保定火车站写字楼项目可行性研究报告汇丰行地产(38页)-地产可研(编辑修改稿)

保定火车站写字楼项目可行性研究报告汇丰行地产(38页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

将会源源不断，国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到 80 万元 /亩，商业用地 100 万元 /亩，开发的成本将进一步的加大。 随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进一步加剧，风险加大，在开发成本的控制、产品规划设计、产品定位及营销推广、资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。 在过去 的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间里，商业地产的竞争形势将更加严峻。 保定市商业房地产开发及营销水平 保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品、解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进一步增加了市场开发的风险。 商业房地产市场供应状况 写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限。 分割产权式商业广场在过去的几年销售普遍较好，客户比较认可这种投资方式，但对后期的经营回报比较担心。 商务公寓供应量比较小，销售很好，尤其是小面积产品十分畅销。 产权式酒店还是一个新兴的产品，现在供应量有限，只有恒通财富中心酒店销售很好，但规划设计及后期经营的技术要求很高。 底商一直是客户投资 的首选，几年来供应与需求均保持良好的势头。 地块分析，项目开发建议 受访人员对本地块普遍印象良好，对交通、周边的环境、市政配套给予了良好的评价，对其商业价值认可。 虽然 本项目不处在城市的发展方向，但城市中心的区位优势仍将对客户具有很大的吸引力。 由于旧城区改造难度较大，本区域内的土地供应将受到很大的限制，也导致了其存在的稀缺性。 在开发当中普遍看好有居住及兼作投资型的产品，对商住公寓比较认可，认为在今后的产品供应中，住宅部品仍将是主流产品。 客户将比较关心产品套价，价格是购买中的最敏感的因素。 总之信价比高的产品都将会有很好的市场。 建议产品要畅销就要迎合大多数购买群体的心理需求，开发产品应适合更多人群购买，降低购买条件和投资风险。 附件二：楼盘调查表 一、商 业 楼 盘 调 查 表 基本资料 项目名称 发展大厦 项目位置 朝阳路财富中心斜对 开发商 常青树集团 售楼电话 占地面积 总建筑面积 建筑形态 高层 12层主楼 +6层裙楼 代理公司 建筑设计 写字楼 运营管理 车库 /车位 小型停车场 施工进度 现房 开盘时间 交房日期 02年底 房屋情况 建筑结构形式 1层底商 2层以上为写字楼 内部配套 水 、 电 、 暖 、电话 、公共卫生间 、 中央空调 宽带 、食堂 、监控系统 ○ 电梯 部 、 ○车位（或车库） 地上 ○层高 米，地下 米，地上 米 装修标准 外立面 玻璃幕 卫生间 公共 大堂 电梯间 门窗 公共走廊 售价及付款方式 各层售价 （元 /㎡） 现在二手房 3500元 /㎡ 各层租金 （元 /㎡ /月） /㎡天 物业费用 付款方式 ○一次性付款，优惠 ○分期付款，优惠 ○ 成 年银行按揭优惠 产权情况 40 年使用 权 主要诉求点 销售策略 推广方式 及促销情况 销售状况 及出租率 基本没销售，以出租为主，出租率达 60% 备注 二、商 业 楼 盘 调 查 表 基本资料 项目名称 GoGo购物广场 项目位置 恒祥北大街与五四路交口 开发商 保定市华燕房地产开发有限公司 售楼电话 5919888； 5919889 占地面积 总建筑面积 建筑形态 高层 主楼 11层辅楼 9层 代理公司 北京豪森 建筑设计 商业步行街 +写字楼 运营管理 车库 /车位 施工进度 开盘时间 2020年 5月 交房日期 2020年 3月 房屋情况 建筑结构形式 地下一层为 8000㎡ 家世界超市 一层底商 5000㎡；面积 81㎡、 125㎡、 200㎡ 一、二层为商业步行街 11000㎡；面积分别为： 81㎡、 125㎡、 200㎡）。 三层为韩国城（产权式商铺）（ 10㎡为一个单位）。 