儋州那大城区土地储备项目可行性研究报告(48页)-地产可研(编辑修改稿)

儋州那大城区土地储备项目可行性研究报告(48页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

西华、西庆 6 个国营农场的集镇群。 以发展高新技术工业、食品工业、生态旅游业、商贸、农业科技教育为主的综合性区域，建设成为全市的政治、文化、商贸中心区。 本项目就是在这样的环境背景下提出建设的。 项目 建设的必要性 加快城市建设，率先基本实现现代化的战略选择 党的十六大报告提出， “有条件的地方可以发展得更快一些 ”。 儋州 市作为海南省 西 部地区最大市县之一， 是 西部地区 经济 、交通、通信和文化中心，地处西部工业 走廊核心区，洋浦经济开发区位于其境内， 可谓是海南省有条件建设发展得更快些的地方。 城市发展的成功经验表明，加快城市化进程，不仅是扩大消费需求，拉动经济增长的有效途径，也是提高人民收入，改善生活质量的重要举措；加快城市化进程，增强中心城市的内聚力和辐射力，扩大城区人口规模和地域规模，大幅度提高 儋州 市 的城市化水平。 加快城市建设，扩大对外开放的现实需要 “未雨绸缪、超前谋划 ”是一个城市城市化建设规划发展必须具备的战略手段。 城市作为接受经济辐射和产业转移的重要载体，更应超前应对，加快建设。 如果我们不加快推 进城市建设，在基础条件上落后于周边地区，就会影响与先进地区、先进省份乃至国际化都市、区域接轨进程，就会在激烈的区域竞争中陷入被动。 因此必须完善城市基础设施及其配套建设，加快城市建设步伐，扩大对外开放，让当地与外界充分接触，信息顺畅交通。 加快城市建设，带动经济增长，提升区域竞争力的重要举措 城市发展史告诉我们，城市的发展不仅仅是城区范围的发展，而且是区域经济发展的龙头和重点。 在新的形势下，哪个地区城市的改革力度大、发展快，哪个地区城市的集聚、辐射功能就强，对内凝聚力和对外吸引力就大，对本地区改革开 放和经济社会发展的导向作用和带动作用就显著。 事实表明，没有城市建设的快速推进，就不可能有经济的高位起跳。 只有不断地推进城市建设，不断地放大城市功能，才能集聚更多的人气，才能带动区域经济的持续健康发展。 我们必须顺应时代发展的要求，强势推进城市化进程，奋力刷新城市面貌，提升城市综合竞争力，以在日趋激烈的区域经济竞争中赢得主动，抢得先机，实现跨越式发展。 加快城市建设，提升城市形象，营造一流投资环境的必然要求 城市化水平体现了一个地区的经济实力，体现了一个地区的外在形象，也体现了一个地区的投资环境。 人民 生活是否殷实，居住环境是否适宜，创业氛围是否浓烈，人气商机是否旺盛，投资经商是否安全，都通过城市这一窗口得以展示。 城市化不是简单意义上的人口向城市集中，而是生产、生活方式的城市化，体现着社会较高的发展水平。 城市作为人民群众生产和生产的中心，发挥着集聚和配置功能，使人口向城市集中，企业向工业园区集中，人群向舒适的环境集中。 城市建设，就是解决城区功能布局不尽合理、定位不尽科学、人居环境不尽理想等问题，努力使整个城市的环境得到重构，形象得到重塑。 通过加快城市建设步伐，以不断完善城市综合服务功能，创造一个投资者安心 、放心、舒心的创业环境，真正把 儋州 市建设成为环境优美、生活舒适、人尽其才、物尽其用、地尽其利的最适宜创业的 现代化 城市。 因此，为了营造 儋州 市一流的人居和创业环境，全力打造崭新的城市形象，促进全市经济社会跨越式发展，琼海市各级政府、社会有识之士应当审时度势，面向新世纪、迎接新挑战、谋求新发展。 全力推进琼海市城市化进程步伐。 综上所述， 本 项目建设是适时的，也是必要的。 第三章 市场分析及建设规模 市场分析 儋州作为海南西部中心城市，必须统筹城乡规划，扎实推进城市建设，不断完善城市功能和农村发展条 件，切实把儋州打造成为独具魅力的 “ 绿城 ” 、 “ 水城 ” 、 “ 文化之城 ”。 按儋州市“十一五”发展 总体 规划要求，实现其总目标，需实现下面具体各项产业目标： 培育和发展西部旅游经济、辐射带动西部其它地区的旅游业发展。 