保定市房地产-诚信丽景蓝湾项目推广报告(doc71)-地产综合(编辑修改稿)

保定市房地产-诚信丽景蓝湾项目推广报告(doc71)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

积的定位 户型面积定位 ★ 经济型两居 90M2—— 100M2 ★ 舒适型两居 110M2 左右 ★ 经济型三居 135M2 左右 ★ 舒适型三居 150M2 左右 ★ 四居户型结构 145M2—— 175M2 ★ 少量的一居或跃层 本项目 A 区的整体户型比例建议 ★ 经济型两居 —— 20% ★ 舒适型两居 —— 15% ★ 经济型三居 —— 25% ★ 舒适型三居 —— 20% ★ 四居户型结构 （ 145M2） —— 10% （ 175M2） —— 5% ★ 一居 —— 3% ★ 跃层 —— 2% 备注：本项目 A 区确定的户型比例 ★ 一居（ 32 ㎡） —— %（ 136 套） ★ 一室一厅（ 85 ㎡） —— %（ 8 套） ★ 二室二厅（ 105— 110 ㎡） —— %（ 366 套） ★ 三室二厅（ 125— 130 ㎡） —— %（ 316 套） ★ 三室二厅（ 140— 150 ㎡） —— %（ 456 套） ★ 四室二厅（ 150— 160 ㎡） —— %（ 130 套） ★ 跃层（ 270— 300 ㎡） —— %（ 18 套） 二、项目产品建议： （ 一 ）、 社区硬件建设 —— 人 居环境 1． 规划设计 突出社区以人的生活需求、人的情感需求、人的社交需求为主的出发点，并着重突出国际化的人居理念。 园林建议，山地地形 —— 自然台地景观，下沉式花园 —— 宁静的回家之路，独立的生态岛 —— 高尚私属领域，连续观景风雨廊，生态栖居地 —— 引入绿色、健康与运动 2． 社区 环境 1） 中心 广场 主题广场宜轩敞开阔，体现博大胸怀与开放精神。 宜大量使用国际流行色及流行图案，色彩丰富，线条多变，形成热闹欢快之感。 如：下沉式大型都市喷泉广场和大型室外冲浪泳池。 2） 主题 景观 与主题大道 可重点规划和营造 8 处主题景观，如以异国风 情园林和景观为主的，或以功能分区为主的如运动的、文化的、健康的、精神的、休闲的等。 3） 园林艺术小品 紧贴项目的定位和理念，突出思想性、艺术性、视觉冲击性、人文关怀性的艺术小品。 4）康体设施 主题运动设施（如网球场、高尔夫推杆训练场等）、康体设施（如健康木道、健身园地）、休闲设施（如儿童乐园区、广场活动区、商业步行街等） 5）会所： 建议在会所设商场超市、娱乐、餐饮、健身、俱乐部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部为时尚商务公寓。 （二）、社区 教育服务 —— 人居教育 1）儿童托管服务 2）远程教育服务 3）健康促进学校 4）社区终生教育课堂 5）其他课堂教育 （三）、 社区运动健康服务 —— 人居运动 1）健康代理人 2）运动指导员与社区全民健身服务网络 3）宠物保健与托管 宠物俱乐部 （四）、 社区社团及俱乐部 —— 人居社团 1）绿色家园志愿者组织 2）社区俱乐部或爱好者协会 （五）、 商业服务及设施 —— 人居商业 1）时尚吧一条街 2）文化酒吧与文化茶馆 3）健康食品专卖店 4）天然食品专卖店 5）体育用品专卖店 6）国际名店廊 7）旅游用品专卖店 8）汽车俱乐部 9）旅游服务社 (旅游代办点 ) 10）特色餐饮 （六）、 社区商务服务 —— 人居商务 1） 聚会及社交活动 2） 商务资讯服务 3） 商务预定服务 包括： 商务中心／小型商务洽谈室／小型商务会厅／商务多功能厅 /商务秘书 /车船机票代购 （七）、 社区文化活动 —— 人居人文 1） 区内业主活动 社区内的环保志愿组织，开展绿色环保教育及活动、义务植树等，社区内的大树可考虑由业主认养或栽种。 2） 区外交流或联 谊 活动 各类球迷俱乐部、旅游、摄影、集邮、军事、单车越野、音乐发烧友、车迷协会或俱乐部等。 