内资房地产所得税讲义(ppt69)-地产综合(编辑修改稿)

内资房地产所得税讲义(ppt69)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

的，房地产开发企业不得在税前扣除项目利润，合作各方分得的利润视同投资收益进行税务处理。 《 江苏省国家税务局关于企业所得税几个具体问题的通知 》 苏国税函 [2020]206号 中管网房地产频道 ★ 注：非货币性交易税收规定简介 （ 1）整体非货币性资产交易 （ 2）单项非货币性资产交易 一般房地企业涉及的是单项非货币性资产交易，比如以土地使用权换房等。 此类一般按视同销售，或者以物易物的形式来看待。 价格的确认按视同销售的价格确认方式确认，前述。 中管网房地产频道 5. 拆迁房。 根据 《 中华人民共和国营业税暂行条例 》 以及国税函发 [1995]549号精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置 的房屋 ，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 《 江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复 》 苏地税函 [2020]309号（ 2020年 10月 13日） 中管网房地产频道 5. 拆迁房。 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 国税函发 [1995]549号 中管网房地产频道 五 .成本费用扣除 83号 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分 期间费用 和 成本 、 开发产品建造成本 和 销售成本 的界限。 期间费用 和 开发产品销售成本 可以按规定在当期 直接扣除。 中管网房地产频道 开发产品的 建造成本 是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 （共 8项） 房地产开发企业必须将开发产品的 建造成本 合理划分为 直接成本 和 间接成本。 直接成本 可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。 间接成本 能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则 按各项目占地面积、建筑面积或工程概算 等方法配比计入有关开发项目的成本。 中管网房地产频道 注：相关概念（土地增值税规定） (1)取得土地使用权所支付的金额 ； 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地的成本、费用 ； 纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费用。 ①土地征用及拆迁补偿费 ，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 ②前期工程费 ，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 中管网房地产频道 ③ 建筑安装工程费 ，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ④基础设施费 ，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⑤公共配套设施费 ，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ⑥开发间接费用 ，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 中管网房地产频道 （ 3）借款费用的特殊规定（土地增值税） 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 《 细则 》 关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 ，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 不允许扣除。 《 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 》财税字 (1995)48号 中管网房地产频道 下列项目按以下规定进行扣除： （一） 销售成本 ★ 1 房地产开发企业 发生的 当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的 可售面积 和 可售面积单位工程成本 确认。 可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本 =成本对象总成本 ★ 2247。 总可售面积 销售成本 =已实现销售的可售面积 ★ 3 可售面积单位工程成本 中管网房地产频道 ★ 注 1： 地税 结转销售成本时， 少数 已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。 尚未发生的成本费用不得暂估、预提。 苏地税发[2020]258号 国税 房地产企业开发成本， 年末 未取得工程施工单位开具的发票，如果取得了对方的收据，有支付凭证证明款项已经实际支付， 且支付款项 (包括以前已支付的价款 )累计不超过合同总价 ，可以在税前扣除。 但实际未支出的，一律不能预计、预提成本在税前扣除。 中管网房地产频道 ★ 2注 :成本对象总成本一般指”开发成本”科目未结转销售成本前的期末余额 ★ 3注 :总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 中管网房地产频道 （二） 土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。 房地产开发企业 实际发生 的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。 （不予扣除） 完工后实际发生的 ,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 中管网房地产频道。