四至九层为写字楼，写字楼的面积： 8004800㎡； 内部配套 水 、 电 、 暖 、电话 、公共卫生间 、 中央空调 宽带 ； ○ 电梯 2 部 、 ○车位（或车库） 地上 ○层高 米，地下 米，地上 米 装修标准 外立面 玻璃幕 卫生间 公共 大堂 电梯间 门窗 公共走廊 售价及付款方式 各层售价 （元 /㎡） 底商： 10500元 /㎡；产权式商铺： 7600元 /㎡；一、二层商业步行街： 2588元 /㎡；写字楼： 26002700元 /㎡； 各层租金 （元 /㎡ /月） 无出租 物业费用 付款方式 ○一次性付款，优惠 2％ ○分期付款，优惠 ○ 六 成 年银行按揭优惠 1％ 产权情况 40 年使用 权 主要诉求点 销售策略 推广方式 及促销情况 销售状况 及出租率 门脸共 13套，剩 2套（ 81 ㎡、 211㎡的各一套），销售 85％；写字楼销售率占 60％； 备注 三、商 业 楼 盘 调 查 表 四、商 业 楼 盘 调 查 表 基本资料 项目名称 恒通财富中心酒店 项目位置 朝阳大街与天鹅路交叉口东行 开发商 售楼电话 占地面积 总建筑面积 建筑形态 18层高层 代理公司 北京豪森 建筑设计 运营管理 车库 /车位 施工进度 现房 开盘时间 03年 5月 交房日期 房屋情况 建筑结构形式 分为 A、 B两座； 主楼 A座： 14层为商业； 59层为酒店； 150套，剩 10 套； 1018层为商务公寓； 150160套，其中跃层 10套，现还有 45套；其余已售完。 B座： 12层为底商 12020㎡； 3层 6000㎡，现以 1000㎡为一单位出售； 49层为写字楼，每层 500㎡，共 3000㎡； （ B座有 21000㎡） 内部配套 水 、 电 、 暖 、电话 、公共卫生间 、 中央空调 宽带 、酒店 、监控系统 ○ 电梯 4部 、 ○车位（或车库） 地上 ○层高 3米。 装修标准 外立面 玻璃幕 卫生间 公共 大堂 豪华 4星 电梯间 门窗 公共走廊 地砖部分地毯 售价及付款方式 各层售价 （元 /㎡） 开盘售价 2200元 /㎡（ 2020年 5月开盘），现在公寓售价 40004400元 /㎡（精装） 各层租金 （元 /㎡ /月） 现写字楼的租金 /㎡天左右。 物业费用 酒店式管理费用 /㎡ /月 付款方式 ○一次性付款，优惠 ○分期付款，优惠 ○ 成 年银行按揭优惠 产权情况 主楼 70 年裙楼 40 年使用 权 主要诉求点 销售策略 推广方式 及促销情况 销售状况 及出租率 前期开盘销售良好， 05年 6月至今销售一般。 出租率达到 70% 备注 恒通商务中心经营最好，装修配套好，所以入住率也是最高的。 基本资料 项目名称 华海大厦福星阁 项目位置 向阳北大街副 199 号 开发商 保定市华海房地产开发有限公司 售楼电话 3132666 占地面积 24亩 总建筑面积 57000㎡ 建筑形态 高层 16层主楼 +9层裙楼 代理公司 无 建筑设计 底 商 +写字间 运营管理 车库 /车位 4000㎡地下车位 只租 施工进度 准现房 开盘时间 2020年 5月 交房日期 2020年 7月 房屋情况 建筑结构形式 12层底商 面积 60800㎡ 3层以上写字楼 67㎡、 69㎡、 100㎡ 内部配套 水 、 电 、 暖 、电话 、公共卫生间 宽带 、监控系统 ○ 电梯 4部 、 ○车位（或车库） 地上 标高 52 米，地下 米，地上 米 装修标准 外立面 玻璃幕 卫生间 公共 大堂 电梯间 门窗 公共走廊 售价及付款方式 各层售价 （元 /㎡） 底商： 6000元 /㎡（两层）临规划路 4500元 /㎡ 写字楼 2800元 /㎡ 各层租金 （元 /㎡ /月） 未租赁 物业费用 未定 付款方式 ○一次性付款，优惠 3% ○分期付款，优惠 ○ 成 年银行按揭优惠 产权情况 40 年产 权 主要诉求点 销售策略 推广方式 及促销情况 售楼部 楼书 户外广告 销售状况 及出租率 销售 30% 备注 外形设计新颖现代， 五、商 业 楼 盘 调 查 表 基本资料 项目名称 建基大厦 项目位置 裕华路与西下关街交口 开发商 保定市建基房地产开发有限公司 售楼电话 2220208 占地面积 总建筑面积 近 40000㎡ 建筑形态 高层 25层 代理公司 无 建筑设计 主楼商务酒店 +裙楼写字楼 运营管理 车库 /车位 施工进度 缓慢 开盘时间 交房日期 2020年 6月 房屋情况 建筑结构形式 12层为底商 34层餐饮 56层为写字间 4590 ㎡ 815层为商务公寓 160260㎡ 15层以上为酒店 内部配套 水 、 电 、 暖 、电话 、公共卫生间 、 中央空调 宽带 、监控系统 卫星电视 ○ 电梯 部 、 ○车位（或车库） 地上 ○层高 米，地下 米，地上 米 装修标准。