3） 置业会的建立和组织活动 社团活动除在区内展 开外，亦可同时加强与外界的交流，社区文化机构可利用奥园资源及其社会背景创造或提供相应机会与条件。 社区刊物应成为社团的传媒，对其活动予以密切报道和跟踪，在条件许可下，可适时邀请社会传媒对有益活动给以关注和传播。 （八）、 物业管理 —— 人居物管 1） 服务理念 管家式服务、个性化服务、贴身化服务 2） 服务内容 除常规的保安、保洁、绿化等服务，应注重考虑业主的个性化服务，如保姆服务、叫醒服务、商务服务、计时服务等，并注重社区和谐氛围和文化氛围的营造，组织各种 业主联谊活动，如书法会、插花会、运动社团、户外活动等，形成对 社区业主生活的引导和补充。 3） 收费标准 在体现高品质服务的同时，确保物业能够平稳运营。 （九） 外立面 ①立面设计的原则 风格：现代 气质：优雅的含蓄而不夸张 ★ 造型：清秀挺拔 ★ 色彩：以冷色调为主 ②立面设计建议 ★ 注重建筑外轮廓线的起伏 ★ 注重材料变化。 通过材料的变化分割形体，强调片状的面与体的结合，从而达到削减体量、重新定义比例的目的 ★ 在冷色的基础上点缀部分暖色，形成对比 ★ 注重山墙的设计 ③产品的另一要素：品质感 品质感的组成来源于多方面，除物业管理、小区环境外，本项目应着重从建筑的 细部处理，建筑底层近人尺度部分的处理，及从单元入口直至业主入户部分的内外公共空间的处理上，来着重体现项目的品质感。 建议在建筑底层近人尺度的部位使用的劈开砖、木材、钢结构构件的质感。 钢结构的冰冷现代，木结构的温暖怡人给观者以强烈的印象。 （十）户型 ①户型设计原则 ★ 户型从整体上可分为经济型和舒适型。 经济型户型强调户型的紧凑与高效，舒适型户型强调居室开间、面宽、朝向的舒适度 ★ 设计上充分考虑各种挂件如冰箱位、洗衣机的设置。 每种户型均考虑玄观的设计。 室内通过飘窗的处理，增加室内面积感觉，给客户以超值心理。 ★ 18 层端头单元放大，运用角窗等手段扩大景观面积，强化大户型与景观资源的优势组合。 ★ 顶层与底层有少量的上跃和下跃，丰富户型的种类。 南北通透的户型，起居厅功能细分，附带阳光房之休闲空间。 第三部分：项目的定位 一、 项目 LOGO 及主题 项目案名： 诚信丽景蓝湾 项目 LOGO： 诚信 丽景蓝湾 国际滨水生活城 项目核心主题语： 释义：结合案名和 LOGO，建议采用理性的产品描述与感性的理念抒发相结合的方式， 与 LOGO 进行搭配，并作为今后推广中视觉表现的符号和灵魂。 国际滨水生活城 在这里，人是生活的主体 主题语的建议： 主题语一： 以人为生活的主体 关键词的解释： ● 以人：以，动词，为，拿，把的意思。 人，名词，某人，某些人，某类人，在此指居住者。 为：作为，当成的意思。 以人，把居住者，生活的人作为 ``````` ● 生活：生物为了生存和发展而进行的各种活动，这里泛指人的生命过程中的所经历的各种活动。 ● 主体：事物的主要部分，又哲学上指对客体有认识和实践能力的人。 主题语释义： ★ 突出项目人性化的社区建设理念 ★ 强调人是生活的主要构成和决定因素，人应该认识并支配环境、建 筑、社交甚至生活 ★ 项目所营造的生活氛围都是以人为核心的，建筑以人为主体、环境以人为主体、景观以人为主体、配套以人为主体、教育以人为主体、生活以人为主体 ★ 传达出项目注重人的居住需求、人的情感需求、人的社交需求、人的生活需求 ★ 有效的区分出主体与客体，有效的区别与其他项目，丽景蓝湾社区的一切规划与建设都是以人为主体、以最适合人居住的生活为蓝图和出发点，而其他项目则更多的是开发商从成本、市场、自身的开发思路把居住者硬性的圈进来 主题语二： 汇聚世界人居文明 关键词解释： ▴ 汇聚（ e together）：聚 集；会聚 ▴ 世界（ world）：地球上所有的地方；一切事物的总和 ▴ 人居：适合人居住的环境 ▴ 文明（ civilization）：人类所创造的财富的总和 ,特指精神财富 ,如文学、艺术、教育、科学；指人类社会发展到较高阶段并具有较高文化的状态 主题语释义： ▲ 突出项目全球开发视野和国际化社区底蕴 ▲ 体现项目站在城市高端笑看风云般的大气磅礴的气势 ▲ 