信阳市茗阳天下一期项目可行性研究报告(128页)-地产可研(编辑修改稿)

信阳市茗阳天下一期项目可行性研究报告(128页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

春晓、浉河山庄、翠庭美墅 等等。 本项目的建设将成为该区域 最大的楼盘，以其优质的产品形态 ，创造信阳市的典范楼盘， 引领市场价格 ， 房屋均价 在 每平方米 1500 元左右，配合周边商业房产的建设实施，从项目的 SWOT 分析也 可以看出，本项目发展潜力很大。 2020 年可比楼盘基本情况 楼盘名称 建筑面积 （万 m2） 项目优势 项目劣势 开发商 地址 柳堤春晓 — 自然环境绿化很好 — — — 京碑健康城 20 交通方便地段好 楼间距小 信房集团 北京南路 宝石山庄 7 交通便利治安好 离城区远 中天房地 产 宝石桥 浉河山庄 — 交通便利，安全 — — — 东方京城 10 配套好 没有绿化 政源集团 东方红大道 天伦小区 3 环境好 交通不方便 配套不好 外形设计 君立房地产 华夏路 成功花园 10 交通便利，周边配 套 楼间距小 采光不好 开发（集 团） 成功路 万家灯火 — 交通便利 人口多，拥挤 — — 项目 SWOT 分析： 优势（ S） 劣势（ W） 位于信阳房地产未来开发的重点区域浉河区，发展潜力巨大。 与市区房价相比，相对较低，有一定的投资潜力。 气候、环境宜人，背山面水，空气清新，非常适合人群居住。 区域连接国道、浉河桥，距离市区 10 分种车程，道路交通十分便利。 以“茗阳阁”为中心，周边旅游、休闲设施丰厚，是信阳市区未来休闲圣地。 项目建筑形式丰富，从住宅到别墅一应俱全，可以满足不同阶层的 消费人群，符合目标客群的购房心理。 本项目规划设计良好，楼栋布局错落有致，内部交通合理。 项目规划较大，具备自身配套设施上的优势，商业、教育配套设施完备。 距离市中心较远，给人偏远的第一印象。 地块周边交通配套设施不足，目前无公交车通行，生活及出行不方便，尚须发展。 机会（ O） 威胁（ T） 政府规划强力引导，发展前景、投资前景好，区域内对旅游景点的开发，必能带动项目所在区域的形象及知名度的提升。 项目地块周边自然环境宜人，空气清新，自然宁静。 信阳市目前尚无如此规模的社区，大 型混合式社区在信阳市区域为市场空白点，一但本项目以全新的独特的面貌出现，将会吸引众多潜在的购房者的注意力。 抓住目前市政府准备改造浉河两岸这一契机，项目的开发必将得到政府部门的大力关注。 本项目的定位及前期入市至为关键，项目定位没有创新及差异化，将有可能导致项目营销困难。 郊区楼盘市政及生活设施配套不足。 商业地产项目市场分析 随着信阳市经济的迅速发展，人民生活水平不断提高，消费需求日益增加且呈多样化的发展趋势。 2020 年信阳市国内生产总值 3471173万元，城镇居民人均可支配 收入 5257 元，恩格尔系数在 40%以下，其 中消费性支出 2713 元。 中高档消费者群体数量日益扩大，消费潜力大，追求“享受购物”、“体验购物”、“休闲购物”等消费形态逐渐成为一种时尚。 消费行为进一步深化扩展，对集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性、大型购物场所的向往很热切，需要有一个能够提升消费档次的繁华的商业街。 另外，国家对休假制度的改革也扩大了人们“假日消费”的需求，拥有占全年总天数 31%的休闲天数，人民群众需要有集休闲旅游于一体的享受型消费，希望有一个既能体现信阳茶文化特色，又具有现代商业气息的信阳“王府井” 、“南京路”，以满足游购餐娱。 特别是一年中三个休闲旅游“黄金周”，使居民假日消费有了时间保证，从而促成了“假日经济”的繁荣。 目前，信阳市中心商圈附近的商业经营场所，星罗棋布，大小店铺几百家，比较知名的大型商场有新亚等多家。 许多商场由于市场定位不准，经营特色不突出，经营档次偏低，没有体现出信阳市的商业特色，反而沦落为二、三流的集贸市场档次，假冒商品较多，经营状况比较差，没有形成足够的人气。 从比较众多的商场的经营状况可以看出，良好的服务态度是一个必备的条件，以超市聚集人气也是一个较常见的经营思路。 然而，受传 统的商业经营模式影响，信阳市当前现有的商场的商业经营方法过于单一，黄金地段的商业区内虽然大小店铺齐备，但品种重叠，经营方式雷同，经营手段相似。 