兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告(61页)-地产可研(编辑修改稿)

兴隆花园住宅小区项目可行性研究报告(61页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。 因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 在房地 产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。 好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。 本项目采用“低开高走”的价格策略。 采用该策略有以下优势： 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 12 期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。 具体实施策略如下： 销售初期：在这一时期内 ，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。 措施如下： 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者； 对一定数量的最先期购房者采用成本价出售； 财购房者采用签名活动、买房送物活动； 保证购房者不满意可退房。 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 广告：在广告促销中，为了更好 的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期：在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。 广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。 项目强销期：这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。 这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身 自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。 销售持续期：由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 13 主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。 销售结案期：房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。 因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。 选取有经验有能力的促销人员，措施如下： 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一 定的促销手段； 在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 价格折扣和变相折扣：对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼：在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能 、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 14 样板房的准备：在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到 兴隆花园小区 的品质，有很强的“助消”作用。 因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。 样板房应该保证每种户型一套。 销售部的建设：规模不应小于 500 平方米，以提高人气；建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调； 全智能化配置；注意细节的布置，如鲜花的摆放、接待桌椅的摆设等； 现场包装调整：根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。 所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。 建议现场做以下内容：销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 15 第四章 项目建设规模及主要内容 建设规模 根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照陕政办发[2020]25 号文件附本《陕西省建设用地指标》（ 2020 年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》中，建设规模或类型（人数）≤ 3000，人均建筑面积（平方米 /人）≤ 24，按 420 户（ 1680 人）考虑，住宅建筑面积 39100 平方米，公建及配套服务设施用房 900 平方米，总建筑面积40000 平方米，需新征建设用地面积 19638 平方米（ 亩）。 建设内容 本项目建设 5 栋四层住宅楼，建筑面积为 80 平方米的单元房 200户；建筑面积为 90 平方米的单元房 110 户；建筑面积为 120 平方米的单元房 110 户；公建及配套服务设 施用房 900 平方米，其中 :商业用房400 平方米（包括：社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房 500 平方米（物业管理办公 200 平方米，活动中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 功能设置 本项目是以居住为主兼容购物休闲为一体的居民住宅小区。 功能设置以创造一个方便、完善、和谐的生活居住环境为主导思想。 建筑风格本着“求实创新”原则，单体建筑采取以多层为主进行合理组三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 16 合，力求简洁大方、新颖，外观造型具有超前意识。 总体布局在满足城市规划的前提下，更着重于整体环境效果，合理进行功能划分， 进行小区的道路及景点绿化设计，力求建设成一个舒适安逸的整体环境。 小区内部配套设有商业用房、活动用房，卫生所，物业管理，停车场等，以满足小区的服务功能需求。 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 17 第 五 章 项目建设地址及建设条件 建设地址 本项目建设地址位于咸阳市三原县渠岸乡兴隆村，场地北、东面临兴隆村耕地，西临黄河加油站，南临规划路。 地势平坦，周围环境状况良好。 建设条件 自然环境条件 地质条件 三原县地处关中平原中部，地势北高南低，以四十里原坡为界，北部为黄土台原区，南部为泾渭冲积平原区。 气象条件 本项 目地处暖温带半湿润气候区，四季冷暖分明，主导风向为东北风。 年平均气温 ℃ 极端最高气温 37℃ 极端最低气温 ℃ 最大积雪厚度 18cm 最大冻土深度 3040cm 年均降雨量 年均蒸发量 年无霜期 182 天 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 18 年日照时数 2350h 外部配套条件 交通 三原交通便利，城市发达。 咸铜铁路横穿东西，西铜一级公路和西韩，咸宋公路纵贯南北，地方道路四通八达，咸阳国际机场专用线和三原直接相联，距离 32 公里。 城区建设日新月异，“四纵三横”主干道路网已经形成。 其他配套条件 给、排水 目前三原县的自来水供水总供给能力基本能够满足需要。 排水采用雨、污分流制。 电力 该区域用电由城市 10KV 高压电源 公网电缆供电，周边设有 10MVA的电源开闭所。 天然气 气源为三原天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入。 可满足本项目用气需要。 通信 中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。 通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。 电信网络运营服务商已将光缆接至县内。 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 19 第 六 章 建设方案 设计原则 以三原县城市总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化三原城市环境为设计主题。 总体设计 应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现历史文化传统、当地的自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。 功能设置上则应以科学的发展观为指导，充分体现以人为本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的居民住宅小区。 设计理念： 以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。 （ 1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙全区的空间秩序。 （ 2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入三原城市开发的时代节奏，使之成为地域 标志性地标景观。 （ 3）“绿化翠绿珠琏，位于林中，城中的小镇”是本设计的构思点，在规划的各个系统层面上重点刻画这一生动的结构构思，展示自由舒展的空间形态，张驰得宜的规划结构和优美宜人的居住环境，表达了对完美居住理想的憧憬。 （ 4）“四新”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。 设计特点： 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 20 注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和揩共存的可持续发展的设想。 整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以围合式组团为基本模块构造园内 的空间形态。 围合式的组团，使居住者充分享受到社区大部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证了住房的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里和安全感，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。 道路系统的骨架顺应地形，有曲有直，干道环小区构架辅设贯彻各组团，交通简洁通畅。 重点处理各道路交汇节点，融入交往和景观标志功能。 总体布局 按照陕政办发 [2020]25 号文件附本《陕西省建设用地指标》（ 2020 年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》，本着合理利用土地资源的原则，本项目用地面积 19638 平方米（ 亩）。 根据三原县地理文化背景，同时借鉴国内外城市的发展经验，以绿化，花卉景观的概念顺应当今人文生活环境主题。 即具备完整协调的环境因素，住宅，街道，花园之间又有亲切和谐的气氛和自成一体的配套服务设施。 居住区的出入口设在南面规划路上，便于人流集散。 三原县兴隆花园住宅小区项目 为 多层建筑形式，层数为四层，为方便小区居民生活，小区内部设施完善，设有活动中心，卫生所，物业管理，停车场等。 在设计中强调小区的人性化，多样性，温馨人文，融通地理，从而将其规划成有机整体的组团，便于长期的居住和管理等。 三原县兴隆花园住宅小区项 目 可行性研究报告 陕西省工程咨询中心 2020年 3月 21 区内主干 环道，主要做为区内机动车道和消防通道，主干道 12m宽，次干道分别为 宽，防火间距与宅前，宅间小道均满足消防规范要求。 绿化分为公共绿化区域，组团绿化区域。 着力创造出良好的环境空间，可谓户户开窗见景，处处林荫小径。 小区内地面停车以分散式停车为主。 小区内的各项设。