加大旅游宣传促销力度，积极参加国内各种旅游产品展览会和交易会，充分利用各种新闻媒体，大力宣传儋州旅游资源，优化旅游营销策略，培育有儋州特色的度假休闲旅游市场，突出“生态旅游”、“科普文化旅游”、“观景旅游”等特色，建设高水平旅游精品景区，打造儋州旅游品牌，建设“最佳中国旅游城市”。 到 2020 年，全市接待 国内外游客 56 万人次，年均增长 9%，旅游营业收入 3 亿元，年均增长 %。 2．进一步加大旅游基础设施建设和特色旅游产业开发，优化儋州南部旅游景点，开发北部旅游资源。 “十一五”期间要形成南区、北区两个版块旅游线路，即以那大为中心，兰洋温泉、那大夜景、松涛水库、热带植物园（儋州国家农业科技园观光区）、石花水洞、莲花岭国家森林公园、花果山旅游等景点为南区；以东坡书院、中和古城为中心，鹭鸶天堂、千年古盐田、光村银滩渡假休闲和峨蔓滨海旅游等为北区；建设五星级和四星级宾馆、酒店各 2 家、 12 个高尔夫 球场。 3．发挥旅 游业的带动效应，推动餐饮、物流等第三产业发展。 进一步优化服务业内部结构，加快发展现代物流、交通运输、信息服务等产业，积极发展教育培训、文化娱乐、体育健身、医疗保健和休闲服务等产业。 培育发展技术服务、法律服务、会计服务等中介服务业，提高中介服务业专业化、社会化和市场化程度，为各类市场主体提供优质服务。 4．积极发展房地产业。 以优化结构、改善供给、规范交易为重点，加强对土地市场调控，在那大东南面规划发展中低档居住商品房区域；东北面及“热农院校”周边为中高档居住商品房区域；西北面为商业房地产区域。 白马井、东成、木 棠、雅星（八一）等重点镇划出适当的土地开发房地产。 加强对大型商贸设施建设的规划，加快火车站物流中心区的建设速度；统筹各类专业批发市场和商业餐饮网点布局，形成功能明确、特色突出、布局集中、经营规范的步行街、美食街等。 5． 加快推进城镇化建设进程，打破城乡二元结构，繁荣小城镇经济，通过小城镇建设和移民搬迁，引导更多的农民进入小城镇，扩大农民就业空间，拓宽农民增收渠道，逐步形成产业发展、人口聚集、市场扩大的良性互动机制，增强小城镇吸纳农村人口、促进非农就业、带动农村发展。 2020 年，全市城镇人口达到 43 万人，城镇 人口比例达到 45%。 从 上述 诸多方面发展的情况来看， 儋州 的城镇化水平要从目前的 水平 提高到 2020 年 53%， 实现“十一五” 总体规划 发展目标， 还需要加大 儋州 市 那大 镇主城区城市基础设施建设，扩大建设、储备城市建设用地，加大招商引资力度，吸纳优秀人才，提高城市人口比重，继续加快推进 儋州 市城镇化进程步伐。 那大 城区是 儋州 市政治、经济和文化中心，是该市甚至海南岛 西北部 区域农副产品集散地和商贸重镇，是海南省旅游 西 线重要的中间休憩节点，其可谓是集区位优势、资源优势以及交通 等优势等一体的海南省主要城市之一。 但其建成区规模较小，人口不多，要与市委市政府提出的实施 儋州 城市化建设战略目标相吻合，要与城市总体规划相衔接，就必须把符合城市规划用地的非城市建设用地通过合法手段转换为城市建设用地，并搞好其交通、给排水、电力通讯、通气消防等基础设施及其配套设施建设。 给外来者营造方便、舒适、良好的创业环境，给人们创造一个环境优美、交通便捷、基础设施完善的居住环境。 目前，拟建项目土地利用类型为耕地、园地、林地和养殖水面等农用地以及已属于建设用地的村庄用地。 为了顺应城市建设发展需要，必须把规划范 围内土地利用类型转换其用地性质，即农用地转换为高利用价值的城市建设用地，已是建设用地的土地利用类型将其转换为更高价值的建设用地。 建设规模 本项目主要是把农用地和村庄用地建设成为高利用价植的城市建设用地。 建成后， 儋州 市 那大 主城区将增加 集 居住、商贸 和文体 等 用途于一体的城市建设用地，面积达 2062亩。 建设内容地块区域道路工程（城市次干道、支路）、室外给排水工 程（给水管、雨水管、污水管）、电力工程（含道路照明）、电信工程 以及区内建（构）物拆除、区内场地 地块平整 工程等。 第 四 章 项目选址及其建设条件 项目 建设地点 本项目 共收储土地 3 宗， 园地路南侧、文化路东侧两宗地，一宗北靠西部中心医院，面积 498 亩；一宗北靠市人民广场，面积 654 亩；站前地区一宗，面积 910 亩；一共 收储面积 2062 亩。 详见有关图件。 