交房流程全攻略(doc48)-地产制度(编辑修改稿)

交房流程全攻略(doc48)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

，化妆镜就大显身手了。 把镜子平放在门扇底下，底下的情况就可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整。 全部遁形。 其实门扇的底板也很重要，特别是厕所、厨房、阳台这些潮湿的地方，门扇底板没 封好则容易渗水，门易发黑、变形。 插页式文件夹 收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：房产证、纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据„„这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份也很麻烦。 买个 40 页以上的插页式文件夹则很妥当。 收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。 收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。 矿泉水 收楼时带着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工 具呢。 检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。 这道“工序”可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。 备忘贴纸 验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。 业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。 因此，要做精明、通 气的好业主，收楼时别忘了带贴纸。 小锤 主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等。 用小锤仔细敲击需检查处，不过应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了。 一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。 下雨后 79 天为最佳收房时间 买房本是件高兴的事儿，但现在许多人购房后就发现了诸多隐患，这主要是因为在收房时没用心。 秦律师指出，收房实际上是业主和开发商双方合同履行重要部分。 虽然在签订合同里有一系列事宜，如交付、办理所 有权证、保证房屋维修、物业管理等问题，但收房在其中是非常重要的环节。 3 月 26 日下午在本报 8 层的会议室里，知名房产律师秦兵做客“华夏周末讲堂”，就许多读者关心的收房问题为 50 多位学员传授收房经。 自此，“华夏周末讲堂”系列活动也正式展开。 招数主动签订质量协定由于从 2020 年以后政府对建筑楼盘实施备案制度，在楼盘建成后，只需要通过设计、勘察、设计、施工和监理单位这 5 方认可，然后交由北京市工程质量监督站准许备案。 但仅此 5项，并不意味着真正符合建设部颁布的强制性规范。 也就是说，竣工验收并不等于整个建筑工程合格。 用户 不能等到手续都办完后再去看房子，而是在此之前看房，这是至关重要的。 秦律师强调，业主最好与开发商签订一个有关房屋质量的协定。 如果业主办完手续再看房，开发商则要求业主签订房屋交接单，双方签字后开发商就认定“你已经认为房屋没有质量问题了”，一旦此后房屋真的出现问题，在法院诉讼当中这也成为了对开发商有利的凭证。 招数大雨过后再收房目前，房屋存在“裂”迹的现象十分普遍。 在讲课中，秦律师给业主们出了一招，收房的最佳时间应该是下过大雨之后的 7－ 9 天，因为下雨后房屋如果出现漏水情况，将在一个星期左右渗透楼层。 这样业主容 易发现。 招数亲自盯牢面积测量一般的，业主买房时开发商会提供一个实测表，注明了楼层建设面积、公摊面积、阳台面积多少等，但它却是不符合法律规定的。 什么才是真正的实测面积表呢。 它必须标明楼盘的具体位置，整个楼层的功能分布，以及每个角落的长、宽尺寸要详细标明，这样的实测表才能让业主随时核对房屋大小。 秦律师说，如果你感觉房屋尺寸不正确，可以在市场上买到《房产测量规范》，并依据规范让有关部门进行检测。 在所有的测量有了结果后，业主才算得到了一份真正的房屋实测技术报告。 招数集体收房好处多秦兵强调，收房过程中第一 位的就是质量问题，如果质量不好，那可能持续相当长的时间，如果一旦出现质量问题，业主自身无法入住外，甚至想转卖也很困难。 吴先生花了 260 万在位于小西天临街买了一套外观颇美的房子，可一搬进去就发现内在存在诸多质量问题，业主想以 180 万转卖出去，至今无人问津。 当你发现自己掉进了一个购房陷阱，不愿入住，这时候你可要小心了，因为开发商可能反过来向业主追究责任，所以千万别一个人与开发商较劲，吃亏的只能是自己。 秦律师在这里又给业主支了妙招，他认为，个人进行诉讼的维护成本很高，很少有成功的个人案例。 最好的途径是业主们组 织起来，进行集体收房。 集体收房比个人诉讼的成功率要高得多。 秦律师解释说，首先大家先成立代表小组，共同签订集体收房协议，由代表与开发商进行协商，争取先查看认为最容易发生质量问题的房屋。 如果业主们认为每套房屋都需要查看，那再由代表与开发商协商集体看房，一般的，只有业主集体组织才可能看到房。 招数滞留二三小时秦律师还提醒业主，收房时尽量在自己的房屋里滞留二三个小时，仔细检查，否则极容易造成日后的问题。 有的业主在入住后才发现问题，找到开发商后，开发商仅进行了简单的处理，问题无法得到根本的解决，３年之内都没办法 装修。 秦兵律师答读者问 问：如果开发商不向税务局转交业主的公共维修基金和契税，怎么办。 答：将公共维修基金和契税交给开发商，是业主的一种委托行为，根据合同法的规定，业主对开发商的委托行为是可以随时撤销的。 