住宅区媒体策划计划分析(doc36)-公寓住宅(编辑修改稿)

住宅区媒体策划计划分析(doc36)-公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

位须体现出品质感、地段的绝对优势、功能与配套的齐全及物业管理的专业周到等，因此中原在分析上述众多项目优势的基础上，总结提升出本案全功能配套，距新街口零距离的区位优势（同时在推广中零距离也可延展到零距离服务的概念）两大方面突出卖点，再结合本案案名 —— 南京国际贸易中心的“国际”与“中心”四字，故中原建议将本案定义为 “全功能、零距离国际商务空间” 市场定位 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 32 页  定位依据 项目区位 项目的规划设计 齐备的功能设施配套 “以人为本”的商务服务 专业的物业管理服务  具体 市场定位 拥有一定的事业基础，并且具备一定的社会地位与层次，追求更大的成功，并勇于挑战新事物、积极进取的生意及商务人士。 以本地客户为主，周边城市（如扬州、镇江、合肥、马鞍山等）经常在南京地区有频繁业务往来的人士为辅。  本案客户群工作形态细分为 : 大、中型贸易公司 品牌代理公司 咨询、顾问、广告、营销类先锋机构 外地公司或机构驻宁办事处 政府机关转制出来的公司、机构 小型 IT公司 三、产品改造及交楼标准建议 写字楼入口 将目前办公楼的电梯与商住楼的电梯置于同一平层上，即目前商场一楼。 技术改造上，将 原商住楼与写字楼之间的隔墙取消，且一楼楼梯厅共用空间应加大亮化，提升内部大堂的美化度。 细部处理上，电梯共享空间与目前商场交接处卷帘门四周墙角应尽量避免粗糙的感觉，细节的处理可以让在大楼办公上下时得以心情愉悦。 具体是将现在卷帘门四周墙角做一完整的促新，使白天是能够隐蔽卷帘门给人的冰冷的感觉。 楼层共享空间 各楼层梯厅公共空间应加强清洗力度，并始终保持很好的亮度，给人以清爽亮丽的氛围。 外立面 定期清洗以显示一定的促新效果，同时每逢节日喜庆的晚上打开泛光照明（平时可以关闭，但须注意保养），以夜间的 灯光美化突出楼盘的精致与品位。 裙楼商场部分外立面现已装修完毕，但中原认为，如果 将商场外立面的装修能够延伸至写字楼入口 ，效果会更好，也就是原先的办公楼入口最好也能够按照商场的装修标准，使得两部分既有明显的分隔又风格一致，在处理上，可以将现在的入口形式作一促新，使色彩效果与商场一致，尤其是将入口处“南京国际贸易中心”的字体恢复光芒。 商场和写字楼的室外地面最好在同一高度，而且地面装修也一致，使整幢大楼的各个组成部分浑然一体。 室内装修 (交楼标准 )  商务办公区 地面地砖铺地，墙面白色乳胶漆，顶棚为轻钢骨、 矿棉板吊顶。  电气： 室内照明满足与室外无遮挡条件下同等的亮度。 分插座能够满足 10A 的电流。  空调： 办公区域内，冷、暖空调应满足均匀的条件，基本温度应稳定在 1825℃之间； 具备良好的通风条件，室内空气保持一定的清新度，建议设置空气质量监测装置，定时播报室内 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 32 页 空气质量指标，用以提醒用户尽快采取措施更新空气。  宽带设施： 满足到桌面 10M，这已经是一般都具备的常用办公必备条件。  商住区 地面地砖铺地，墙面、顶棚白色乳胶漆，木质阴角线和踢脚板  卫生间： 地坪为高级彩釉防滑地砖、铝合金吊顶、安装完座便器和 台盆以及沐浴器等。  门窗： 分户门釆用防火实木大门及门套，室外窗的各层柱间为大型带状条形铝合金。  空调： 随购房根据推售情况及现有户式中央空调库存，在适当时候推出系列促销活动，赠送单元中央空调。 大楼附属设备  电气： 10000KVA 双电源双回路供电、按规范要求自备发电机组，保证应急电源。  电话： 1400 门外线， 500 门自动交换电话；  供水：分层供水，配加压系统（条件许可下建议改造为自动变频供水，可以节约营运成本）。  消防：大楼采用全自动中央电脑控制消防系统。 办公楼区域全做、商务楼在公共部分做，包含烟感 及温差感应警报系统，自动喷淋系统，抽排烟通风系统，消火栓，防火卷帘，专用消防二部及消防通道，照明装置，疏散方向指示。  电视和音响：大楼均设闭路电视系统，并配置公共天线和卫星天线，设有广播系统，商住提供背景音乐，非常状态下可及时转为应急广播。  安防：中央主控室，全电脑楼宇自控系统。 对所有公共区域，进出通道等进行24 小时监控，配合各机电设备系统进行集中埋管。 配有专职保安人员，实行全天候保安管理。 四、营销策略细化 推盘时机 项目成功销售的关键，除取决于项目本身的规划包装之外，选择销售时机亦是一个非常重要的因 素，项目在天时、地利、人和三者相结合的有利条件下推向市场，必能取得良好的成绩。 基于本案的部分工程改造预计 2020 年 1 月 18 日左右完成，且考虑到目前租售中心与样板房的装修正在进行中，因此建议本案应在 1 月下旬租售中心正式投入使用时， 1 月下旬（ 1 月 25 日左右）再正式推出市场。 如此一方面较易在客户心目中树立全新的楼盘形象，另外对销售中的各项措施有所支持，利于成交，负面影响较少。 但考虑到元旦长假与常规的写字楼租售旺季，在此之前，专案组将利用现有条件继续接待上门客户，并稳定此部分客源。 推售原则 本项目尽管就某些方面与个别竞争物业有一定差距，但就综合质素来讲，在南京市场具备相当的竞争优势，成功的市场定位是本案成功的关键，而正确的推售原则则会使本案达到事半功倍的效果。  