大商场的商品缺乏应有的名、优、特、精，商场布局也极尽罗列，百店如出一辙。 各经营场所没有体现企业自身的特色和形象，各商家只是在视觉识别上极尽铺陈，缺乏应有的内涵。 娱乐场所的经营上，也没有让不同层次的消费者群体享受不同的娱乐氛围。 所以，信阳市商业、娱乐场所的经营风格和品味有待于进一步 提升， 缺乏一个能够提升信阳茶叶故乡形象的标志性工程， 亟待建设真正意义上的名品店、精品店供大 众消费。 为了大力发展信阳市的商业，体现出信阳作为茶叶故乡的特色，加快信阳的城市建设和经济发展，满足广大人民群众不断增长的消费需求，需要建设一个集购物、休闲、游乐为一体的大型综合性商业步行街，结合茗阳阁和茶叶博物馆的修建，体现出茶叶故乡的身份，展示信阳的城市风采。 本项目地处信阳市浉河南岸，该区域是知名度很高、极具发展潜力的地段，周边的商业氛围十分浓厚，容易形成集群优势，是具有消费吸引力的黄金宝地，区位优势十分突出。 随着周边住宅地产项目的逐步开发，将会有大量的居民入住，旺盛的市场消费群必然有着大量的市场消费需 求，未来便利的交通也将是本项目地块难得的优势之一。 商业繁荣必然给房地产开发带来巨大的收益。 住宅地产也需要有一定的商业贸易设施支撑，新一轮的商业旺潮即将在这里展开。 目前，随着信阳市的地标性建筑 —— 茗阳阁的即将建成，该区域将是人流量较大的地段，也必将有旺盛的交易。 本项目利用浉河南岸一直待开发的闲置土地，经合理规划和设计，建设成目前信阳较少的商业步行街，意向购买者将十分看好，政府和市民对项目的建设关注程度也极高。 本项目的成功开发将会对提升信阳的商业档次起重要作用，特别是利用规划浉河大桥修建的契机，将为本项目的建设 在交通上带来更大的便利，建成后将真正成为连接东西，贯穿南北，联通八方的商业核心区，很好地将其与南湾水库、信阳师范学院等旅游、文化区域连起，将可以很好地解决周边商业设施极为单一的现状，形成一个良好的商业氛围，创造大量商机，所以，本项目开发建设处于有利的时机，恰 逢其时。 本项目将以宣传茶文化为主线，以餐饮、休闲、娱乐、购物中心为辅，加以开发，从信阳市目前的商业形态上看，在经营商品档次和服务水平上重复建设，各种业态欠缺细分和规划现象严重。 纯商业集团综合性百货商场的经营规模较大，经营的品种也较为齐全，但客流量通常不 高，相互之间的竞争也较为激烈；而主题性商场、专业市场，经营品种主要限于一定主题，虽客流量较高，但毛利率较低；超市的特点是采用开放式货架经营方式，经营品种主要是家庭日常必需品，虽客流量大，但通常毛利率也较低；其他个体经营的独立店铺又主要以服装日用品为主，其商品的品种和经营的诚信度不高，很难获得众多顾客的青睐。 更重要的是人们购物的便利程度不高，购买不同类型的商品要出入不同的商场，给购物增添了许多不必要的麻烦。 通过本项目的开发，使消费从单一的购物交易向购物、休闲、娱乐为一体的综合性消费转变，增强了人们对消费的多种 体验，可以汇聚更多的人气，使消费行为进一步丰富发展。 在对“茗阳天下”商业步行街的规划过程中，引入了全新的设计思路和开发理念，用地规模适中，商业中心的可塑性强。 建成后将能够以较大的规模，全新的具有很强的顾客吸纳能力的业态，满足不同消费层面的不同需求，真正体现现代意义上的商业步行街概念。 合理的规划、创新性的设计、多样化的营销方案，对入驻经营者有较大吸引力，使项目有较好的市场前景。 当然，本项目的商业开发部分，必然面临市场环境因素的影响和制约。 而本项目开发由于规模较大，市场消化时间相对较长，消费者 对此业态有一个逐 步认知、认可的过程。 因此，其它商业用地可能会进一步对本项目建设造成一定的冲击。 除应密切注意市场，选择合适的市场策略外，还要组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，抓住机会，减少风险。 从市场经营环境来看，投资于百货业或其它零售业，其高额的回报率是吸引资本的第一动因，目前我国零售业的毛利率约为 18%，纯利润也有 7%左右，而台湾、香港的零售业经过长时间的充分竞争，纯利润至多 3%。 投资于商业的丰厚利润，使得资本的竞争日趋激烈，许多国内的知名商家均看好信阳的巨大商机，通过联合、重组等资本运作手段整合产业链条，使商业零 售业市场的行业竞争异常激烈，项目的市场运作经营压力很大。 以开发特色个体经营店铺的形式将南街、北街全部售出，如果没有一个高品位的经营风格和理念定位，很难营造出高档商业步行街的氛围。 