但有的开发商却热衷于收这部分钱，因为有的小项目公司会直接拿了钱走人，而不转交给税务局。 因此一旦出现问题，业主可以找税务局进行处理，因为开发商的行为已经涉及到代行税务局职责的情况，可按照《税收征收管理法》进行处罚。 问：开发商没有按期交房，并以市政府行政干预、政府政策影响为借口，该怎么办。 答 ：开发商所说的借口不属于合同中所指的免责范围，他必须承担责任。 问：目前大都是房产局下属的实测大队出具实测报告，给业主一个简单的报告，仅有如总面积、分摊系数等内容，如果业主需要更详细地了解情况，大队是否有义务提供材料。 答：没错。 这是由国家《房产测量规范》规定的，如果业主需要，实测大队必须有责任提供情况。 收楼日应带装备 带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 纸笔，即时记下发现的问题。 易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 收房十五招 1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫 生间蓄一些水， 24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。 这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。 合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。 但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。 若听到“空空”的声音，就是各面层 与墙 (地 )面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。 因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。 房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的 墙面如果有结露现象 (类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴 )，这个墙面的保温层肯定有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 (在管道与墙面或楼板交 接处，给管道再套上一小截管子 )，地面的套管应高出地面 23 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。 其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 13 招：卫生间插座规矩多 间的照明灯座 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 关于收房程序的注意事项 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。 检查所有窗户 检查玻璃 :玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件 都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。 不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠。 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 检查每一个灯和开关 检查每一个水龙头 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法 实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 收房注意窗户合页和 水管，毛病不少 快乐收房正当维权 编者按：承诺缩水、工程有瑕疵、收费不合理„„近年来，福州楼市因维权而产生的纠纷并不少见。 其中，又以收房时的纠纷最让购房者头疼。 因此，每到交房，开发商总是如临大敌，购房者也是小心翼翼。 “‘嫁’的也紧张，‘娶’的也紧张，喜事搞成了烦劳事。 ”这已成了楼市的一个怪现象。 正由于此，购房者的维权意识日见加强，许多人经常求助于网络上的“收房宝典”。 但记者发现，其实由于存在地区差异，一些网络的信 息并非通用，甚至还有不少内容是错误的。 尽信网络，反而可能导致一些不必要的纠纷。 而个别业主维权不当导致的纠纷甚至也损害了业主群体的利益。 为此，本周，记者专程请教了福州的有关专家，对一些容易出现分歧的注意事项进行了采访，以期为消费者在收房时有理有力有度地正当维权提供一些参考。 我们的口号是 快乐收房，正当维权 收房要看四份文件 .一般来讲，在交房时，首先必须水通、电通、路通、电梯正常运行。 同时按照福建省建设厅的相关规定，开发商在交房时要向业主提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程消防验收意见书》 、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》四份文件。 “合格证书”并不存在 误区：交房时，开发商要提供《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》。 正解：《建筑工程竣工验收合格证书》和《消防验收合格证书》并不存在。 说明：《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》包括工程的基本情况，勘察、设计、施工、监理单位意见并加盖这些单位的公章。 报告内不提供政府有关部门加盖的公章，这是因为政府部门职能发生转变，质检站对监理、施工单位进行资质审定，确保施工、监理到位。 《建筑工程消防验收意见书》则必须加盖福州市公 安消防支队公章，楼盘消防验收若不合格消防支队不会为其签发意见书。 虽然意见书内一般还会提到楼盘消防仍可完善的环节，但“仍。