中原建议推售原则为： 先易后难，快速消化，主次分明，扩大客源  推售顺序： 先写字楼（为主），后商务楼。 以写字楼的租售来带动商务楼。 同时特别就第 1 229 层加以控制，其主要针对租售量在 400 平方米以上的客户。 正式推盘必备条件： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 32 页  销售许可证且产权清晰，无抵押、债权、债务关系；  楼盘电梯，大厅改造及大楼外部亮化工程完工 ，垂直交通畅通；  租售中心装修布置完成并投入使用；  样板间装修完毕  租售人员培训完毕  租售道具全面投入使用  租售文件全面制定  税费明细、购房政策明确  各项现场租售管理制度建立  现场包装制作布置完成  前期广告顺利引导，已达到一定的社会认知  根据前期市场反馈，调整并完善推广策略  各项广告推广计划及促销策略准备就绪 五、营销推广手段 对于像国贸这样重新推盘的项目来说，在推盘引导期内，营销推广手段就显得尤为重要。 其效果的好坏往往成为楼盘成功的试金石。 中原认为推广的力度在于对市场空间与销售渠道的深度开发，具体构想 如下： 灵活多样的付款方式 针对目前南京商务写字楼市场绝大多数采用付四成贷六成或付三成贷七成的付款按揭方式，国贸推出付二成贷八成的低首付模式，从而迎合大多中小企业又想置业，但又需要流动奖金而贷款难的尴尬。 从而降低首付压力，有力促进售房。 返租计划 针对投资客户，考虑到客户收益，本案可考虑购房返租的手段，既分析清楚按揭年限与成数，结合市场租赁行情，让客户购房后有发展商承诺代为出租。 以 100平方米的买楼客户为例，首付四成，六成十年按揭，则租金收入将大于月供楼款。 直邮方式 主要针 对南京各大写字楼的租户，派送 DM直邮单。 物业管理特色增值服务设计 高品质的商务型物业管理服务对于物业增值是不言而喻的，基于本案目前的物业管理服务缺乏特色，中原建议通过提升物业；管理服务档，增加具有特色的专业化、规范化服务次来加强楼盘优势，具体服务设计建议如下： 无偿公共服务：大厦保安；环境绿化（公共区域）；公共区域保洁；一般公共设施的维护保养；水电、空调、电视、电话等费用代收代缴 有偿代理服务：清洁服务；叫车租车服务；订房中心；票务代理；邮政服务；速递服务；车辆的维修保养；室内设计、装 修；室内绿化；人力资源中心； 专项服务：免费借伞；客户投诉中心；办公室搬迁服务；报修热线；房屋中介； 商务服务：打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、电脑租赁、全配办公室租赁、秘书租赁； 其他促销手段  “买房租房送健康”，即送 e时代健身会会员卡，根据客户买房面积大小，租房面积大小与租房年限而决定其会员卡的含金量。 基本目前办公一族的工作模式，缺少运动，渴望健康而又条件不够的前提 下，此活动不但利于促销，且具有一定的健康向上的精神意义。  买房租房送豪华大小会议室，其活动旨在考虑到小企业因办公面积所限，会议室安排使用不便。 而国贸中心的 35层会议中心针对租、买房客户赠送一定时间的会议中心使用时段或以频次以迎合其需要。  “买房租房送酒店套房”即买房客户赠送一年酒店标准套房免费使用次数（如每年 10 次），事先预约使用。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 32 页 六、价格策略 定价原则 考虑到本案所处的区域竞争市场的激烈并结合本案的实际使用年限 (即折旧 )，为了保持本案打好租售第一仗并持续均衡的达到租售目标，中原建议本案的市场租售价应遵循现有区域市场价格。 以下是区域内竞争物业价格表。 7500860068005300700065000202040006000800010000商荗 金鹰 隆盛 天丰 福鑫 天时售价：元/ 平方米 11060 60050100150金鹰 隆盛 天时租价：元/ 平方米/ 月 据上表，并结合本案在市场中的地位及制定的租售目标，中原认为整体价格宜采取低开高走的策略。 同时，在效益最大化的前提指引下，建议首期推盘平均售价 6950 元 /M2，租价 55 元 /月 m2。 并在一定的租售率节点位置价格作适当上调，直到最后全部售价达 7200 元 /m2，租价达 60 元 /月m2。 每次升幅不宜过大，否则将对后期推盘形成价格压力。 国贸中心价格走势图如下： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 32 页 20%50%65%90%100%660068007000720074007600租售率售价售价：元/平方米 20%50%65%90% 100%5055606570租售率租价租价( 元/ 平方米/ 月) 阶段租售计划： 本案可现售总面积 26000m2， 安排整个租售周期为 18 个月，租售率 90%以上，平均每月租售面积 1450 m2，依据市场租售控制，特拟定本案以下租售计划： 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 32 页 2 0 0 3 年6 月3 0 日2 0 0 3 年4 月3 0 日2 0 0 2 年1 2 月3 1 日2 0 0 2 年4 月3 0 日2 0 0 2 年9 月3 0 日20% 50% 65% 90% 100%租售率 付款方式建议  销售单位 一次性付款（ 96 折优惠价） A。