佳宏物业管理公司工程维修制度手册(68页)-工程制度(编辑修改稿)

佳宏物业管理公司工程维修制度手册(68页)-工程制度(编辑修改稿)内容摘要：

3 次）、电动（ 3 次）闭合与断开是否可靠，否则应修复； h) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧； i) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复； j) 检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧； 二次回路维修保养： a) 号码管是否清晰或脱落，如是则补上新号码管； b) 接地线是否松弛，如是则拧紧； 主回路维修保养： a) 标示牌是 否清晰或掉落，如是则补上新标示牌； b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧； c) 母线排油漆是否脱落，如是则从新油漆； 供配电设备的维修保养时间不允许超过 8 小时，如必须超过 8 小时，则应填写《申请延时维修保养表》，经批准后方可延时。 对计划中未列出的维修保养工作，应由 项目 工程维修部尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经 项目 工程维修部主管 口头批准后，可先组织解决而后写出《 事故报告》并上报公司。 供配电电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，供配 电设备主管应于每次维修保养后三天内将记录整理成册后交工程维修部存档，保存期为长期。 停电管理：供配电设备因检修等原因需要停电时，应由 项目工程维修部 主管填写《停 申请表》，经 项目 经理批准后通知 客服中心 ，由 客服中心 提前 24 小时通知有关住户。 如因特殊原因突然停电，应在恢复供电 12 小时内向有关住户作出解释。 记录 《 维修保养年度计划》 《 维修保养记录表》 《申请延时维修保养表》 《 外委维修保养申请表》 《停 申请表》 《 事故报 告》 《采购计划》 《请购单》 相关支持文件 《供配电 系统 安全操作作业规程》 《电业安全工作规程》 DL 40891 发电机操作作业规程 目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。 职责 项目 工程维修部 主管 /供配电设备主管负责检查本规程的执 行情况。 供配电员工依照本规程负责进行柴油发电机的操作。 程序要点 启动前的检查。 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。 检查冷却液是否在水箱盖以下 5cm 左右，如果不够加纯净水 或专用冷却液 至上述位置。 检查电池液液位是否在极板面上 15mm 左右，不够加电池补充液至上述位置。 检查电池电压是否在 24 伏左右，如偏低则对电池进行充电或更换新电池。 清理发电机组现场，保证环境整洁，确保冷却通风道顺畅。 确保柴油发电机组总空气开关在 OFF（关）状态。 钥匙启动控制屏柴油发 电机的启动、停止操作。 启动： a) 在启动前保证启动钥匙保持在 STOP 位置； b) 经检查无误后将启动钥匙旋转到 WARM 位置，并保持 3~7 秒进行预热； c) 将启动钥匙旋转到 START 位置启动发电机，并及时释放钥匙使其自动复位到正常运转位置 RUN。 如发电机不能正常启动，应将启动钥匙及时回复“ STOP”位。 间隔 30S后再行第二次启动，如果连续 3 次仍不能启动发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启动； d) 发电机启动后，应马上检查 机组 有无异常震动及噪音，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，油压是否在正常范围内。 如有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常 机组运行稳定 后，将发电机总空气开关合上（ ON），开始送电； e) 启动后保持发电机钥匙位置不变，不得随意旋转或取出钥匙。 停机 a) 先将柴油发电机总空气开关板下（ OFF）位置，让发电机空载运行 5 分钟，然后将发电机启动钥匙旋转到 STOP 位置； b) 如果有紧急情况需要停机，可以在不切断负荷的情况下把启动钥匙转到 STOP位置；或按下“急停”按钮停机。 c) 检查发电机房内各项设备设施，保证无任何遗留问题后方可离人。 自动启动控制屏柴油发电机启动、停止操作。 手动启动： a) 确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋转到“ RUN（运行）”位置，柴油发电机启动； b) 柴油发电机正常情况下，一次启动着车或最多三次启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，应查明原因并排除故障后才能再启动； c) 启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，油压是否正常。 如果有不正常情况则应做出相应的整改，待一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。 手动停机： a) 先板下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行 5 分钟，然后把控制按钮旋转到“ STOP（停）”位置，柴油发电机停机； b) 如果有紧急情况需要停车，可以不板下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停车。 c) 检查发电机房内各项设备设施，保证无任何遗留问题后方可离人。 记录 相关支持文件 发电机运行管理作业规程 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运 行管理。 职责 项目 工程维修部 主管 负责检查柴油发电机运行管理工作的实施； 供配电设备主管负责柴油发电机运行管理工作的组织实施； 供配电员工负责柴油发电机的运行管理。 程序要点 巡视监控。 当值供配电员工应密切监视柴油发电机的运行并每隔 1 小时进行一次记录。 巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱 /冷却风机、排烟系统、控制柜、储油箱、蓄电池、消音系统。 巡视监控内容如下： a) 有无异常声响或大的震动； b) 有无异常气味； c) 有无漏油（机油、柴油）、漏水、漏气现象； d) 机油压力、冷却水温度是否正常； e) 频率偏差 是否较大； f) 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象； g) 各信号指示灯是否正常； h) 检查蓄电池状况； i) 紧固件是否有松动现象； j) 柴油箱油位； k) 每半个月应使柴油发电机空负荷试运行 5 分钟。 ，当值供配电员工应及时采取措施予以解决。 处理了的问题，应及时详细的汇报给供配电设备主管或部门经理，请求支援解决。 整改时应遵守《发电机维修保养作业规程》。 柴油发电机异常情况的处置。 