兴合房地产湖城一品住宅小区项目建议书(可研报告)(92页)-地产可研(编辑修改稿)

兴合房地产湖城一品住宅小区项目建议书(可研报告)(92页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

比年 初增加 ，与去年同期相比增长 %。 全县金融机构人民币贷款余额 亿元，比年初增加 亿元，与去年同期相比增长 %。 三、工业经济增幅稍有回落。 110 月份，全县实现规模以上工业增加值 84573万元，同比增长%，较上半年的 %回落了 个百分点，较前三季度的%回落了 ，居全市第 4位。 工业产品销售率为%，同比增长 个百分点，居全市第 7位。 四、固定资产投资继续保持快速增长 （一）、固定资产投资呈加快增长态势。 据统 计， 110月全县完成社会固定资产投资 421775万元，与去年同期相比多了 108889 万元，增长 %，居全市第 4位。 其中：城镇固定资产投资完成 399657万元，与去年同期相比多了 109552 万元，增长 %；农村非农户固定资产投资完成 22118 万元。 （二）、工业、房地产投资增势强劲。 110 月份，全县工业投资完成 247446万元，同比增长高达 %，占固定资产投资总量的%；全县房地产开发投资完成 80031 万元，同比增长 %。 工业、房地产投资快速增长，使经济发展后劲不断增强。 （三）、投资规模继续扩大，亿元以上项目带动作用明显 110 月全县固定资产投资累计完成项目数为 86个，其中亿元以上完成项目数为 14个，投资额达到 ，占全县固定资产投资总额的 %，同比增长 %。 后续的投资项目将进一步扩大，可见在一批新开工项目带动下全县投资规模不断扩大。 167。 项目建设的必要性 一、项目的建设 是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的 需要。 鄱阳县 国民经济和社会发展第十一个五年规划 的 发展目标： 经济总量 到 2020年 ,GDP 五年平均增长 %（下同），预期目标 ,实现比 2020 年翻一番 ,人均 GDP增长 14%、达到 4803 元 ,比 2020年增长两倍的目标；其中一产增长持平，预期目标 亿元；二产增长%，预期目标 亿元；三产增长 %，预期目标。 财政收入增长 %，预期目标 6 亿元，实现增长两倍的目标；一般预算收入增长 % ，预期目标。 经济结构 全社会固定资产投资增长 %，预期目标 48 亿元；引进县外资金增长 %，预期目标 ；外贸出口增长 %，预期目标2 亿美元；社会消费品零售总额增长 %，预期目标 亿元；年旅游接待人次 50 万，旅游总收入 6 亿元。 社会事业和人民生活 农民人均纯收入年均净值 200 元，增长 8%，预期目标 2976 元；职工人均工资年均净值 1000元，预期目标 ；城镇建成区自来水普及率达 99%；农村生活饮用水卫生合格率达 95%；登记失业率控制在 3%以内；小学适龄儿童入学率打到 99%；人口自然增长率控制在%0以下，下降 个千分点。 到 2020 年，全县人均生产总值达到3000 美元，实现全面建设小康社会目标。 房地产市场的发展离不开当地区域经济的发展的大环境，而房地产市场 持续健康发展 反过来 促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展 ， 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 2020 年，全省房地产开发投资达到 亿元，占全部投资的比重达到 11%，对投资需求的贡献率达到 %，已取代基本建设投资，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。 与此同时，房地产业也是拉动消费需求的重要动力，目前国际 上通用的房地产业的带动系数是 ，按照 2020年全省商品房销售额 ，带动社会整体商品销售额 ，对消费需求的贡献率达到 %，拉动全部消费增长。 鄱阳县国民经济的连续快速发展，而且都保持了 10%以上的高增长，而在实现“十一 .五”规划经济发展目标过程中 ,房地产项目的建设 可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等 20 余个相关行业的发展，促进居 民消费。 按经验估算，每投资 1亿元，可以使国内 生 产总值增长 ～ 亿元，能有效地促进鄱阳县的经济发展，同时还可以增加就业机会。 本项目的建设，将会带动鄱阳县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器，拉动了内需。 二、项目的建设 是提高居民住房水平，改善居住质量 和居住环境 ，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。 近 年来鄱阳县经济连续快速发展，而且都保持了 10%以上的稳步增长， 在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。 随着 城镇功 能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来 鄱阳 县经济快速发展，居民可支配收入不断增加 ，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。 从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看，鄱阳县 房地产行业方兴未艾。 历史 经验表明，当人均 GDP达到 3001000美元时，居民的住房需求进入加速增长期。 “十一五”期间鄱阳县人均生产总值达到 1395美元（美元兑人民币的比例为 1： 7） ，恰处在房地产 平稳增长 时期。 随着城镇建设全面小康社会，人们对 住房条件将提出更高要求，也将 促进房地产业的进一步发展。 三、项目的建设符合“ 做优房地产” 的战略构想的需要。 《鄱阳 县国民经济和社会发展 第 十一 个 五 年 规划 纲要》提出“做优房地产业。 抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业的发展。 ”。 “着力规范房地产市场管理，优化房地产业发展环境，加强房地产一级市场调控，加快发展和完善二级市场，盘活存量住房，培育、规范房屋租赁市场，鼓励居住性购房，控制投资性购房，扩大房地产有效需求。 加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业，建立健全房地产 服务机制，促进房地产市场健康有序的发展。 ”本项目主要以住宅为主，符合规划的要求。 四、项目的建设 是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径 房地产业是带动就业增长的重要途径之一。 2020年，全省房地产业从业人员 万人，加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员，从业人员总数在 5万人以上。 房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强。 据专家测算，房地产业每增加 1人就业，可以带动相关行业增加 2人就业。 按照目前房地产业每年新增就业人员 ，每年 为社会提供的新增就业岗位就达到 万个，占全省城镇新增就业岗位的 %，成为带动就业增长的重要途径之一。 167。 项目建设的可行性 一、 经济的发展为项目的发展提供良好的契机。 