重点体现项目人居理念是真正与全球同步的，是悉心锻造出的精品项目 ▲ 可延展为人居环境、人居建筑、人居社区、人居景观、人居城市、人居文化、人居教育、人居物业等细分理念并与项目实际卖 点相结合 主题语备选方案： 一种气度，卓然一座城市 —————— 感性 —— 气势层面 一种气度，领秀一座城市 —————— 感性 —— 气势层面 一次相遇，一生挚爱 ———— 感性 —— 感受层面 大城境界，主流生活 ———— 感性 —— 感受层面 生活的主人，城市的主人 ———— 感性 —— 感受层面 水畔人居，悠然生活 ———— 感性 —— 感受层面 每天的自在生活 ———— 感性 —— 感受层面 每天绽放的魅力生活 ———— 感性 —— 生活体验 人是生活的主体，做生活的主人 ———— 感性 —— 感受层面 到自然中去，让生活停住脚步 ———— 感性 —— 感受层面 1质朴的浪漫，自在的优雅 ———— 感性 —— 感受层面 1每天，改变你对生活的看法 ———— 感性 —— 感受层面 我司较为推崇的主题语是： 首选： 以人为生活的主体 汇聚世界人居文明 备选： 一种气度，卓然一座城市 一种气度，领秀一座城市 其他备选方案可作为广告文案使用。 二、 项目定位： 根据对前期市场调研资料的分析与判断，结合本项目的形象定位依据及实地与开发商的交流，根据以往策划与销售近感，立足于项目本身，综合考量项目优劣势，为项目挖掘定位如下： 形象定位： ———— 定位的核心思想 国际 —— 生活方式，生活品 位 现代 —— 建筑风格，简洁明快 成熟 —— 产品成熟，配套完善 大气 —— 气势磅礴，深沉内敛 舒适 —— 及至细节，雕琢生活 健康 —— 生态水景，园林景观 产品气质： ———— 我们对项目的理解，形象定位的依据 不与人争，不妄称首席或第一，任世人感叹评说； 不浮华，不奢靡，大气而内敛，豪气而从容； 专注产品，专注细节，专注品质，做的永远比说的多； 质朴的浪漫，自在的幽雅，用心营造生活的真意； 务实，诚信，为居住者创造美好生活，为城市留下精品建筑。 产品定位： ———— 我是谁，对项目的客观和感性的描述 以国际视野打造的大 型园林水景生活社区 市场定位： ———— 我扮演什么样的角色 保定房地产市场的领导者 客群定位： 房地产项目目标客户群的定位主要目的是划分出项目主要购买人群、次要购买人群、并通过对这些人群需求特征进行分析，以使在项目推广策略、推广方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢的针对这部分客户展开宣传攻势，实现项目销售速度、效率的最大化。 本案区域市场客户群构成及心态分析 通过市场调查和分析，我司认为，目前本案区域市场尚不足以吸引更多的投资客户注入资金（底商问题另行考虑），故本案目标客户群仍以自住型客户 (二次 置业 )为主，投资客户仅占极少比例。 在以下分析中，我司仅对自住型客户作详尽分析。 、工作、生活在北部区域的国有企事业单位的管理人员 国有企事业单位的管理人员大多在福利分房时代就拥有了单位分配的住房，但此种住房为初级住宅产品，品质较差。 随着工资水平的提升和“灰色收入”的增加，他们的消费能力也越来越强，在生活水平提高的同时，他们迫切要求改善居住品质。 这部分客户在本区域内选择住宅时，主要考虑的因素是住宅产品品质、位置、交通状况等。 、不满足于现状生活区中的居民 现状生活区户型设计较老，社区规划也比较 落后，生活服务等各方面软性条件都处于初级水 平，居住品质较差，这部分居民再次置业以提升其居住品质，并可能通过以旧带新的方式带来部分要求提升居住品质的客户。 另外，还会考虑为子女就近置业，以方便今后生活。 这部分客户在挑选住宅时主要考虑交通位置、户型、社区规划和价格等。 、私营业主 这部分客户由于经营方式的灵活多样而可能积淀下一定的资金用于购买房产，他们对商品房价位有相当的承受能力，但没有所固有的地域偏见，因此愿意在其工作的周边区域购房置业。 、工作或生活在北部区域的白领 在区域目标市场客户群中，白 领年龄一般较为年轻，他们主要选择总价 30 万元以下。