度，形成有利于市场传播的概念。 B、能够与目标消费群进行沟通，并得到他们的认同，刺激买家的购买欲望。 工作四：开盘活动的准备 由我司驻场同事牵头携各制作公司及礼仪公司等共同完成。 礼仪、接待工作 销售的准备工作 A、销售资料的准备 B、售楼部现场接待流程 C、销售的工作流程 D、所有关于销售工作的操作性工作全部模拟练习完成 工作五：销售工具、道具的准备 销售资料准备：楼价表、现场包装广告饰品，影视专题片等 销售道具准备： 模型、效果图、展示系统、指示系统等 销售工具准备：计算器、激光灯、工装、名片、工作牌等 以上工作由我司负责协调相关单位，开发商配合完成。 九如山庄全案策划 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 52 页 目 录 目 录 1 5 产品主体 5 产品格局 6 户型及面积设置 7 9 产品风格 9 楼体色彩 10 门厅及走道 11 电梯和楼梯 12 小区入口 13 单元入口以及大堂入口 15 小区围墙及庭院围墙 17 公共照明系统 18 指示系统 20 外立面 21 管网敷设 22 建材及设备 22 墙体材料 22 门窗材料 23 卫生洁具 23 中国最大的管理资源中心 第 22 页 共 52 页 观景电梯 24 24 路网设计 24 车位设计 26 文教设施设计 27 景观规划 28 环境景观设计思想 28 环境景观设计的象征意义 31 环境景观设计的感性认识 32 环境景观设计的具体建议 33 社区配套建议 35 智能化系统 37 智能化归类与概述 37 基础智能化 37 网络智能化 38 家庭智能化 38 物业智能化 39 安保智能化 40 智能化服务更大空间、更多选择 41 智能化配置系统 42 多媒体信息通讯与服务 42 社区安全防范系统 43 中国最大的管理资源中心 第 23 页 共 52 页 小区周界防范报警系统 43 家庭安全 防范报警系统 44 楼宇访客门禁系统 45 小区重要部位监控系统 45 巡更系统 45 背景音响及紧急广播系统 46 车辆出入管理系统 46 社区服务物业管理 46 楼宇设备监控系统： 46 社区服务与物业管理系统 —— 局域网 47 家庭智能控制系统 48 物业管理 49 具体内容 50 菜单式装修 52 具体建议： 53 建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力 产品主体 中国最大的管理资源中心 第 24 页 共 52 页 我司通过对青岛开发区以及胶南房地产市场需求、规划设计、产品建设等多个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下，并希望此建议能够在 项目的实际规划建设中起到积极的作用和贡献。 由于本项目距离青岛西海岸灵山湾仅仅数百米，因此观景 +养生住宅的产品概念将成为决定本项目成败的关键因素。 因此，在本产品的建议中将集中围绕这两大主题展开。 产品主体 =小高层 +小多层 由于距离本楼盘约二千米的山坡别墅项目 “ 隐珠山花园 ” 被一些不利的传闻所困（据我司专门调查，此传闻在胶南百姓中流传甚广），因此该项目的别墅销售至今遇到很大阻力。 所以，我司建议在是否加入别墅规划的问题上，请贵公司加以慎重考虑。 在以下的产品建议，将主要围绕小高层、多层展开。 产品格局 建议本产品沿朝阳山、灵山湾等景观的自然地形以曲线、折线或曲尺形布置各住宅单体，同时保证产品容积率在 之间。 ◆ 小区住宅布局以南北向为主，东西向尽量与泰薛路保持平行。 中国最大的管理资源中心 第 25 页 共 52 页 ◆ 鉴于整个小区的规模约为 6 万平米，因此小区住宅布局采用行列式的布局形式，多层与高层灵活布置，形成南北高低错落有致，丰富多变的住宅群体空间，保持充分的阳光照射时间。 ◆ 采光和朝向是关系到住宅室内居住环境健康、节能方面的主要因素。 在本产品的住宅布局中，在保证每户获得合理采光和日照的前提下， 应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，同时避免楼与楼之间的视线干扰。 ◆ 对于同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，可采取单体错位或扭转排列的布置方式。 ◆ 对于本产品来说，自然通风是住宅品质的重要因素。 选择最健康和节能的通风形式，对本产品至关重要。 因此，在本项目住宅布局中，我司建议应注意胶南城市的各季主导风向，通过合理的单体布置形式，留置通风空间，将自然风引入社区内部，避免因人员密集所带来的热岛效应。 ◆ 日照间距标准根据 山东通用标准来建造 户型及面积设置 本产品主力户型建议为： 140 平米三室二厅二卫房型 同时，在户型设计上要力求全明房型， 配置 270 度观景阳台以及大落地窗；窗台高度不高于 60cm。 中国最大的管理资源中心 第 26 页 共 52 页 ◆ 多层住宅以一梯两户板式平面为主，建议单元设置为 2个单元的小多层 (为保持总建筑面积，就要依靠增加多层楼座以不降低总建筑面积 )。 ◆ 多层按照坡度的高低，层数设置为 4— 7 层，从南至北，依次递高。 ◆ 多层顶层一律采用 4 跃 5； 5 跃 6； 6 跃 7 的复式或跃层结构。 ◆ 多层户型面积：平层户型面积 以 140 平米的三室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积以 160 平米四室三厅二卫的房型为主。 ◆ 小高层住宅以二梯四户（两部电梯，一层四户）的板式平面为主，建议单元设置为 23 个单元。 ◆ 小高层。