市区 经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础； 从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口 (打工、就业、 务 商人员 )的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空 间；“十一五 期间 县城市 人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。 由此 判断，未来鄱阳县三至五年的房地产业发展应该是积极向上的。 产业结构日趋完善，第 三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业 的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。 人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为 房产消费提供强大支撑。 房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。 “ 十五 ” 期间固定资产 投资的持续稳增，房地产投资年均增长 43． 82％，说明宏观调控并未严重影 响鄱阳县房地产市场。 预测未来鄱阳县三至五年的房地产业仍然保持着持续发展的态势。 二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。 近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控 的政策，如清 理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。 以上各项政策对鄱阳县房地产市场未来发展均有一定程度影响。 “ 国务院稳定房价八条意见 ” 以及 “ 国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ” 的 发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价 过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。 但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的 负面影响较小。 鄱阳县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变 化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。 营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。 三、 本 项目已经具备开发的条件，前景较好。 项目所在地用地性质为商住用地，项目用地符合规划条件，已取得土管部门颁发的《土地使用证》，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。 项目用地目前未勘探到有矿床和文物存在，不影响防洪和排涝，不影响通航及军事设施等。 目前场地内建设条件良好。 项目所在地交通条 件优越，环境状况良好，适宜项目建设。 项目建筑设计上突 破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。 本项目的开发建设具有很好的市场前景。 这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。 因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的 “湖城一品”住宅小区房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是鄱阳县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。 无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是 可行的。 第 3章 项目市场调查分析 在当今竞争异常激烈的房地产市场中，市场分析作为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成，在房地产市场运作日趋规范、透明，经营环境竞争日益复杂、激烈的情况下，已彰显越来越重要的作用，市场分析工作成功与否直接关系到企业开发成本的控制，关系到整个项目的效益，甚至关系到项目开发的成败，只有通过认真细致、专业有效的市场分析，为项目的每一个环节提供即使准确的市场信息，使项目能制定确切可行的策略，打好变幻无常的、漫无边际的商海战，争取每一次的胜利。 本报告通过对鄱阳县房地产市场进行调查，以更深入 地了解鄱阳县房地产市场，把握房地产市场供给和需求情况，通过房地产市场分析，为本项目的产品定位、建筑规划设计和前期营销推广奠定市场依据。 167。 项目周边环境分析 本项目位于鄱阳县人民南路西侧，东临人民南路，地理位置优越，区位优势较为明显。 拟建住宅小区具有便捷的交通。 随着市政、生活配套设施的完善，城东片区处于商品房开发热潮，地块极具潜力的背景使项目占据天时地利，成为未来鄱阳县人民南路区域的现代住宅社区的典范。 167。 市场供求分析 由于前面我们对国家或行业发展规划、市域及县域国民经济和社会发展规划、区域概况及其经济概况、环 境状况都做了详细的叙述和 分析，现我们从影响房地产市场的因素来分析该行业的市场状况和发展前景，以致于分析项目的可行性及其市场前景。 167。 区域房地产市场分析 2020 年 110月，鄱阳县房地产开发完成投资 74721 万元，比去年同期增长 %，增幅比 18月提高 ，完成投资占全社会固定资产投资的 %。 其中，商品住宅完成投资 55066 万元，增长 %；商业用房完成投资 15757万元，增长 %。 110月，鄱阳县房地产开发投资继续回升，主要有三方面原因： 大项目推进 110 月， 在全县房地产开发建设项目中，投资超过亿元以上的项目有 10 个，完成投资 57029 万元，占全县房地产开发完成投资的%。 商业营业用房投资比重提高 110 月，鄱阳县商业营业用房完成投资 15757 万元，比去年同期增长 %，占全县房地产开发完成投资的 %，比重同比提高 个百分点。 资金来源充足 110 月，房地产开发资金来源合计 105747万元，比去年同期增长 %；其中，自筹资金 42140万元，增长 %；其他资金 25281万元，增长 %。 167。 市场需求分析 鄱阳县房 地产行业起步较晚，居民住房原以自建为主，而且目前鄱阳县大部分居民住宅 在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型、人均居住面积等离现代化城市的要求以及“十一五”规划目标都尚有较大的差距，到 2020年 县城 城镇人口突破 30 万人， 县城建成区面积达到 30平方公里 , 初步建设成为人气旺、商机足、辐射带动能力强的现代化区域中心城市和环境美、生态优、品位高、适宜人居的 工业新城 .如果按人均建筑面积 25平方米 的居住水平 以及城市规划要求 ， 还需要加快房地产住宅开发的步伐。 在推进城镇化建设和现代城市化建设进程中，老城区的改造和新城市规 划区的建设，势必要涉及对老城区居民住宅的拆迁，新城市规划区内农村人口的转移和住房安置。 这些拆迁户 无论 是实行货币安置，还是实行置换安置，这都需要新建住宅来解决他们的住房问。