对此，茗阳天下步行街必须选准项目定位，从中有所突破或另辟蹊径，才能避免市场劣势。 应选择机动灵活的市场运作方式，租售结合，通过销售收回投资，利用自营和出租的形式，明确项目的经营风格，提升项目的开发理念。 由于项目的性质和所包含的内容庞杂，而本报告只是可行性研究，在经营方式、方案选择等方面尚有待于进一步完善，建议在未来的市场调研分析中做 进一步的深度研究。 商务写字楼市场分析 随着我国国民经济的高速增长和对外开放程度的不断加深，我国 的商务写字楼服务业得到了迅速发展，服务设施不断完善，服务质量和服务水平不断提高，高档次商务写字楼宇不断增加。 商务写字楼作为高档物业，是城市经济水平的显示器和助推器，其发展水平成为衡量地区经济水平和景气程度的重要标准。 就全国范围看，随着国内宏观经济的持续发展，我国商务酒店、写字楼的市场开发呈现出不断上升的态势，各地开发商均普遍看好当地商务酒店、写字楼的发展空间。 但是，由于全国各地经济水平的不均衡性，我国 高档商务酒店、写字楼的分布基本格局呈现东部多、中西部少的状况。 东部地区的写字楼愈建愈多，已经占全国的 %，而中西部地区只占了 %。 随着中国与世界经济、文化等方面的交流日益频繁，加上国内经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，人们对高档次商务写字楼的需求越来越多。 尤其是未来几年外商投资的进一步增长，金融、保险等行业的扩大开放，写字楼的市场需求将会增长，市场空间较大。 目前经济发达地区的高档写字楼物业经营状况稳定，市场趋势较好。 中西部地区在国家加大了开发力度之后，对商务写字楼的需求也很大，许多城 市高档次商务写字楼的数量也在不断增加。 这些高档商务写字楼环境优美，交通便捷，综合服务设施齐全，经营管理科学先进，是进行商务谈判、举行各种会议的最佳场所，经营状况比较稳定，经济效益较好。 信阳市目前的商务写字楼开发尚处于初期阶段，由于受经济发展水平和发展特点的制约，目前还没有真正的商务写字楼，仅有的可以 作为写字楼来使用的房产还处于十分简陋的状态，智能化水平低，物业管理手段落后。 随着经济的逐步发展和中部崛起战略的逐步实施，由于区域集聚度增加符合市场的必然选择，集中的办公物业便于信息沟通、节约办公成本，同时容易形 成规模效应，所以区位优势明显的商务办公用房在信阳将有较好的市场需求潜力。 随着浉河南岸的开发建设和城区的改造，信阳市未来高档办公物业在该区域将会有较好的市场，以适应高速发展的经济需要。 本项目位于环境优美的浉河区内，是信阳市政府及其它行政办公单位较为集中的区域，具有得天独厚的商务中心优势。 这里地理位置优越，交通快速便捷，商贸活动繁荣。 因此，在这里建设综合性商务写字楼，市场潜力巨大。 市场分析结论 信阳市房地产未来开发的重点区域在浉河区，发展潜力巨大，本项目将建设成为一个高品位的，集居住、旅游、商业和文化为 一体的信阳市大型纯生态复合社区，成为一座环境优雅，品质高尚、配套设施完善、生活形态健康的人居新城，是信阳市高品质的居住区。 住宅市场分析结论 鉴于本项目所处区位环境以及周边居民的收入水平和生活习惯等因素，先期产品应定位于高档多层物业，在下一步的继续开发中可以继续考虑别墅和小高层住宅。 由于该区域地价较高，房价较高，居民多是看中便利和完善的配套，对住宅的舒适度要求较高。 因此，可适当选择大中户型以满足市场需求。 在户型设计中要注重功能性和实用性，以三房一卫和三房 二卫为主，复式住宅为辅。 面积规划上 ，三房一卫控制在 90120 平方米左右；三房二卫控制在 100— 140 平方米左右，复式控制在 240 平方米以下。 基于该区域中高档项目较多，且本案楼盘较大，可走中高价位的路线，适当拉高市场均衡价格。 本项目均价定为 1500 元 /平方米左右。 这样的价格有利于项目的销售速度和资金回笼，提高投资回报率。 典型楼盘价格趋势 项目建设过程中应适当考虑将来本楼盘的巨大成长潜力，与浉河沿岸各种文化设施的修建，以及公建部分的逐步建设到位而适当调整住宅的价格。 商业地产市场分析结论 本项目将以品茶、餐 饮、休闲、娱乐、购物中心的形式，加以开发，建成信阳茗阳天下步行街。 随着周边住宅地产项目的逐步开发，将会有大量的居民入住，旺盛的市场消费群必然有着大量的市场消费需求，未来便利的交通也将是本项目地块难得的优势之一。 为了大力发展信阳市的商业，体现出信阳作为茶叶故乡的特色，1325143516101。