柴油发电机“飞车”的处置： 柴油发电机发生“飞车”现象时，当值供配电员工需沉着、冷 静、迅速果断地采取措施； a) 切断油路：将油路开关拉倒停机位置，如果发电机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管； b) 切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）； c) 绝对禁止减少或去掉负载； d) 柴油发电机停机后，应立即查找原因。 排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。 柴油发电机房发生火灾时按《消防工作手册》处置。 柴油发电机房发生水浸时的处置： a) 视进水情况关掉机房内运行的发电机； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水较大，应 立即通知设备主管和部门经理，同时尽力阻滞进水； d) 漏水源堵住后，应立即排水； e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。 如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等； f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行； 当值供配电员工应按要求开关发电机。 对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在 15 分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在 5 分钟内关闭柴油发电机。 柴油发电机机房管理。 非当值供配电员工不准进入机房，若需进入，需经部门经理同意并在 当值供配电员工的陪同下方可进入机房； 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。 机房内应应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。 机房内严禁吸烟。 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙面、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、光亮整洁。 机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 机房都应做到随时上锁，钥匙由当值供配电员工保管，不得私自自配钥匙。 当值供配电员工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电机运行记录表》内，并交 项目 存档管理。 记录 《柴油发电机运行记 录表》 相关支持文件 《发电机维修保养作业规程》 《消防工作手册》 发电机维修保养作业规程 目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。 职责 公司技术部 负责 初 审《发电机维修保养年度工作计划》并检查该计划的执行情况；总经理负责审批该计划。 项目工程维修部主管 负责制定《柴油发电机维修保养年度工作计划》并组织、监督该计划的执行； 供配电员工负责柴油发电机的日常维修保养。 程序要点 《柴油发电机维修保养年度工作计划》的制定。 每年的 12 月份，由 项目工程维修部 主管组织供配电员工一起研究、制定《柴油发电机维修保养年度工作计划》并上报公司审批； 制定《柴油发电机维修保养年度工作计划》的原则： a) 柴油发电机的使用频度； b) 柴油发电机的运行状况（故障隐患）； c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 《柴油发电机维修保养年度工作计划》应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； b) 具体实施维修保养的时间； c) 预计费用； d) 备品、备件计划； 柴油发电机外附件的维修保养，由供配电员工负责，其余维修保养由外委完成，维修保养时应按《柴油发电机维修保养年度工作计划》进行。 柴油发电机维修保养。 进行维修保养时，应注意可拆卸零件的相对位置和顺序（必要时应做记号），不可拆卸零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力扳手）。 空气滤清器的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次。 a) 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； b) 滤芯不太脏时，可直接用压缩 空气吹净，但注意压缩空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； c) 如果滤芯太脏，应用专用清洁液清洗，完后用热风吹干； d) 清洁完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从里往外照，在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时应更换同型号的滤芯； e) 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时应小心安装好空气滤清器。 蓄电池的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次。 a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电； b) 检查电池液位是否在极板下 15mm 左右，如果不够则加电解液至上述位置； c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹 ，否则应修复处理或更换，并涂上黄油； 皮带的维修保养周期为每运行 100 小时进行一次。 a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换； b) 在皮带中段加 40N 压力，皮带应能按下 10mm 左右，太松太紧都应进行调整。 散热器的维修保养周期为每运行 200 小时进行一次。 a) 外部清洁： ——— 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼近中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； ——— 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约 20分钟，然后用热水清洗； b) 内部除垢： ——— 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口； ——— 向散热器中倒入 45 度的 4%的酸溶液，经过 15 分钟后排干酸溶液，检查散热器； ——— 如果仍有水垢，则用 8%的酸溶液再清洗一次； ——— 除垢后用 3%的碱溶液中和两次，然后用清水冲洗 3 次以上； ——— 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满冷却水并加入防锈液。 润滑机油系统维修保养周期为每运行 200 小时进行一次。 a) 启动发电机，让其运行 15 分钟； b) 当发电机高热时，从机油底壳螺塞排出机油， 排完后用 110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油。