项目 建设条件 地形 、 地貌 及地震情况 儋州市地势由东南向西北倾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。 平原为分布于中部的河流冲积平原和西北部沿海的海积平原。 境内有大小山岭 160 座，多在东南部，南部的纱帽岭海拔 752 m，是境内最高点。 儋州市境内分 布的大断裂主要有王五 ~文教大断裂、从化 ~阳江断裂和儋州 ~万宁断裂，具有发生中强以上地震活动的背景， 1999 年发生的万宁近海 级地震就位于儋州 ~万宁断裂上。 境内未发生过 3级以上地震活动，陆地地震活动较少。 根据《海南省地震烈度区划图（ 1990）》，儋州市地震基本烈度为Ⅶ度。 气象 项目所在区域 靠近 “ 西北部丘陵半湿润、轻冷害、轻风害气候区 ”。 多年平均气温 ，年内平均气温最高月份为 7 月，可达 ，最低月份为 1 月， 平均 温度 为 170C，历年绝对高温 ，绝对低 温 ；年平均降 雨量 ，干湿季分明， 5~10 月为雨季，雨季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占全年总降雨量的85%左右。 11 月至翌年 4 月为旱季，其间降雨量仅占全年总降雨量的15%左右；常年风力 2~3 级， 4~8 月 吹 偏南风为主， 9 月至翌年 3 月多为东北风，台风影响 为 全省 较 少、 较 轻 地区。 工程地质条件 从地质构造上看，儋州市处于琼北断陷和琼中海西褶皱带的西部。 受地质构造控制，以王五 ~文教断裂为界，分为南北两个不同的区域：北区为地势低缓的平原，地表为第四纪火山岩和冲 ~洪积、海积地层覆盖，南区地貌单元主要由古生 代浅变质岩和花岗岩等基岩组成。 项目所在为南区，为花岗岩等基岩，适于本工程建设。 项目所在地区的基本情况 儋州 市概况 儋 州市位于海南岛西北部，地理坐标为北纬 19176。 11′ 19176。 52′，东经 108176。 56′ 109176。 46′，东邻临高、澄迈两县。 东南与琼中县相连，南界白沙县，西南与昌江县接壤，西北部和北部濒临北部湾 ,与越南民主共和国北部和广西壮族自治区隔海相望。 面积 3269 平方公里，约占全省面积的 10%。 人口 665542 人，辖 21 个镇 5 个乡， 225个管理区， 1508 个自然村。 境内有 10 个国营农场和中外 闻名的洋埔经济开发区。 市政府驻那大镇、距海口市 139 公里、三亚市 284 公里。 海榆西线公路横贯市境，境内有支线公路 235 条，通车里程达 1574公里，各乡镇全部通车，每天有班车直达广州和省内各市县。 是海南 省西部地区经济文化中心和交通枢纽，为国家及 高新技 术密集区。 市境内有著名的中国热带农业科学院和华南热带农业大学，简称“两院”，有特区中的特区 —— 洋埔经济开发区。 悠久的历史给儋州市留下了众多古迹，且多为宋代以前的古迹，如汉代伏波井、中和古镇、东坡书院等。 尤其是北宋大文学家苏东坡谪居儋州三年间，讲学明道，使儋州教化 日兴， “ 书声琅琅，弦歌四起 ”。 海内外名士接踵而来，从师东坡。 儋州在此时成为了全岛文化的中心，也培养了民众尊师重教的传统。 苏东坡北归九年后，儋人符确成为海南第一个进士。 此后，儋州人才辈出，名声远播，在海南历史上曾发生过深远的影响。 儋州民风淳厚粗犷，古风犹存。 在苏东坡带来的良好的文化氛围影响下，这里的人民爱好吟诗作对，使儋州素有 “ 诗乡歌海 ” 之称，有许多民间诗社。 儋州山清水秀，有丰富的自然资源和旅游资源。 儋州市的森林资源居全省首位，拥有森林面积 1 万公顷。 珍稀树种资源更是首屈一指，仅华南热作两院植物园就保存有上 千个珍贵树种。 儋州著名的旅游景点的东坡书院、热带植物园、蓝洋温泉、光村银滩，还有一批待开发的旅游资源。 儋州方言繁杂，有客家话、粤语、军话、村话、临高话、黎话等方言，反映了海南移民的特色，也展现了与东部迥异的民俗风情。 近年来，儋州市曾被评为 “ 全国城市环境综合整治优秀城市 ” 、“ 全国卫生城市 ” 、 “ 全国文明示范市 ”。 资源状况 儋 州既有丰富的自然资源，又有良好的投资环境。 水源丰富，年降雨量一千八百到二千毫米，境内的松涛水库容量三十一点九亿立方米，水利灌溉条件。